I diritti reali limitati

• Autore: Stefano Ambrogio
• Pagine: 159-168

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@1 Caratteri generali

Accanto al diritto di proprietà si pongono, nell’ambito dei diritti reali, i cd. diritti reali limitati o diritti reali su cosa altrui (cd. iura in re aliena). Tali diritti presuppongono una scissione di facoltà nell’ambito del diritto di proprietà, nel senso che alcune di esse vengono compresse, con il consenso del proprietario (e, talvolta, contro il suo volere), affinché possano essere esercitate da un terzo, titolare, appunto, del diritto reale sulla cosa altrui (Gazzoni).

Così, ad esempio, il titolare del diritto di usufrutto ha la facoltà di godere del bene, facoltà che, a seguito della costituzione dell’usufrutto, non spetta più al proprietario.

Da quanto detto si evince che una ulteriore caratteristica del diritto di proprietà è la cd. elasticità. Il diritto di proprietà, cioè, può subire compressioni determinate dalla costituzione di un diritto reale limitato sulla cosa, ma si riespande automaticamente nel momento in cui tale diritto viene, per qualsiasi motivo, a cessare.

@2 Il diritto di superficie e la proprietà superficiaria

In base al principio generale dell’accessione, tutto ciò che è costruito sul suolo appartiene al proprietario del suolo stesso.
È possibile, però, che l’operatività del meccanismo dell’accessione sia esclusa per volontà delle parti o per disposizione di legge e che si determini, pertanto, una scissione tra la proprietà del suolo e la proprietà della costruzione effettuata su di esso. È esclusa per volontà delle parti, in particolare, nell’ipotesi prevista dall’art. 952 c.c., che disciplina il diritto di superficie e la proprietà superficiaria.

Tale disposizione stabilisce che il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di un terzo (cd. superficiario), che ne acquista la proprietà. Il superficiario, dunque:

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- diventa titolare di un diritto reale limitato sul suolo (cd. diritto di superficie) il quale gli attribuisce la facoltà di edificare sul suolo stesso;
effettuata l’edificazione, diventa titolare del diritto di proprietà sulla costruzione, proprietà che però non si estende al suolo (cd. proprietà superficiaria). Tale ultima situazione si verifica anche quando il proprietario trasferisce ad un terzo la proprietà di una costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo (così come espressamente previsto dall’art. 952, 2° comma, c.c.).

La scissione tra la proprietà del suolo e la proprietà della costruzione effettuata su di esso può essere determinata anche dalla legge: ciò accade, in particolare, nell’ipotesi del condominio (vedi Cap. 14, par. 3), laddove il suolo è di proprietà comune dei condomini, mentre i singoli appartamenti sono nella loro proprietà esclusiva.

Il diritto di superficie si può costituire in perpetuo oppure per un tempo determinato.

Se la costituzione del diritto di superficie è stata fatta per un tempo deter-minato, allo scadere del termine il diritto stesso si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione, in base alle normali regole dell’accessione (art. 953 c.c.).

Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui (non, invece, il diritto di proprietà sulla costruzione già esistente) si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.

@3 L’enfiteusi

L’enfiteusi è un diritto reale che consiste nel diritto di godere, in perpetuo o per un tempo molto lungo, di un fondo appartenente ad altra persona. L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente (il proprietario del fondo) un canone periodico (canone enfiteutico) in denaro o in natura.

All’enfiteuta competono, in sostanza, tutti i poteri che spettano al proprietario.

L’enfiteuta è inoltre titolare del diritto di affrancazione (o riscatto) del fondo: in base ad esso (art. 971 c.c.) l’enfiteuta ha la possibilità di diventare proprietario del fondo pagando una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base dell’interesse legale. Si tratta di un diritto

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potestativo spettante all’enfiteuta, il quale, in caso di mancata adesione da parte del proprietario, può rivolgersi al giudice al fine di ottenere una sentenza costitutiva che pronunci l’affrancazione.

L’estensione dei poteri che competono all’enfiteuta ha portato una parte della dottrina a distinguere, in caso di costituzione di questo diritto reale limitato, tra dominio utile, spettante all’enfiteuta, e dominio diretto, spettante al proprietario.

Sull’enfiteuta grava l’obbligo di migliorare il fondo, cioè di accrescere, con qualsiasi opera, il valore dello stesso da un punto di vista strutturale, culturale, produttivo etc.

L’enfiteuta, inoltre, è tenuto a pagare al concedente il canone enfiteutico, che può consistere in una somma di denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali. Il pagamento del canone è obbligatorio anche quando, imprevedibilmente, si...