I Contratti Del Condominio In Tema Di Servizio Di Riscaldamento

• Autore: Pier Paolo Bosso
• Pagine: 257-264

257

dott

RIFORMA DEL CONDOMINIO

Arch. loc. cond. e imm. 3/2016

I CONTRATTI DEL CONDOMINIO

IN TEMA DI SERVIZIO

DI RISCALDAMENTO (*)

di Pier Paolo Bosso

SOMMARIO

1. Le ragioni che hanno determinato la nascita e la diffusione

dei contratti “Servizio Energia”, “Servizio Energia Plus” e di

“Rendimento Energetico -EPC-” in edif‌ici privati condominia-

li. 2. Inquadramento giuridico dei contratti. 3. Def‌inizioni,

caratteristiche e contenuto (consigliabile) dei contratti, an-

che con riferimento ai requisiti richiesti da parte dell’Agenzia

delle Entrate ai f‌ini dell’applicabilità dell’IVA agevolata. 4. I

Contratti ibridi, che si sono diffusi dopo il D.P.R. 412/93 (da

non confondersi con i contratti servizio energia). 5. Il con-

tratto di nomina del “Terzo Responsabile dell’impianto”. 6.

Il contratto di fornitura di Servizi di “Lettura e riparto delle

spese relative all’impianto di riscaldamento in relazione ai

consumi rilevati”. 7. Suggerimenti operativi per la stipula e la

consulenza relative ai contratti.

1. Le ragioni che hanno determinato la nascita e la dif-

fusione dei contratti “Servizio Energia”, “Servizio Ener-

gia Plus” e di “Rendimento Energetico -EPC-” in edif‌ici

privati condominiali

Questi contratti sono stati ideati ed hanno iniziato a

diffondersi dopo che le normative nazionali (in attuazione

di Direttive Europee) hanno previsto regole vincolanti per

orientare gli impianti termici verso il risparmio energetico

e la maggiore eff‌icienza.

Tali contratti hanno avuto subito grande diffusione, sia

negli edif‌ici privati, tanto costituiti in condominio che ap-

partenenti ad unico proprietario (od a comproprietari pro

indiviso, quindi non costituenti condominio in senso giuri-

dico) che nel caso di edif‌ici di proprietà pubblica (scuole,

uff‌ici, etc..).

In particolare, dopo la legge 9 gennaio 1991, n. 10 ed

il suo attuativo D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, sono state

previste norme stringenti per la progettazione, l’installa-

zione, l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici

degli edif‌ici; ciò, ai f‌ini del contenimento dei consumi di

energia.

Ebbene, da tali norme, con particolare riferimento al

condominio, sono derivate le seguenti conseguenze:

- La necessità di adeguare gli impianti di riscaldamen-

to vecchi, non più a norma, inquinanti (normalmente con

passaggio da alimentazione da olio combustibile a meta-

no), alle normative via via intervenute in materia di sicu-

rezza e di risparmio energetico.

- La necessità per i proprietari di casa, per il condomi-

nio, per gli edif‌ici pubblici di effettuare costosi lavori per

mettere a norma gli impianti.

- La valutazione con grande favore di iniziative impren-

ditoriali di ditte private che offrivano, a chi avrebbe dovu-

to sopportare la spesa, la possibilità di sgravarsi da ogni

impegno ed onere economico relativo alla progettazione e

realizzazione degli interventi migliorativi.

- La possibilità, per i soggetti obbligati, di non anticipa-

re le spese relative agli interventi ma di corrispondere, nel

tempo e divise in più anni, somme omnicomprensive che

raccolgono spese per interventi, combustibile, manuten-

zione, servizio di assistenza ed incombenze legali (svolgi-

mento del servizio di “terzo responsabile”).

In sostanza, il segreto del successo di queste formule e

di queste operazioni che sono sia economiche che f‌inan-

ziarie, sta nel fatto che:

- La ditta anticipa i costi degli investimenti da realizza-

re o comunque assume l’obbligo di reperire i mezzi f‌inan-

ziari presso soggetti terzi (istituti di credito).

- Il condominio non impiega proprie risorse economi-

che nell’investimento iniziale e non assume alcun rischio

f‌inanziario.

- Il condominio (ed i condòmini ed i loro conduttori)

hanno vantaggi economici immediati in termini di riduzio-

ne dei consumi e di risparmio energetico.

- Il condominio (ed i condòmini) godono da subito

dell’innovazione tecnologica immediata dopo i lavori

all’impianto.

- L’impianto passerà in proprietà al condominio a f‌ine

contratto a costo zero (o simbolico per ragioni f‌iscali).

2. Inquadramento giuridico dei contratti

Con la sottoscrizione di tali contratti, il committente

condominio (ma anche un privato unico proprietario di

edif‌icio od i comproprietari, o un ente pubblico) stipula

con la ditta abilitata un contratto, che è sostanzialmente

un contratto di appalto misto di lavori (all’impianto di ri-

scaldamento) e servizi di gestione e manutenzione dello

stesso, con fornitura del calore all’edif‌icio; si inquadra per-

fettamente nella fattispecie delineata da dottrina e giu-

risprudenza, caratterizzata dall’assunzione dell’obbligo di

compiere un’opera od un servizio, nell’organizzazione dei

mezzi necessari, nella gestione a rischio dell’appaltatore,

nella previsione di un corrispettivo in denaro (CAGNAS-

SO, COTTINO, Contratti commerciali, in Tratt. Cottino,

IX, Padova, 2000, 300; CAGNASSO, Il contratto di appalto,

in Tratt. Galgano, XVI, Padova, 1991, 665; GIANNATTASIO,

L’appalto, in Tratt. Cicu, Messineo, Milano, 1967, 5; MA-

SCARELLO, Il contratto di appalto, Milano, 2002, 10; MO-

SCARINI, L’appalto, in Tratt. Rescigno, 11, Torino, 1984,

705. In giurisprudenza: Cass. 7273/2003; 16080/2002).

Normalmente, vi è la previsione che l’impianto (se rea-

lizzato ex novo) e/o comunque tutte le migliorie eseguite

in costanza di rapporto, verranno acquisite in proprietà in

capo al committente appaltante, dietro corresponsione di

un prezzo simbolico - a f‌ini f‌iscali - a f‌ine contratto, prezzo

che si aggiunge alle somme versate in vigenza di contratto

per i servizi costituenti il core business dell’operazione.