I Tipi Di Contratto Allegati Al D.M. 16 Gennaio 2017 In Tema Di Locazioni Agevolate, Transitorie E Per Studenti

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 274-287

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dott

3/2017 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

I TIPI DI CONTRATTO ALLEGATI

AL D.M. 16 GENNAIO 2017

IN TEMA DI LOCAZIONI

AGEVOLATE, TRANSITORIE

E PER STUDENTI

di Paolo Scalettaris

SOMMARIO

1. Premessa. 2. “Locazione abitativa” (Allegato A). 3. “Loca-

zione abitativa di natura transitoria” (Allegato B). 4. “Loca-

zione abitativa per studenti universitari” (Allegato C).

1. Premessa

Daremo qui di seguito uno sguardo ai tipi di contratto

allegati al decreto ministeriale 16 gennaio 2017 diretto a

f‌issare i “criteri generali per la realizzazione degli accordi

da def‌inire in sede locale per la stipula dei contratti di

locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi

dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431,

nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti

di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’art. 5,

commi 1, 2 e 3 della stessa legge”.

Nelle note che seguono formuleremo alcune osserva-

zioni circa i testi in questione: cercheremo anche – ove

possibile – di fornire suggerimenti circa il modo più oppor-

tuno di utilizzare i modelli.

Aff‌inché i modelli di contratto possano essere adegua-

tamente valutati vanno formulate in via preventiva alcune

considerazioni di carattere generale che attengono anche

ad aspetti nuovi che differenziano i modelli in questione

da quelli allegati al precedente D.M. del 30 dicembre 2002.

a) Il primo aspetto nuovo da segnalare concerne l’og-

getto del contratto di locazione: che in precedenza pote-

va essere costituito solamente da una unità immobiliare,

mentre oggi può essere costituito anche da una porzione

di unità immobiliare.

Si tratta di una novità introdotta dall’art. 1 del D.M.,

novità da cui – come vedremo – è derivata anche la neces-

sità che i modelli di contratto fossero formulati in modo

parzialmente diverso dai precedenti.

b) Il secondo aspetto da segnalare è che i modelli di

contratto di locazione di cui si tratta sono destinati ad es-

sere utilizzati anche per le locazioni degli immobili delle

“grandi proprietà”.

In precedenza per le locazioni delle grandi proprietà

erano stati predisposti modelli contrattuali distinti (di

ogni specie di contratto, infatti, era stata predisposta una

versione parzialmente diversa destinata ad essere utiliz-

zata per le locazioni degli immobili delle grandi proprietà)

mentre ora il modello è unico per ciascuna delle tre specie

di locazione considerate (locazione agevolata, transitoria

e per studenti).

c) Sempre in chiave generale va fatta un’ulteriore con-

siderazione.

Nel redigere il testo dei modelli di contratto si è inteso

assegnare ai modelli più funzioni dirette a perseguire nel

medesimo tempo più f‌inalità distinte. Si è infatti cercato di

assegnare ai modelli: a) sia la funzione di informare le parti

circa il contenuto delle norme che concernono la locazione

(e specif‌icamente la specie di locazione cui il singolo mo-

dello è dedicato); b) sia la funzione di suggerire alle parti i

possibili contenuti del contratto o comunque di fornire sug-

gerimenti circa il comportamento da tenere e circa il con-

tenuto da dare al contratto; c) sia anche la funzione (che a

ben vedere dovrebbe essere la funzione unica – o quanto-

meno la funzione principale – del contratto) di raccogliere

ed esprimere le pattuizioni delle parti e f‌issare la disciplina

del rapporto che con il contratto viene costituito.

Così operando non è stata fatta distinzione in modo

chiaro tra le diverse funzioni che si è ritenuto di assegnare

ai modelli: in molti casi sono state inserite nel testo – come

se si trattasse di pattuizioni tra le parti – le previsioni delle

norme di legge in materia (o – peggio ancora – ciò che si

è ritenuto che fosse la sintesi del dettato delle norme di

legge in materia) e in molti casi anche si sono inserite sem-

plici avvertenze o consigli rivolti alle parti. La presenza di

questo contenuto non omogeneo (che sarebbe stato oppor-

tuno che – semmai – fosse inserito nelle note in calce al

testo del contratto) pregiudica la chiarezza del contenuto

del contratto con riguardo a molte parti di questo.

Un esempio di quanto osservato è fornito dall’art. 8 del

tipo di contratto per le locazioni agevolate (Allegato A).

L’articolo (intitolato “recesso del conduttore”) dispone

quanto segue: “È facoltà del conduttore recedere dal con-

tratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite

lettera raccomandata almeno sei mesi prima”.

Orbene: ricordato che l’ultimo comma dell’art. 3 della

legge n. 431 del 1998 attribuisce al conduttore la facoltà

di recesso dal contratto in corso per gravi motivi (“Il con-

duttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in

qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al

locatore con preavviso di sei mesi”), si nota innanzitutto

che per l’attribuzione al conduttore di tale facoltà non sa-

rebbe affatto necessaria una previsione del contratto, de-

rivando comunque tale diritto dalla legge. Ciò posto, va poi

notato che tra il testo della clausola presente nel modello

in esame e la norma di legge non vi è però coincidenza. Le

due formule, che a prima vista sembrano molto simili se

non addirittura uguali, in realtà presentano numerose dif-

ferenze – o comunque mancanze di piena coincidenza – sia

con riguardo ad aspetti specif‌ici (la lettera raccomandata

che non è citata dalla norma di legge; la “comunicazione”

che nell’articolo del contratto diviene “recapito”; il fatto che

nel testo della clausola del contratto si perda – o quanto

meno si sfumi – la necessità della specif‌icazione dei motivi