Gli Effetti Dell'Annullamento Della Delibera Condominiale Di Autorizzazione Alla Stipula Di Un Contratto Pluriennale

• Autore: Fabio Ramadori
• Pagine: 28-31

DOTTRINA

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1/2017 Arch. loc. cond. e imm.

GLI EFFETTI

DELL’ANNULLAMENTO DELLA

DELIBERA CONDOMINIALE

DI AUTORIZZAZIONE ALLA

STIPULA DI UN CONTRATTO

PLURIENNALE (*)

di Fabio Ramadori

L’ipotesi di annullamento della delibera condominiale

si conf‌igura quando si rileva un vizio procedimentale di

formazione della decisione assembleare (convocazione,

informazione, costituzione, discussione, votazione e ver-

balizzazione).

La delibera annullabile, così come il negozio annulla-

bile (art. 1445 c.c.), produce tutti i propri effetti f‌ino al

momento della pronuncia di una sentenza di annullamen-

to. Quando quest’ultima interviene, la delibera, operando

normalmente nei soli rapporti interni tra i condòmini, si

considera come se ab initio non fosse mai stata posta in

essere. La sentenza di annullamento riveste dunque eff‌i-

cacia retroattiva facendo sorgere l’obbligo per l’ammini-

stratore di uniformarsi, quando ne sia il caso, alle direttive

dell’assemblea e di adottare i provvedimenti conseguenti.

Quando si affrontano le problematiche connesse alla

stipula di un contratto pluriennale da parte di un condo-

minio, preliminarmente occorre verif‌icare se detta spesa

necessiti di preventiva autorizzazione alla stipula da parte

dell’assemblea all’amministratore o, se detta attività, rien-

tri nelle ordinarie competenze di quest’ultimo così come

enucleate dall’art. 1130 c.c.

A causa della durata del rapporto contrattuale che si

verrebbe ad instaurare tra il condominio ed il terzo, supe-

riore a quella annuale del mandato dell’amministratore, e

gli interessi perseguiti con il contratto stesso esorbitanti

dalla gestione ordinaria dello stabile, si può ritenere che

la stipula di un contratto pluriennale deve necessaria-

mente passare per la preventiva approvazione da parte

dell’assemblea (1).

In assenza di una preventiva delibera di autorizzazio-

ne, il contratto sottoscritto dall’amministratore non sarà

opponibile ai condòmini e dunque, in mancanza di succes-

siva ratif‌ica (2), il negozio compiuto dal mandatario ecce-

dente dai poteri ricevuti dal mandante non potrà def‌inirsi

né nullo né annullabile ma solo inopponibile nei confronti

del mandante.

Gli effetti del contratto sottoscritto dall’amministra-

tore in assenza di poteri si produrranno nel patrimonio

dello stesso quale mandatario, che li assume a suo carico

con l’obbligo di tenere indenne il condominio (mandan-

te) da qualsiasi pregiudizio che possa derivare per il suo

patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione di quel

negozio. (ex multis, Corte di Cassazione 10 marzo 1995,

nr. 2802).

In sintesi, l’amministratore che sottoscriva in nome e

per conto del condominio dallo stesso amministrato un

contratto con un terzo fornitore esorbitante le proprie

attribuzioni e competenze oltrepassando la procura con-

feritagli ex ante dall’assemblea, dovrà accollarsi gli effetti

negativi che discenderanno a carico del mandante. Resta

salva, per il condominio, la possibilità di sostituire la deli-

bera affetta da patologie invalidanti con altra in ossequio

alla legge e al regolamento condominiale sul medesimo

punto.

Premesso quanto sopra, la questione che invece si an-

drà ad analizzare attiene all’ipotesi in cui la delibera di

autorizzazione dell’amministratore alla stipula di un con-

tratto pluriennale venga annullata a seguito di pronuncia

giudiziale.

La legge non prevede effetti rif‌lessi dell’annullamento

delle deliberazioni nei confronti dei terzi né può attribuir-

si ai condòmini che hanno concorso all’approvazione della

delibera dichiarata invalida, l’eff‌icacia di un’assunzione di

obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi (Cass.

civ. 3 maggio 1976 n. 1561) (3).

Ciò in quanto, le manifestazioni di voto espresso dai

singoli condomini, essendo dirette a formare la volontà

dell’assemblea con effetto vincolante per tutti i condòmi-

ni, anche dissenzienti o assenti, impegnano i soggetti che

lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una

valida deliberazione assembleare.

Peraltro, in base al principio dell’apparenza accolto

dall’art. 2377, comma settimo, c.c. per le società per azio-

ni ed applicabile, per identità di ratio, anche in tema di

condominio, restano salvi, e sono, pertanto, azionabili nei

confronti del condominio e dei singoli condomini, i diritti

acquisiti da terzi in buona fede, in esecuzione della deli-

berazione impugnata, anteriormente al suo annullamento.

L’annullamento della delibera di autorizzazione alla

stipula di un contratto pluriennale non produrrà dunque

effetti diretti sul contratto stipulato dall’amministratore

con il terzo.

A venir meno, con la sentenza di annullamento della

delibera condominiale, è il potere dell’amministratore alla

stipula del predetto contratto. In altri termini, non si po-

trebbe più individuare nella delibera impugnata un confe-

rimento di poteri in capo all’amministratore in ordine alla

stipula del contratto pluriennale.

Orbene, da quanto sopra, emerge chiaramente quali

possono essere gli effetti connessi a tale situazione.

Evidente è che se l’amministratore non ha ancora

provveduto a dare esecuzione al mandato ricevuto in sede

assembleare, lo stesso non potrà più sottoscrivere alcun

contratto con terzi.