I Contratti Del Condominio In Tema Di Servizio Di Riscaldamento

Autore:Pier Paolo Bosso
Pagine:257-264
 
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257
dott
RIFORMA DEL CONDOMINIO
Arch. loc. cond. e imm. 3/2016
I CONTRATTI DEL CONDOMINIO
IN TEMA DI SERVIZIO
DI RISCALDAMENTO (*)
di Pier Paolo Bosso
SOMMARIO
1. Le ragioni che hanno determinato la nascita e la diffusione
dei contratti “Servizio Energia”, “Servizio Energia Plus” e di
“Rendimento Energetico -EPC-” in edifici privati condominia-
li. 2. Inquadramento giuridico dei contratti. 3. Definizioni,
caratteristiche e contenuto (consigliabile) dei contratti, an-
che con riferimento ai requisiti richiesti da parte dell’Agenzia
delle Entrate ai fini dell’applicabilità dell’IVA agevolata. 4. I
Contratti ibridi, che si sono diffusi dopo il D.P.R. 412/93 (da
non confondersi con i contratti servizio energia). 5. Il con-
tratto di nomina del “Terzo Responsabile dell’impianto”. 6.
Il contratto di fornitura di Servizi di “Lettura e riparto delle
spese relative all’impianto di riscaldamento in relazione ai
consumi rilevati”. 7. Suggerimenti operativi per la stipula e la
consulenza relative ai contratti.
1. Le ragioni che hanno determinato la nascita e la dif-
fusione dei contratti “Servizio Energia”, “Servizio Ener-
gia Plus” e di “Rendimento Energetico -EPC-” in edifici
privati condominiali
Questi contratti sono stati ideati ed hanno iniziato a
diffondersi dopo che le normative nazionali (in attuazione
di Direttive Europee) hanno previsto regole vincolanti per
orientare gli impianti termici verso il risparmio energetico
e la maggiore efficienza.
Tali contratti hanno avuto subito grande diffusione, sia
negli edifici privati, tanto costituiti in condominio che ap-
partenenti ad unico proprietario (od a comproprietari pro
indiviso, quindi non costituenti condominio in senso giuri-
dico) che nel caso di edifici di proprietà pubblica (scuole,
uffici, etc..).
In particolare, dopo la legge 9 gennaio 1991, n. 10 ed
il suo attuativo D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, sono state
previste norme stringenti per la progettazione, l’installa-
zione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici
degli edifici; ciò, ai fini del contenimento dei consumi di
energia.
Ebbene, da tali norme, con particolare riferimento al
condominio, sono derivate le seguenti conseguenze:
- La necessità di adeguare gli impianti di riscaldamen-
to vecchi, non più a norma, inquinanti (normalmente con
passaggio da alimentazione da olio combustibile a meta-
no), alle normative via via intervenute in materia di sicu-
rezza e di risparmio energetico.
- La necessità per i proprietari di casa, per il condomi-
nio, per gli edifici pubblici di effettuare costosi lavori per
mettere a norma gli impianti.
- La valutazione con grande favore di iniziative impren-
ditoriali di ditte private che offrivano, a chi avrebbe dovu-
to sopportare la spesa, la possibilità di sgravarsi da ogni
impegno ed onere economico relativo alla progettazione e
realizzazione degli interventi migliorativi.
- La possibilità, per i soggetti obbligati, di non anticipa-
re le spese relative agli interventi ma di corrispondere, nel
tempo e divise in più anni, somme omnicomprensive che
raccolgono spese per interventi, combustibile, manuten-
zione, servizio di assistenza ed incombenze legali (svolgi-
mento del servizio di “terzo responsabile”).
In sostanza, il segreto del successo di queste formule e
di queste operazioni che sono sia economiche che finan-
ziarie, sta nel fatto che:
- La ditta anticipa i costi degli investimenti da realizza-
re o comunque assume l’obbligo di reperire i mezzi finan-
ziari presso soggetti terzi (istituti di credito).
- Il condominio non impiega proprie risorse economi-
che nell’investimento iniziale e non assume alcun rischio
finanziario.
- Il condominio (ed i condòmini ed i loro conduttori)
hanno vantaggi economici immediati in termini di riduzio-
ne dei consumi e di risparmio energetico.
- Il condominio (ed i condòmini) godono da subito
dell’innovazione tecnologica immediata dopo i lavori
all’impianto.
- L’impianto passerà in proprietà al condominio a fine
contratto a costo zero (o simbolico per ragioni fiscali).
2. Inquadramento giuridico dei contratti
Con la sottoscrizione di tali contratti, il committente
condominio (ma anche un privato unico proprietario di
edificio od i comproprietari, o un ente pubblico) stipula
con la ditta abilitata un contratto, che è sostanzialmente
un contratto di appalto misto di lavori (all’impianto di ri-
scaldamento) e servizi di gestione e manutenzione dello
stesso, con fornitura del calore all’edificio; si inquadra per-
fettamente nella fattispecie delineata da dottrina e giu-
risprudenza, caratterizzata dall’assunzione dell’obbligo di
compiere un’opera od un servizio, nell’organizzazione dei
mezzi necessari, nella gestione a rischio dell’appaltatore,
nella previsione di un corrispettivo in denaro (CAGNAS-
SO, COTTINO, Contratti commerciali, in Tratt. Cottino,
IX, Padova, 2000, 300; CAGNASSO, Il contratto di appalto,
in Tratt. Galgano, XVI, Padova, 1991, 665; GIANNATTASIO,
L’appalto, in Tratt. Cicu, Messineo, Milano, 1967, 5; MA-
SCARELLO, Il contratto di appalto, Milano, 2002, 10; MO-
SCARINI, L’appalto, in Tratt. Rescigno, 11, Torino, 1984,
705. In giurisprudenza: Cass. 7273/2003; 16080/2002).
Normalmente, vi è la previsione che l’impianto (se rea-
lizzato ex novo) e/o comunque tutte le migliorie eseguite
in costanza di rapporto, verranno acquisite in proprietà in
capo al committente appaltante, dietro corresponsione di
un prezzo simbolico - a fini fiscali - a fine contratto, prezzo
che si aggiunge alle somme versate in vigenza di contratto
per i servizi costituenti il core business dell’operazione.

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