Il condhotel. Presupposti, lavori preparatori, contenuti
| Autore | Caterina Garufi |
| Pagine | 6-10 |
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Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
DOTTRINA
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
depone, in particolare, il richiamo alla “posta raccomanda-
ta” contenuto nell’art. 66 disp. att. cod. civ., per il quale tale
modalità di comunicazione è valida indipendentemente
dal fatto che sia accompagnata o meno dall’avviso di ricevi-
mento (elemento, quest’ultimo, che rileva solo dal punto di
vista probatorio). E siccome in caso di pec trasmessa ad un
utente non dotato di casella di posta elettronica certificata
si ha comunque dal proprio gestore – come abbiamo visto
– la comunicazione di avvenuto invio, la situazione che si
verrebbe a creare sarebbe la stessa alla quale porterebbe
l’invio di una raccomandata semplice (senza, cioè, l’avviso
di ricevimento): a mancare sarebbe la comunicazione di
avvenuto recapito. Un parallelismo di cui si deve neces-
sariamente tener conto prima di concludere che l’invio di
una convocazione d’assemblea da parte di un amministra-
tore dotato di pec ad un condòmino che ne sia privo sia
di per sé sufficiente a violare quanto previsto dal più volte
citato art. 66 disp. att. cod. civ. Naturalmente, è appena il
caso di precisare che, ove si accedesse all’interpretazione
di cui si è appena detto, sorgerebbe il problema (che è poi
lo stesso che reca con sé l’invio di una raccomandata sem-
plice) di dimostrare l’avvenuto recapito; dimostrazione che
graverebbe sul mittente, e quindi sull’amministratore (e
per esso sul condominio).
9. Rinviata al 2025, per intervento della Confedilizia,
l’attribuzione delle controversie condominiali ai giudici
di pace
Il d.lgs. n. 116/’17, di riforma organica della magistra-
tura onoraria, il quale prevede, per quanto di interesse,
l’attribuzione di tutte “le cause in materia di condominio”
(come definite ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. cod.
civ.), nonché dei procedimenti di volontaria giurisdizione
concernenti la stessa materia, alla competenza del giudice
di pace, ma solo a partire dal 31.10.2025. Si tratta – è il
caso di sottolinearlo – di un risultato importante, dovuto
all’azione di Confedilizia, la quale sin da subito, già in fase
di legge delega, aveva espresso forti perplessità su tale
attribuzione. E questo differimento – previsto, nel testo
finale, solo per la materia condominiale – conferma che si
trattava di perplessità fondate. Le controversie in materia
di condominio, infatti, devono servire a fare giurispruden-
za (non, semplicemente, a far pacificare i contendenti) e
sono spesso di grande rilevanza con riguardo sia ai dirit-
ti, anche di rango costituzionale, che ne sono oggetto, sia
agli interessi economici coinvolti. Esse, inoltre, possono
presentare – come rilevato anche dal Consiglio superiore
della magistratura – grande complessità dal punto di vista
giuridico: si consideri che negli ultimissimi anni le Sezioni
Unite della Corte di Cassazione sono intervenute ripetuta-
mente in materia, a testimonianza della delicatezza e della
complessità, sul piano tecnicogiuridico, delle questioni in
discussione. Questo lasso di tempo consentirà, pertanto,
di approfondire il problema al fine di trovare la soluzione
più soddisfacente rispetto ai diversi interessi coinvolti.
Di modo che in una materia che riguarda la stragrande
maggioranza degli italiani, sia assicurata una tutela giu-
risdizionale adeguata e, come si diceva, la formazione di
ogni giudice.
IL CONDHOTEL. PRESUPPOSTI,
LAVORI PREPARATORI,
CONTENUTI
di Caterina Garu
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Il Quadro normativo di riferimento. 3. I prin-
cipi costituzionali in materia e l’intervento del Giudice delle
leggi. 4. L’Istruttoria del D.P.C.M. 22 gennaio 2018, n. 13 pub-
blicato sulla G.U. n. 54 del 6 marzo 2018.
1. Premessa
Il Governo Monti ed il successivo Governo Renzi hanno
adottato diversi provvedimenti aventi come finalità il rilan-
cio delle imprese, fortemente incise dalla crisi economica.
A tal fine e con particolare riferimento all’impresa turistica,
si è ritenuto opportuno dare ingresso anche in Italia, nel
nostro ordinamento giuridico, alla figura del “condhotel”. In
prima approssimazione, esso rappresenta un’ulteriore mo-
dalità in cui si può svolgere l’ospitalità alberghiera, con ciò
evidenziando la finalità primaria, che è quella di incremen-
tare la competitività nel settore, favorendo la diffusione sul
mercato di una rinnovata gamma di offerte ai turisti.
