Il diritto di godere l'immobile nell'edificio in condominio e le limitazioni imposte dalla convivenza

• Autore: Franco Girino
• Pagine: 169-171

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Il tema della convivenza nell'edificio condominiale è fra quelli maggiormente avvertiti e discussi da dottrina e giurisprudenza. Problema centrale è quello che ruota intorno alla disciplina del godimento delle unità immobiliari di proprietà solitaria site nell'edificio in condominio, o, meglio, dei limiti del diritto di godimento.

Per l'impostazione e la risoluzione di questo problema sono prevalentemente utilizzati argomenti diversi che trovano sede nella disciplina della proprietà e della responsabilità aquiliana, ma fanno capolino anche aspetti di teoria generale e di diritto pubblico.

Collegata al tema centrale risulta la trattazione del problema concernente l'applicabilità (o meno) nel condominio delle norme in tema di rapporti di vicinato.

Non sembra infondato ritenere che sforzo comune sia quello di ridurre la litigiosità nel condominio, sforzo che dovrebbe accomunare legislatore, dottrina e giurisprudenza, anche se l'evidenza mostra che i risultati sono alquanto scarsi. La voce «comunione e condominio» dei diversi repertori annuali di giurisprudenza appare sempre più copiosa.

Il percorso diretto all'individuazione dei limiti del godimento delle unità immobiliari di proprietà solitaria nel condominio non può non prendere le mosse da uno sguardo sull'intera normativa condominiale per constatare - si assume - «l'assenza di qualsivoglia regola».

Bisogna subito avvertire che il nostro legislatore potrebbe aver sostenuto uno sforzo sistematico peculiare, lasciando che, in linea di massima, le norme sul condominio siano rivolte alla disciplina dei beni comuni, atteso che la disciplina delle proprietà individuali può ritenersi en principe inclusa nella normativa generale sulla proprietà.

L'art. 832 c.c. prevede il diritto di godimento in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico, e sembra volerne dettare la disciplina nell'ambito del libro terzo del codice civile (pensiamo anche al godimento ex art. 981, ai diritti reali di godimento, ecc.). È opportuno non perdere di vista l'impianto codicistico del terzo libro cit., che principia con una normativa generale sui beni (titolo primo) per proseguire con quella sul diritto reale massimo (proprietà e sua difesa: titolo secondo), cui seguono la disciplina dei iura in re aliena (titolo terzo, quarto, quinto e sesto) e, da ultimo (titolo settimo), quella della comunione e del condominio. (Il titolo ottavo è dedicato al possesso, che non è un diritto). L'impianto consente di rinvenirvi la disciplina del potere di disporre e del godimento.

Non vi è una sezione organica né sul diritto di disporre né su quello di godere.

Le norme sono sparse, ma non mancano.

Ciò premesso, la dottrina tenta di ricavare i limiti del godimento nel condominio, sia attraverso l'analisi innovativa dell'art. 1122 c.c., sia ponendosi il problema dell'applicabilità delle regole sulle immissioni nel condominio. Altra via, non meno significativa, è quella consistente nel cercare di scorgere l'applicabilità...