Gli Atti Conservativi Relativi Alle Parti Comuni

Autore:Nicola Pignatelli
Pagine:533-535
 
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dott
Arch. loc. cond. e imm. 5/2017
DOTTRINA
GLI ATTI CONSERVATIVI
RELATIVI ALLE PARTI COMUNI
di Nicola Pignatelli
SOMMARIO
1. Generalità. 2. L’attività materiale. 3. La responsabilità ex
art. 1669 c.c. in materia di appalto.
1. Generalità
Tra i compiti che il codice civile assegna all’ammini-
stratore vi rientra anche quello di «compiere gli atti con-
servativi relativi alle parti comuni dell’edificio», attual-
mente previsto dal n. 4) dell’art. 1130.
Il potere-dovere così riconosciuto al rappresentante
della compagine condominiale non è nuovo, essendo stato,
sin dall’entrata in vigore dell’attuale codice, sempre previ-
sto in capo all’amministratore, sì che la riforma del 2012,
nulla ha innovato sul punto, col risultato di rendere tutt’o-
ra valide le conclusioni cui sono pervenute la dottrina e la
giurisprudenza anche anteriori alla citata riforma.
Conclusioni che possono ritenersi ormai sedimentate e
in grado, quindi, di offrire un quadro di riferimento certo
per l’operatore pratico e per l’interprete.
Così, partendo dalla premessa per cui l’amministratore
ha la legittimazione attiva in riferimento ai diritti relativi
alle parti comuni dell’edificio (1), del tutto pacifica è or-
mai l’affermazione per cui allo stesso è consentito, senza
necessità di autorizzazione assembleare, attivarsi in sede
giudiziale in via cautelare, promuovendo, l’azione di rein-
tegrazione ex art. 1168 c.c. (2), l’azione di manutenzione
ex art. 1170 c.c., le azioni di nunciazione (denunzia di
nuova opera e denunzia per danno temuto), l’accertamen-
to tecnico preventivo e anche un procedimento cautelare
d’urgenza ex art. 700 c.p.c. (3), volto ad ottenere un prov-
vedimento che, a seconda del caso concreto, possa portare
ad un efficace tutela delle parti comuni e delle relative
ragioni dei condomini che di quelle sono comproprietari,
con la precisazione presente in giurisprudenza, secondo
la quale, il detto potere-dovere previsto dal n. 4) dell’art.
1130, c.c., in relazione a beni comuni facenti parte del c.d.
supercondominio, deve essere esercitato dall’amministra-
tore di questo e non già dagli amministratori dei singoli
stabili che lo compongono (4).
2. L’attività materiale
Poiché si tratta di agire per contrastare molestie giuri-
diche o di fatto, l’amministratore potrà non solo attivarsi,
come visto, in sede giudiziale, ma potrà bensì compiere
anche qualunque attività materiale e/o stragiudiziale (in-
vio di diffide e messe in mora) che si riveli idonea a scon-
giurare o a far cessare pericoli per le parti comuni.
Nello svolgimento del suo mandato, infatti, l’ammini-
stratore diligente ben potrà (magari perché - pur non es-
sendo necessario - formalmente “sollecitato” al riguardo
dalla stessa assemblea) compiere attività che, tenendo in
conto il conseguimento del miglior risultato con l’impiego
del mezzo meno oneroso ma parimenti efficace, portino
ad ottenere il risultato finale di tutela, senza la necessi-
tà di ricorrere all’Autorità giudiziaria (e pur sempre, co-
munque, nell’ovvio rispetto dei diritti altrui e senza che la
propria opera sfoci nell’esercizio arbitrario delle proprie
ragioni mediante violenza sulle cose, punibile ai sensi
dell’art. 392 c.p.).
Si può fare il caso della necessità di dover spostare
suppellettili appartenenti ad un condomino e riposte (non
importa se in violazione del disposto dell’art. 1102 c.c.) in
una parte comune dell’edificio, per provvedere alla pulizia
o alla esecuzione di lavori indifferibili o, ancora, per scon-
giurare in via di fatto un pericolo imminente senza atten-
dere i pur ristretti tempi della giurisdizione cautelare: ben
potrà l’amministratore (magari, in un’ottica di maggiore o
ulteriore cautela nel proprio agire, previa comunicazione
all’assemblea o previa autorizzazione proprio di quest’ul-
tima), provvedere - nella persistente inerzia ingiustificata
del condomino renitente agli avvisi/intimazioni opportu-
namente inoltratigli - a spostare momentaneamente e, se
del caso, a far custodire altrove gli oggetti che provocano
impedimento o a far sì che rimangano in diversa maniera
nella disponibilità del proprietario, per poi provvedere alle
incombenze utili per preservare o riparare le cose comuni
e, infine - a “lavori ultimati” - a provvedere alla rialloca-
zione delle suppellettili nello stesso luogo dal quale siano
state temporaneamente asportate. Così facendo, non avrà
arrecato un vulnus alle eventuali ragioni e/o ai beni del de-
positante renitente e avrà conseguito con efficacia e senza
dispendio il risultato utile per la collettività amministrata,
oltre ad aver assunto prontamente un comportamento che
in astratto può esonerarlo da un’eventuale responsabilità
penale “per omesso impedimento di un evento che si ha
l’obbligo giuridico di impedire”, giusta quanto prevede il
capoverso dell’art. 40 c.p. (5). In una tale evenienza, inve-
ro, l’amministratore non avrà compiuto uno spoglio tutela-
bile “in reazione” dal condomino renitente con l’azione di
reintegrazione ex art. 1168 c.c., perché l’organo esecutivo,
da un lato, non avrà agito né con violenza né clandestina-
mente e, dall’altro, non avrà sottratto il possesso dei beni
e/o del luogo di proprietà comune in cui erano riposti in
modo durevole (6), ossia per un apprezzabile lasso di tem-
po (7), senza considerare, poi, che non si sarà comunque
mosso con l’animus di privare del possesso il condomino
renitente (8): un’azione di spoglio così intentata dal con-
domino fino ad allora inerte e “non collaborativo” con il
resto della comunità condominiale, lo vedrebbe soccom-
bente (9), con tutte le conseguenze in punto di spese di
giudizio.
Non vi sarà stata, poi, parimenti, nessuna “violenza sul-
le cose” (da intendersi, secondo la norma penale innanzi
citata, come attività che provochi “danneggiamento o tra-

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