La novità si incentra nel consentire la compresenza di
tradizionali camere o suites alberghiere con unità abitati-
ve della medesima tipologia che, invece, sono di proprietà
esclusiva di privati. Questa differente destinazione delle
unità, alberghiera e residenziale, tutte inserite nel me-
desimo compendio immobiliare, ha richiesto al legislato-
re l’adozione di una serie di previsioni volte, da un lato,
a contemperare le diverse esigenze delle due categorie
di “clienti” con le peculiarità caratterizzanti le differenti
destinazioni urbanistiche. Al riguardo, è significativo se-
gnalare che, a titolo esemplificativo, le unità immobiliari
di proprietà privata, essendo collocate all’interno di una
struttura alberghiera e proprio in virtù del particolare
vincolo di destinazione che le connota, devono comunque
consentire l’adempimento dei controlli in materia di sicu-
rezza e le verifiche ai fini statistici ordinariamente svolti
presso gli alberghi.
Tra le scelte di fondo seguite dal legislatore, si segna-
la che gli aspetti non regolati espressamente dal decreto
attuativo del 2018 vengono lasciati alle pattuizioni con-
cordate tra le parti in sede di regolamento negoziale. Tale
rinvio all’autonomia contrattuale è motivato dall’esigenza
di rispettare gli ambiti di competenza spettanti al legisla-
tore, da un lato, ed alla volontà dei privati, dall’altro. Oltre
agli spazi lasciati agli strumenti contrattuali - sub specie
di compravendita delle unità immobiliari in questione -,
quanto alle problematiche relative alla gestione delle parti
comuni, si è ritenuto preferibile che i conflitti tra condomi-
ni venissero risolti in sede di regolamento condominiale.
Per altro profilo, la disciplina operativa del condhotel
ha tenuto nel debito conto i limiti al potere di intervento
del legislatore statale rispetto a quello regionale e degli
enti locali, nel rispetto di quanto previsto dall’art. 117,
comma 2, Cost. Al riguardo, infatti, va evidenziato che
la materia del turismo è strettamente correlata a quella
urbanistica e, più in generale, del governo del territorio
(quanto alle destinazioni delle unità immobiliari, i piani
regolatori e le varianti, ad esempio), senza dimenticare
le interferenze e le esigenze di coordinamento con quella
dell’ordinamento civile (come in materia di locazioni tu-
ristiche) e con la disciplina sul commercio e gli esercizi
pubblici.
2. Il Quadro normativo di riferimento
Ciò premesso, la prima definizione compiuta di con-
dhotel è stata introdotta nel decreto-legge 12 settembre
2014, n. 133 (convertito, con modificazioni, nella L. 11
novembre 2014, n. 164), recante misure urgenti per l’aper-
tura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche,
la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocrati-
ca, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa
delle attività produttive (cd. decreto Sblocca Italia). In
tale provvedimento normativo è inserito un articolo in
tema di misure per la riqualificazione degli esercizi alber-
ghieri: la terminologia “condhotel” è attribuita agli eserci-
zi alberghieri aventi un unico gestore, composti da una o
più unità immobiliari, che offrono alloggio e altri servizi
accessori alla clientela. Come preme sottolineare fin da
subito, la norma primaria impone un limite quantitativo
alla possibilità di offrire sul mercato, nelle strutture al-
berghiere, una parte delle camere o delle suites secondo il
modulo del condhotel, individuato nel quaranta per cento
della superficie complessiva della struttura alberghiera.
Si evidenzia, altresì, l’individuazione di un unico soggetto
competente ad amministrare la struttura, per centralizza-
re i compiti organizzativi e semplificare la gestione.
Precisamente, il D.L. n. 133 del 2014, nel capo VII, ru-
bricato “Misure urgenti per le imprese”, all’ art. 31 (Misure
per la riqualificazione degli esercizi alberghieri) dispone
che “1. Al fine di diversificare l’offerta turistica e favorire
gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi al-
berghieri esistenti, con decreto del Presidente del Consi-
glio dei ministri, su proposta del Ministro dei beni e delle
attività culturali e del turismo di concerto con il Ministro
dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra
Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolza-
no, in sede di Conferenza Unificata ai sensi dell’articolo 9
del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 sono definite
le condizioni di esercizio dei condhotel, intendendosi tali
gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unita-
ria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello
stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio,
servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere desti-
nate alla ricettività e, in forma integrata e complementa-
re, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di
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