Il condominio parziale, questo sconosciuto

• Autore: Renato Del Chicca
• Pagine: 483-484

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Arch. loc. e cond. 5/2015

Riforma

del condominio

IL CONDOMINIO PARZIALE,

QUESTO SCONOSCIUTO

di Renato Del Chicca

Il condominio parziale è sconosciuto sulla base - al-

meno - di due recenti pronunce della Cassazione. Infatti,

la recente ordinanza Cass. civ., sez. VI, 5 dicembre 2012,

n. 21866 (in questa Rivista 2013, 493) contiene il prin-

cipio secondo cui "le scale, essendo elementi strutturali

necessari alla edif‌icazione di uno stabile condominiale e

mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo

di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così

come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai

condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada,

in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini

ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e

manutenzione della copertura dell’edif‌icio". A conferma di

questo principio viene ricordata la sentenza Cass. civ., sez.

II, 10 luglio 2007, n. 15444 che, in effetti, contiene la me-

desima asserzione. La nota di commento alla predetta or-

dinanza, a f‌irma di Maurizio de Tilla, condivide l’assunto.

Se, però, il Collegio della VI sezione della Cassazione

avesse esteso la propria ricerca un po’ più indietro rispet-

to all’anno, si sarebbe imbattuto in altre pronunce della

Corte di legittimità che gli avrebbero, a mio modesto avvi-

so, fatto enunciare il principio opposto a quello espresso.

Infatti, quest’ultimo conf‌ligge inesorabilmente con quanto

sostenuto nella sentenza delle Sezioni Unite della Cassa-

zione n. 7449 del 7 luglio 1993.

In questa pronuncia del ‘93 si può leggere che nelle de-

cisioni della Corte in cui si è ritenuto «che "la destinazione

particolare vince la presunzione legale di condominio alla

stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiama-

to erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estra-

neo la norma dell’art. 1117 civ., s’é però, enunciato anche il

principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non

può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva

per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al go-

dimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo

diritto di proprietà». «. . . in quanto la destinazione partico-

lare esclude già all’origine che il bene rientri nella catego-

ria delle cose comuni, e che ad esso possa quindi riferirsi la

norma dell’art. 1117 del codice civile. Come esempio chia-

rif‌icatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva

per accedere a un solo appartamento dell’edif‌icio condomi-

niale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva

del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la

sua destinazione particolare superi la presunzione legale di

comunione, bensì in quanto in tale caso la scala, per le sue

caratteristiche strutturali, non rientra proprio nell’ambito

delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile».

Questo principio è confermato, e l’argomento in que-

stione viene trattato in maniera pregevole ed assoluta-

mente esaustiva, nella sentenza Cass. civ., sez. II, 27 set-

tembre 1994, n. 7885 (relatore T. Corona). Vi si può infatti

leggere quanto segue:

Il «condominio parziale» raff‌igura una categoria radi-

cata nell’esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza

la quale, piuttosto che della def‌inizione del principio, si

occupa della decisione dei casi di specie . . . Indipenden-

temente dal titolo - consistente nell’assetto predisposto

dalla autonomia privata - nell’ambito della più vasta con-

titolarità, si ammette la costituzione per legge dei cosid-

detti condomìni parziali sul fondamento del collegamento

strumentale tra i beni: vale a dire, sulla base della neces-

sità per l’esistenza o per l’uso, ovvero della destinazione

all’uso o al servizio di determinate cose, servizi ed impian-

ti limitatamente a vantaggio di talune unità immobiliari.

Per la verità l’asserto che la proprietà comune appartenga

necessariamente a tutti i partecipanti e non si frazioni,

neppure in casi eccezionali, se non in virtù del titolo, non

è più condiviso e, in effetti, non regge alla critica, fondata

sulla ricognizione non aprioristica dei dati positivi.

I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune

a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose,

i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi carat-

teri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o

per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio non di

tutto l’edif‌icio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di

esso. Pertanto, del diritto soggettivo di condominio forma-

no oggetto soltanto i servizi e gli impianti, effettivamente

uniti alle unità abitative dal collegamento strumentale:

vale a dire, le sole parti di uso comune, che siano necessa-

rie per l’esistenza, ovvero siano destinate all’uso o al servi-

zio di determinati piani o porzioni di piano.

La disposizione, da cui risulta con certezza che le cose, i

servizi e gli impianti di uso comune dell’edif‌icio non appar-

tengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene

nell’art. 1123 comma 3 c.c. Secondo questa norma, l’obbliga-

zione di concorrere nelle spese per la conservazione grava sol-

tanto sui condomini, ai quali appartiene la proprietà comune.