I Contratti Del Condominio E Il Condominio Come Consumatore. Introduzione E Principii Generali

Autore:Pier Paolo Bosso
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dott DOTTRINA
1/2017 Arch. loc. cond. e imm.
I CONTRATTI DEL CONDOMINIO
E IL CONDOMINIO
COME CONSUMATORE.
INTRODUZIONE E PRINCIPII
GENERALI (*)
di Pier Paolo Bosso
SOMMARIO
1. Nozione di consumatore e condominio, applicabilità, orien-
tamenti e limiti. 2. La tutela del consumatore: uno sguardo
d’insieme. 3. La stipula dei contratti con particolare riguardo
ai contratti pluriennali: poteri dell’amministratore, dell’as-
semblea e costituzione di fondi; eccesso di mandato, ratifica
dell’operato. 4. I singoli contratti: il regolamento predisposto
dall’originario proprietario unico. 5. Le polizze assicurative.
6. Appalto per opere di manutenzione all’edificio. 7. Contratti
legati al servizio di riscaldamento: manutenzione, terzo re-
sponsabile, lettura e ripartizione consumi, contratti “ener-
gia”. Le più frequenti clausole vessatorie. 8. Gestione del
servizio di ascensore e sua manutenzione. 9. Contratti di por-
tierato, vigilanza, “badante di condominio”. 10. Conclusioni.
1. Nozione di consumatore e condominio, applicabilità,
orientamenti e limiti
Assume sempre maggior rilevanza la questione del
condominio da intendersi come consumatore o meno, con
conseguente applicabilità delle norme a tutela previste
dal codice del consumo; anche alla luce dell’intervenuta
riforma del condominio.
L’art. 3 del D.L.vo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del
consumo) ci indica le definizioni di cosa si intenda per:
- consumatore o utente: la persona fisica che agisce per
scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale,
artigianale o professionale eventualmente svolta;
- professionista: la persona fisica o giuridica che agi-
sce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale,
commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo
intermediario;
La questione di valutare se il condominio sia o meno
considerabile consumatore è interessante dal punto di
vista sociologico e di filosofia del diritto, al fine di consi-
derare se anche il condominio sia considerabile soggetto
debole, che va protetto da norme particolari, idonee a
consentirgli di poter operare sul mercato nei contratti con
imprese e professionisti.
La questione assume poi rilevanza nella prassi quo-
tidiana di condomini, amministratori, avvocati al fine di
stabilire se determinate clausole contrattuali, dalle quali
può dipendere l’esito di un contenzioso in cui è parte il
condominio, siano valide o siano da considerare vessatorie
e da espungere dal contratto.
L’orientamento tradizionale e consolidato prevede che
il condominio sia considerabile come un consumatore, in
particolare, da ultimo Cass. civ., sez. VI - II, ord., 22 maggio
2015, n. 10679, secondo la quale al contratto concluso con
il professionista dall’amministratore del condominio, ente
di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da
quella dei suoi partecipanti, si applica la normativa a tu-
tela del consumatore, atteso che l’amministratore agisce
quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini,
i quali devono essere considerati consumatori, in quanto
persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività im-
prenditoriale o professionale.
Nello stesso senso abbiamo Cass. civ., sez. III, ord., 12
gennaio 2005, n. 452 secondo la quale, per quanto concerne
la qualificazione del Condominio quale soggetto consumato-
re, non sussistono ragioni per discostarsi dalla sentenza n.
10086/01, secondo cui al contratto concluso con il professio-
nista dall’amministratore del condominio, ente di gestione
sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi
partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi
previsti dalla legge, gli artt. 1469-bis e seguenti c.c., atteso
che l’amministratore agisce quale mandatario con rappre-
sentanza dei vari condomini, i quali devono essere consi-
derati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per
scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.
Ancor prima Cass. civ., sez. III (ord.), 24 luglio 2001, n.
10086, secondo cui i nuovi art. 1469 bis e ss. c.c. non sono
applicabili ai contratti stipulati prima della loro entrata in
vigore, salvo che non siano stati rinnovati successivamente
in modo anche tacito, in virtù del principio generale dell’ir-
retroattività della legge; ciò vale anche per la clausola di
cui al n. 19, in tema di abusività delle deroghe alla compe-
tenza, stante la natura sostanziale e non processuale della
norma. La pronuncia, affermava anche che non si poteva
condividere l’assunto secondo cui l’art. 1469 bis comma 3
n. 19 c.c. abbia introdotto un foro esclusivo a vantaggio del
consumatore, da un lato non potendosi ravvisare un intento
del legislatore a ciò diretto nel dato testuale della predetta
norma, dall’altro dovendosi ritenere che un’eventuale clau-
sola contrattuale relativa al foro competente reiterativa
del dettato dell’art. 20 c.p.c., in tema di foro facoltativo,
non potrebbe qualificarsi vessatoria, indipendentemente
dalla circostanza che essa sia stata oggetto di trattativa
individuale, poiché comunque norma riproduttiva di dispo-
sizioni di legge. Ed ancora che al contratto concluso con il
professionista dall’amministratore del condominio, ente di
gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella
dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri
elementi previsti dalla legge, gli art. 1469 bis ss. c.c., atteso
che l’amministratore agisce quale mandatario con rappre-
sentanza dei vari condomini, i quali devono essere consi-
derati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per
scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.
Alla luce della formulazione letterale della norma, è da
ritenere che sia considerabile consumatore anche un con-

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