I 'Respectfully Dissent': Sugli Effetti Sananti O Meno Della Registrazione Tardiva Dei Contratti Di Locazione. La Sentenza Del Tribunale Di Genova N. 2850 Del 15 Ottobre 2015, Il Revirement Delle Sezioni Unite N. 18213 Del 17 Settembre 2015 E 'Dissenting Opinion' Della Dottrina

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giur

MERITO

Arch. loc. cond. e imm. 6/2016

di quanto già affermato dalla Corte cost. 420/2007 e ribadi-

to nella sentenza delle Sezioni Unite riportata (cui potreb-

be in alternativa considerarsi come la norma introduca una

ipotesi di nullità testuale); il secondo sulla scorta del fatto

che trattasi di norma, oltre che speciale - come già consi-

derato dalla Suprema Corte con riguardo all’art. 13 legge

431/98 - anche posteriore allo Statuto del Contribuente;

- pertanto, il contratto di comodato di cui al doc. 10 è

nullo; - conseguentemente, Modular srl, non avendo ac-

quisito la qualità di comodataria, deve considerarsi con-

duttrice in mora nella restituzione del box;

- come tale, ella deve pagare ex art. 1591 c.c. il corrispet-

tivo convenuto f‌ino alla riconsegna, quindi il canone di lo-

cazione contrattuale da ottobre 2011 (nel rispetto del prin-

cipio della domanda) al 8 luglio 2013. Risultando il canone

pari ad euro 154,94 mensili, Modular deve essere condanna-

ta al pagamento della somma totale di euro 3.290,94, oltre

interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo;

- Modular non deve per contro essere condannata a paga-

re alcunché a titolo di spese condominiali, in quanto General

Trade non ha assolto il proprio onere probatorio, consistente

nella produzione dei rendiconti con i relativi riparti appro-

vati dall’assemblea (Cass. 6202/2004), avendo la locatrice al-

legato solo i riparti approvati dall’assemblea del consuntivo

2011 e del preventivo 2012, ma senza i relativi rendiconti;

- il ritardato rilascio dell’immobile non può trovare giu-

stif‌icazione nelle ragioni indicate dalla convenuta. Appaiono

infatti irrilevanti sia i rapporti di amicizia intercorrenti tra

i due legali rappresentanti delle società, sia l’asserito spiri-

to collaborativo manifestato da Modular nella restituzione,

poiché mai tale intento si è tramutato né in una offerta for-

male ex artt. 1206-1209 comma 2 c.c., né in una offerta reale

dotata dei requisiti di serietà, concretezza e tempestività

richiesti dalla giurisprudenza di legittimità per escludere

la mora del conduttore nell’obbligazione restitutoria (Cass.

18496/2007, 1684/2010, 1337/2011, 15433/2013). Prova ne è

che la General Trade ha più volte sollecitato la riconsegna

dell’immobile (cfr. docc. 13 e 15) e senza che possa assume-

re rilievo la circostanza della occupazione con una Maserati

da parte della General Trade di un box (il n. 11) di proprietà

della moglie del legale rappresentante della Modular, che

avrebbe impedito il ricovero in esso dei mobili contenuti in

quello n. 10, poiché una eventuale offerta di riconsegna del

box n. 10 subordinata alla liberazione del box n. 10 costitu-

irebbe in ogni caso una offerta condizionata e quindi priva

dei requisiti sopra indicati;

- in conclusione, Modular srl va condannata al paga-

mento di euro 3.290,94, oltre interessi nella misura legale

dalle singole scadenze al saldo, a titolo di corrispettivo ex

art. 1591 c.c. da ottobre 2011 all’8 luglio 2013;

- le spese di giudizio seguono la soccombenza e van-

no liquidate come in dispositivo, secondo il D.M. 55/2014

e avuto riguardo allo scaglione da euro 1.100,00 ad euro

5.200,00. (Omissis)

I “RESPECTFULLY DISSENT”:

SUGLI EFFETTI SANANTI O

MENO DELLA REGISTRAZIONE

TARDIVA DEI CONTRATTI

DI LOCAZIONE. LA SENTENZA

DEL TRIBUNALE DI GENOVA

N. 2850 DEL 15 OTTOBRE 2015,

IL REVIREMENT DELLE

SEZIONI UNITE N. 18213

DEL 17 SETTEMBRE 2015

E “DISSENTING OPINION”

DELLA DOTTRINA

di Francesco Massimo Tiscornia

La sentenza in oggetto dell’ottobre 2015 si segnala per-

ché è stata la prima di merito in Italia a dare immedia-

tamente atto del nuovo mutato orientamento in materia

di nullità di contratti di locazione non registrati (e più in

generale dei negozi costitutivi di diritto relativo di godi-

mento quale - nella fattispecie - il comodato) recepito dal

Tribunale di Genova in adesione al “revirement” in mate-

ria compiuto dalle Sezioni Unite della Cassazione con la

sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015 (in Giur. It., 2016

pag. 324 con nota parzialmente critica di CUFFARO. E in

questa Rivista 2016, pag. 97) relativamente all’interpreta-

zione dell’art. 13 comma 1, L. 431/98 secondo cui “è nulla

ogni pattuizione volta a determinare un importo del cano-

ne di locazione superiore a quello del contratto scritto e

registrato”.

Le conseguenze della mancata registrazione di un con-

tratto di locazione e soprattutto i controversi possibili ef-

fetti sananti di una sua registrazione tardiva costituiscono

infatti f‌in dal 1998 un problema sentito e frequente nella

prassi quotidiana quanto dibattuto in giurisprudenza.

L’incisiva sentenza genovese vi offre una soluzione con-

vincente e si segnala per il grande pregio di riuscire a dare

conto in maniera sintetica ma piana ed icastica di una de-

cisione delle Sezioni Unite invece assai lunga e pregnante:

20 pagine e 16 complessi paragraf‌i.

Trattasi di una delle cd. sentenze/trattato delle Sezioni

Unite degli ultimi anni, in singolare disallineamento con

le note raccomandazioni agli Avvocati dello stesso Primo

Presidente della Cassazione Santacroce (lettera al Presi-

dente del C.N.F. del 17 giugno 2013 in Foro It. 2013) con-