Il condominio oggi

AutoreMaurizio De Tilla
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@1. Il condominio. Il supercondominio. Il condominio parziale.

Il condominio è ente di gestione, sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti, che agisce di norma nell'ambito delle cose comuni a «mezzo della persona dell'amministratore, senza interferenza nei diritti dominicali autonomi individualmente spettanti a ciascun condominio (Cass. 3 luglio 1998 n. 6480, Cass. 27 gennaio 1997 n. 826, Cass. 14 dicembre 1993 n. 12304).

@@1.1. Il condominio si distingue dalla comunione.

Si ha comunione quando su di un bene determinato spetta congiuntamente pro indiviso a più persone il diritto di proprietà o altro diritto reale, conservando ciascuna di esse il suo diritto in toto e in qualche parte. Nel condominio di edificio, invece, esistono più proprietari esclusivi di più parti distinte di un medesimo fabbricato (piani o porzioni di piano) i quali restano in comune proprietari pro indiviso di talune altre parti dell'edificio (cose comuni) funzionali al godimento e all'utilizzazione delle parti di proprietà esclusiva.

Ovviamente si può passare dalla comunione al condominio, cioè dall'entità di un unico edificio comune a più soggetti ad un edificio in condominio per effetto di un atto di divisione ovvero con il trasferimento di singole porzioni ad una pluralità di soggetti.

Va precisato che il condominio viene a esistenza, e resta assoggettato alla disciplina per esso prevista dall'ordinamento giuscivilistico, per la sola circostanza che la proprietà dei piani, o di porzioni di piano, di un medesimo fabbricato venga ad appartenere in proprietà esclusiva a diversi titolari indipendentemente dalla creazione delle strutture organizzative dirette alla gestione degli interessi comuni (Cass. 30 dicembre 1997 n. 13109).

Non è preliminare alla costituzione del condominio né la formazione di tabelle millesimali. Il condominio non è impedito dall'assenza di licenza di abitabilità (Cass. 26 gennaio 1982 n. 510).

Né la riduzione a due entità del numero dei partecipanti comporta il venir meno del condominio. Rispetto ai cosiddetti «condomini minimi» sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale che resta invece regolata dalle norme sulla comunione (artt. 1104, 1105, 1106 c.c.). In tal senso Cass. 29 maggio 1998 n. 5296, Cass. 26 maggio 1993 n. 5914). Il regime condominiale è estensibile anche a complessi immobiliari costituiti da una pluralità di edifici.

Si è ritenuto che singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un «supercondominio» quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per portineria o per l'alloggio del portiere, etc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di acessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati dalle norme dettate per il condominio negli edifici (Cass. 8 agosto 1996 n. 7286). Legittimati a partecipare all'assemblea generale del supercondominio sono, a norma dell'art. 1105 c.c., tutti i proprietari dei singoli alloggi in comunione e non gli amministratori delle singole palazzine (App. Napoli 27 gennaio 1998 n. 202).

Può verificarsi il caso che, in relazione a viali e spazi comuni, possa sussistere non un supercondominio, ma una comunione di diritti reali (ad esempio servitù). In tal caso si applicano, in via intrecciata e funzionale, le norme sulla comunione e quelle sulla servitù.

Si è, inoltre, in presenza di un condominio parziale quando la comunione di un determinato bene è limitata ad alcuni condomini (parcheggio, ascensore, impianti di riscaldamento, etc.). Si è in proposito ritenuto che i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti al condominio vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).

Il «condominio parziale» comporta conseguenze relative alla gestione ed alla imputazione delle spese; in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità. La composizione dell'assemblea e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto.

Nei fabbricati di edilizia popolare ed economica la costituzione del condominio è legittima solo dalla data in cui tutti gli appartamenti siano stati venduti (Cass. 27 aprile 1996 n. 3925). È però consentita l'applicazione della normativa condominiale dal momento della costituzione del c.d. «condominio di gestione» tra gli assegnatari (Cass. 11 agosto 1990 n. 8195).

In conclusione, va osservato che un progetto di riforma della materia condominiale deve tenere conto dell'evoluzione del patrimonio edilizio e della esistenza di nuove figure giuridiche che vanno disciplinate dalle norme condominiali.

@@1.2. La presunzione di comunione.

L'art. 1117 c.c. prevede i beni e servizi comuni, salvo titolo contrario o destinazione particolare.

In particolare l'art. 1117 così stabilisce: «Formano soggetto di proprietà comune dei...

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