I Contratti Del Condominio E Il Condominio Come Consumatore. Introduzione E Principii Generali

• Autore: Pier Paolo Bosso
• Pagine: 4-14

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dott DOTTRINA

1/2017 Arch. loc. cond. e imm.

I CONTRATTI DEL CONDOMINIO

E IL CONDOMINIO

COME CONSUMATORE.

INTRODUZIONE E PRINCIPII

GENERALI (*)

di Pier Paolo Bosso

SOMMARIO

1. Nozione di consumatore e condominio, applicabilità, orien-

tamenti e limiti. 2. La tutela del consumatore: uno sguardo

d’insieme. 3. La stipula dei contratti con particolare riguardo

ai contratti pluriennali: poteri dell’amministratore, dell’as-

semblea e costituzione di fondi; eccesso di mandato, ratif‌ica

dell’operato. 4. I singoli contratti: il regolamento predisposto

dall’originario proprietario unico. 5. Le polizze assicurative.

6. Appalto per opere di manutenzione all’edif‌icio. 7. Contratti

legati al servizio di riscaldamento: manutenzione, terzo re-

sponsabile, lettura e ripartizione consumi, contratti “ener-

gia”. Le più frequenti clausole vessatorie. 8. Gestione del

servizio di ascensore e sua manutenzione. 9. Contratti di por-

tierato, vigilanza, “badante di condominio”. 10. Conclusioni.

1. Nozione di consumatore e condominio, applicabilità,

orientamenti e limiti

Assume sempre maggior rilevanza la questione del

condominio da intendersi come consumatore o meno, con

conseguente applicabilità delle norme a tutela previste

dal codice del consumo; anche alla luce dell’intervenuta

riforma del condominio.

L’art. 3 del D.L.vo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del

consumo) ci indica le def‌inizioni di cosa si intenda per:

- consumatore o utente: la persona f‌isica che agisce per

scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale,

artigianale o professionale eventualmente svolta;

- professionista: la persona f‌isica o giuridica che agi-

sce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale,

commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo

intermediario;

La questione di valutare se il condominio sia o meno

considerabile consumatore è interessante dal punto di

vista sociologico e di f‌ilosof‌ia del diritto, al f‌ine di consi-

derare se anche il condominio sia considerabile soggetto

debole, che va protetto da norme particolari, idonee a

consentirgli di poter operare sul mercato nei contratti con

imprese e professionisti.

La questione assume poi rilevanza nella prassi quo-

tidiana di condomini, amministratori, avvocati al f‌ine di

stabilire se determinate clausole contrattuali, dalle quali

può dipendere l’esito di un contenzioso in cui è parte il

condominio, siano valide o siano da considerare vessatorie

e da espungere dal contratto.

L’orientamento tradizionale e consolidato prevede che

il condominio sia considerabile come un consumatore, in

particolare, da ultimo Cass. civ., sez. VI - II, ord., 22 maggio

2015, n. 10679, secondo la quale al contratto concluso con

il professionista dall’amministratore del condominio, ente

di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da

quella dei suoi partecipanti, si applica la normativa a tu-

tela del consumatore, atteso che l’amministratore agisce

quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini,

i quali devono essere considerati consumatori, in quanto

persone f‌isiche operanti per scopi estranei ad attività im-

prenditoriale o professionale.

Nello stesso senso abbiamo Cass. civ., sez. III, ord., 12

gennaio 2005, n. 452 secondo la quale, per quanto concerne

la qualif‌icazione del Condominio quale soggetto consumato-

re, non sussistono ragioni per discostarsi dalla sentenza n.

10086/01, secondo cui al contratto concluso con il professio-

nista dall’amministratore del condominio, ente di gestione

sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi

partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi

previsti dalla legge, gli artt. 1469-bis e seguenti c.c., atteso

che l’amministratore agisce quale mandatario con rappre-

sentanza dei vari condomini, i quali devono essere consi-

derati consumatori, in quanto persone f‌isiche operanti per

scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.

Ancor prima Cass. civ., sez. III (ord.), 24 luglio 2001, n.

10086, secondo cui i nuovi art. 1469 bis e ss. c.c. non sono

applicabili ai contratti stipulati prima della loro entrata in

vigore, salvo che non siano stati rinnovati successivamente

in modo anche tacito, in virtù del principio generale dell’ir-

retroattività della legge; ciò vale anche per la clausola di

cui al n. 19, in tema di abusività delle deroghe alla compe-

tenza, stante la natura sostanziale e non processuale della

norma. La pronuncia, affermava anche che non si poteva

condividere l’assunto secondo cui l’art. 1469 bis comma 3

n. 19 c.c. abbia introdotto un foro esclusivo a vantaggio del

consumatore, da un lato non potendosi ravvisare un intento

del legislatore a ciò diretto nel dato testuale della predetta

norma, dall’altro dovendosi ritenere che un’eventuale clau-

sola contrattuale relativa al foro competente reiterativa

del dettato dell’art. 20 c.p.c., in tema di foro facoltativo,

non potrebbe qualif‌icarsi vessatoria, indipendentemente

dalla circostanza che essa sia stata oggetto di trattativa

individuale, poiché comunque norma riproduttiva di dispo-

sizioni di legge. Ed ancora che al contratto concluso con il

professionista dall’amministratore del condominio, ente di

gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella

dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri

elementi previsti dalla legge, gli art. 1469 bis ss. c.c., atteso

che l’amministratore agisce quale mandatario con rappre-

sentanza dei vari condomini, i quali devono essere consi-

derati consumatori, in quanto persone f‌isiche operanti per

scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.

Alla luce della formulazione letterale della norma, è da

ritenere che sia considerabile consumatore anche un con-