I diritti reali: la proprietà

• Autore: Stefano Ambrogio
• Pagine: 147-158

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@1 Nozione e caratteri dei diritti reali

I diritti reali attribuiscono al titolare un potere assoluto ed immediato sulla cosa. Essi presentano i seguenti caratteri:
patrimonialità, in quanto hanno ad oggetto un bene valutabile economicamente;
assolutezza, in quanto il diritto del titolare deve essere rispettato dalla generalità degli individui e quindi può farsi valere verso tutti (erga omnes). Al contrario dei diritti di credito, dunque, essi pongono in una posizione di soggezione tutti gli individui della comunità;
immediatezza, in quanto il titolare può esercitare sulla cosa direttamente il suo "potere" e ne trae soddisfacimento altrettanto direttamente, cioè senza l’intervento o l’intermediazione di nessuno;
tipicità, in quanto sono ammessi solo i diritti reali espressamente previsti dalla legge e le parti non possono crearne di nuovi. Si dice, a tale proposito, che i diritti reali costituiscono un numero chiuso;

L’ordinamento giuridico ha circoscritto il numero dei diritti reali al fine di soddisfare due esigenze: innanzitutto, evitando che un bene possa essere sottoposto a vincoli o limitazioni diversi da quelli previsti dalla legge si impedisce che venga di fatto svuotato di contenuto il diritto di proprietà (cui, come vedremo, viene riconosciuto il carattere della pienezza); in secondo luogo, quella di tutelare i terzi che entrano in rapporto con il titolare del diritto reale, i quali devono poter conoscere nel dettaglio gli eventuali vincoli esistenti sul bene oggetto del rapporto.

- diritto di seguito (o diritto di sequela), in quanto il proprietario può perseguire la cosa presso qualunque soggetto si trovi.

@2 Classificazione dei diritti reali

Il primo e più importante diritto reale è il diritto di proprietà.

Si tratta di un diritto pieno, esclusivo e potenzialmente illimitato: ciò vuol dire che il proprietario di una cosa può goderne a suo piacimento, nei limiti e con l’osservanza degli obblighi imposti dalla legge.

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Contrapposta al diritto di proprietà è la categoria dei diritti reali limitati, chiamati anche diritti reali su cosa altrui. Questi diritti reali si costituiscono "accanto" al diritto di proprietà, limitando in parte i poteri del proprietario e permettendo al loro titolare di godere di un bene non proprio.

I diritti reali limitati si distinguono in due importanti categorie:
diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù) che studieremo nel Cap. 13;
diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca) che affronteremo nel Cap. 19.

@3 Il diritto di proprietà

L’art. 832 c.c. stabilisce che il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

La norma costituisce una evidente evoluzione del modo di intendere il diritto di proprietà rispetto al passato. L’articolo 436 del codice civile del 1865 (influenzato dalla concezione napoleonica del diritto di proprietà come il più esteso dei diritti) dispo-neva, infatti, che la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose nella maniera più assoluta, purché non se ne faccia un uso vietato dalle leggi o dai regolamenti. Pienezza, termine utilizzato dal codice vigente, è un concetto più ridotto di assolutezza; per la prima volta, inoltre, al concetto di proprietà si associano i termini, e i concetti, di limiti e di obblighi.

La citata disposizione va letta alla luce dell’art. 42 della Costituzione, in base al quale "La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti".

La norma attribuisce alla proprietà una funzione sociale; ciò vuol dire che, pur tutelando il diritto di proprietà, e quindi gli interessi dei singoli individui, lo Stato "pretende" che l’esercizio di tale diritto abbia una valenza sociale, contribuisca cioè alla crescita della società. Vuol dire, inoltre, che il proprietario può vedere in qualche modo ridotto il proprio diritto in nome di un prevalente interesse generale e che l’esercizio di tale diritto non può mai contrastare con gli interessi della collettività.

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@4 Contenuto e caratteri del diritto di proprietà

Come già detto, in base all’art. 832 c.c., il proprietario di un bene ha diritto di goderne e disporne in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e nel rispetto degli obblighi previsti dalla legge.

Al proprietario, dunque, spettano:
il potere di godimento del bene, relativo al suo valore d’uso (cd. utilità diretta). Il proprietario, quindi, può liberamente decidere se, come e quando utilizzare la cosa;

L’insieme delle facoltà spettanti in concreto al proprietario è influenzato, però, dalla natura del bene oggetto del diritto e da quanto previsto dalla legge in relazione a tale natura: le facoltà spettanti al proprietario di un terreno edificabile, ad esempio, sono diverse da quelle spettanti al proprietario di un fondo agricolo non edificabile.

- il potere di disposizione del bene (che può, dunque, essere liberamente alienato, donato, lasciato in eredità etc.), relativo al valore di scambio del bene stesso (cd. utilità di scambio).

Per quanto riguarda l’estensione del diritto di proprietà, il codice civile (art. 840 c.c.) stabilisce espressamente, con riferimento alla proprietà fondiaria, che il diritto del proprietario si estende anche al sottosuolo e allo spazio sovrastante il suolo (i romani dicevano usque ad sidera et usque ad inferos per evidenziare che la proprietà si estende, in senso verticale, potenzialmente all’infinito, fino alle stelle e fino agli inferi).

Il...