I Gravi motivi di recesso nell'uso diverso e alcune perplessità (e puntualizzazioni) sulla giurisprudenza al proposito

• Autore: Paola Castellazzi
• Pagine: 397-401

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Il presente intervento si propone di esaminare, prendendo spunto da due recenti sentenze della Sezione III della Suprema Corte (la n. 3418 del 20 febbraio 2004 e la n. 3651 del 24 febbraio 2004), l'orientamento giurisprudenziale prevalente sulla sussistenza dei gravi motivi ex art. 27, L. n. 392/1978 che consentono al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo.

L'ultimo comma dell'art. 27, L. n. 392/1978 stabilisce che: «Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».

Come emerge dal tenore letterale dell'art. 27, il legislatore non ha formulato alcuna previsione specifica in quanto tale disposizione non identifica, concretamente, la propria sfera di applicazione e rimanda all'interprete il compito di stabilire, in ogni singolo caso, se le circostanze siano idonee, per la loro gravità, a legittimare il recesso del conduttore.

Come accade di frequente è stata la giurisprudenza a delimitare il campo di applicazione dell'art. 27, L. n. 392/1978.

La giurisprudenza ha identificato i «gravi motivi» in tutte quelle circostanze che sopprimono o riducono, in misura considerevole, l'interesse che aveva indotto il conduttore alla conclusione del contratto: i «gravi motivi» si realizzano ogni qualvolta il conduttore deduce (e, ovviamente, dimostra) una situazione che gli impedisce o gli rende eccessivamente gravosa la continuazione del rapporto di locazione.

Sempre secondo la giurisprudenza, i «gravi motivi» devono consistere in circostanze sopravvenute alla conclusione del contratto o, se preesistenti, ignorate dal conduttore al momento della stipula; devono avere carattere oggettivo; devono essere imprevedibili ed indipendenti dalla volontà del conduttore medesimo o, seppur dipendendo in parte dalla volontà dello stesso, non devono essere riconducibili ad una sua scelta capricciosa ed arbitraria (Cass. civ., sez. III, 24 settembre 2002, n. 13909; Cass. civ., sez. III, 8 agosto 2002, n. 12020; Cass. civ., sez. III, 11 agosto 1997, n. 7460; Pret. Bologna, 4 novembre 1994, n. 1423).

Ai fini della valutazione della sussistenza o meno dei gravi motivi, assumono rilievo anche le qualità soggettive del conduttore (Cass. civ., sez. III, 18 giugno 2003, n. 9689).

Ad esempio, per le locazioni abitative (art. 4, L. n. 392/1978), i «gravi motivi» idonei a legittimare il recesso sono stati individuati nell'aumento dei familiari conviventi (il conduttore prende con sé la vecchia madre non più autosufficiente, diventa padre di più figli); nella necessità di trasferimento per motivi di lavoro (per tutte: Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1098).

Per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo, i «gravi motivi», sono stati identificati nell'impossibilità, per il conduttore, di pagare il canone per il peggioramento delle condizioni patrimoniali dovuto alla crisi dell'attività o al sopravvenuto fallimento; nella necessità, per il conduttore, di avere locali più ampi a seguito della decisione di sviluppare l'impresa.

Per meglio chiarire la nozione così come elaborata dalla giurisprudenza, si possono citare alcune sentenze, sia di legittimità sia di merito:

- la pronuncia n. 260 del 12 gennaio 1991 della Corte di cassazione, sez. III, ha stabilito: «I gravi motivi, in presenza dei quali gli artt. 4, secondo comma, e 27, ultimo comma, L. n. 392/1978 consentono il recesso del conduttore dal contratto in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso. Pertanto, non ricorrono detti estremi ove la domanda di recesso sia fondata sul diniego dell'autorizzazione amministrativa per esercitare nell'immobile locato l'attività convenuta (nella specie, casa-albergo), ove già al momento della stipulazione del contratto non sussistano i presupposti di fatto e di diritto per conseguire detta autorizzazione (nella specie, il diniego dell'amministrazione dipendeva dalla insussistenza di una specifica norma regionale relativa alle case-albergo)»;

- la decisione n. 11466, pronunciata dalla sez. III della Suprema Corte in data 20 ottobre 1992, secondo la quale: «I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4 e 27, ultimo comma, L. n. 392/1978 consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione sono quelli che rendono gravosa per quest'ultimo la persistenza del rapporto e sono sopravvenuti alla costituzione dello stesso. (Nella specie, la Suprema Corte, in base all'enunciato principio, ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano riconosciuto la legittimità del recesso con riguardo alla mancata realizzazione di un preannunciato piano di sviluppo edilizio della zona con effetti negativi sulle prospettive commerciali sulle quali il conduttore aveva fatto affidamento nel momento della stipulazione del contratto di locazione dell'immobile da destinare ad una farmacia)»;

- la decisione n. 10980 della Suprema Corte, sez. III, in data 10 dicembre 1996, ha statuito: «I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione ai sensi degli artt. 4 e 27 L. n. 392/ 1978 devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione e, in particolare, in relazione alle locazioni commerciali, può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfa-Page 398vorevole all'attività di impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile quando fu stipulato il contratto, che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (tenendo conto, quanto al requisito della...