Giurisprudenza di merito

AutoreCasa Editrice La Tribuna
Pagine367-388

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@CORTE DI APPELLO DI LECCE Sez. I, 28 aprile 2009, n. 82. Pres. ed est. Almiento - De Prezzo (avv.ti Caprioli e Marzo) c. Albanese (avv. Giardiniero)

Restituzione della cosa locata - Ritardo - Maggior danno - Onere probatorio a carico del locatore - Portata - Ricorso ad elementi presuntivi - Offerta del conduttore di corrispondere un canone maggiore per la rinnovazione del contratto - Rilevanza.

In tema di locazioni, la prova del maggior danno, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., non deve essere necessariamente fornita attraverso la dimostrazione di determinate proposte di locazione per un canone più elevato, potendo il locatore avvalersi a questo fine di elementi presuntivi dotati dei requisiti previsti dall’articolo 2729 c.c., purché consentano di ritenere l’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsi il godimento dell’immobile dietro corrispettivo; l’offerta da parte del condut- tore di un canone maggiore per la rinnovazione del contratto può tutt’al più valere come elemento presuntivo che concorre unitamente ad elementi dello stesso segno a provare l’esistenza del danno. (C.c., art. 1591; c.c., art. 2729) (1).

    (1) In tema di ricorso alla prova per presunzioni del maggior danno ex art. 1591 c.c., cfr. Cass. 22 marzo 2007, n. 6958, in questa Rivista 2007, 514.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. – Con ricorso depositato in Cancelleria il 10 gennaio 1998, Pietro Albanese, premesso che con sentenza n. 277/95 del 30 ottobre 1995, provvisoriamente esecutiva, il Pretore di Lecce aveva dichiarato risolto, alla data del 30 giugno 1995, il contratto di locazione relativo all’immobile sito in Lecce, alla Via E. Reale n. 19, intercorso con la «Motortorino Commissionaria Auto di De Prezzo Vincenzo» ed aveva condannato il conduttore al rilascio dell’immobile per la data del 4 dicembre 1995, ma che il locale era stato rilasciato solo il 12 agosto 1997, adiva il Pretore di Lecce per il risarcimento dei danni derivati dalla ritardata restituzione dei locali, non potuti locare a condizioni più vantaggiose, nonché per il ristoro dei danni arrecati dal conduttore all’immobile, che era stato rilasciato in pessimo stato. Chiedeva altresì il 50% delle spese di registrazione del contratto.

Si costituiva in giudizio il De Prezzo deducendo che, dopo la sentenza emessa dal Pretore di Lecce in data 30 ottobre 1995, il locale non era stato rilasciato per varie ragioni e soprattutto perché non era stato raggiunto l’accordo sul quantum della indennità di avviamento commerciale, tanto che egli stesso aveva iniziato un autonomo giudizio per la determinazione della predetta indennità e aveva poi rilasciato l’immobile subito dopo la determinazione giudiziale della predetta indennità.

Il De Prezzo chiedeva, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale di lire 2.000.000, oltre interessi, e il rimborso della spesa di lire 7.000.000 sopportata per imbiancare, ripulire e rimettere a posto l’immobile all’inizio del rapporto locativo. Contestava di aver arrecato danni all’immobile, riconoscendo solo di aver rotto i vetri e la pavimentazione del vano interrato.

In corso di causa veniva espletata prova per testi.

Con sentenza n. 1786/2007, depositata in Cancelleria il 3 dicembre 2007, il Giudice Onorario del Tribunale di Lecce condannava la resistente «Motortorino Commissionaria Auto di De Prezzo Vincenzo»:

al risarcimento del danno da ritardata restituzione degli immobili locati, liquidato in euro 24.335,45, oltre rivalutazione ed interessi dalla costituzione in mora, avvenuta il 6 ottobre 1997, al soddisfo;

al risarcimento dei danni riscontrati nello stesso immobile, liquidati in euro 4.782,39;

al rimborso del 50% della spesa di registrazione del contratto di locazione, pari ad euro 697,93.

Il primo Giudice condannava l’Albanese al pagamento in favore della Motortorino della somma di euro 1.032,91, a titolo di restituzione del deposito cauzionale, oltre interessi legali dal 28 gennaio 1974 al soddisfo.

Poneva le spese di lite a carico del conduttore. Con ricorso depositato in Cancelleria il 21 gennaio 2008 il De Prezzo, quale titolare della cessata ditta Motortorino, evocava in giudizio l’Albanese e spiegava appello contro l’indicata sentenza, esponendo i motivi che saranno successivamente indicati.

Si costituiva in giudizio l’Albanese, e resisteva alla domanda, deducendo che la sentenza, pur emessa da un giudice onorario, non era affetta dalla nullità denunciata dalla controparte, e che il comproprietario dell’immobile locato poteva agire in giudizio senza la ratifica degli altri proprietari, come stabilito dalla S.C. con sentenza n. 24657.

Osservava altresì che il giudizio promosso dal De Prezzo per la determinazione dell’indennità di avviamento aveva confermato la piena legittimità della offerta reale di tale somma e che non era necessaria la convalida dell’offerta reale, in quanto le somme depositate presso la B.P.P. di Lecce, con la formazione di due libretti al portatore, erano state ritirate dallo stesso De Prezzo: correttamente, pertanto, il primoPage 368 Giudice aveva ritenuto in mora il conduttore dal giorno in cui esso locatore aveva offerto la somma relativa all’indennità di avviamento.

Faceva presente, altresì, che non aveva proposto alcuna domanda coperta da giudicato e che anche le ulteriori statuizioni del primo Giudice in ordine all’entità del danno patito da esso locatore per la mancata disponibilità dell’immobile o ai danni cagionati dal conduttore all’immobile meritavano conferma.

All’odierna udienza, al termine della discussione orale, la causa è stata decisa con la lettura in aula del dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE. – L’appello è fondato e merita accoglimento per quanto di ragione.

È infondato il primo motivo di gravame, con il quale l’appellante deduce che il processo di primo grado e la sentenza che ha definito il giudizio sarebbero nulli perché la sentenza, in violazione dell’art. 1 del D.M. n. 12120 del 18 luglio 2003 e dell’art. 41 del R.D. n. 12 del 1941 e successive modificazioni, è stata emessa da un giudice onorario al quale era stato assegnato un intero ruolo.

La Cassazione ha infatti affermato che il giudice onorario (nella fattispecie, il vice pretore onorario) è un giudice previsto e regolato dalle norme sull’ordinamento giudiziario, che può legittimamente sostituire il magistrato ordinario in tutte le sue funzioni, e dunque anche nell’espletamento dell’attività propria del giudice istruttore (nella specie, quale componente del collegio e relatore nella pubblica udienza), non rilevando in particolare che la sostituzione sia avvenuta senza l’osservanza delle condizioni stabilite dagli artt. 174 c.p.c. e 79 disp. att. c.p.c., giacché tale violazione costituisce, in difetto di una espressa sanzione di nullità, una mera irregolarità di carattere interno che non incide sulla validità dell’atto e non è causa di nullità del giudizio o della sentenza, in quanto il vizio di costituzione del giudice è ravvisabile solo quando gli atti giudiziari sono posti in essere da persona estranea all’ufficio e non investita della funzione esercitata (Cass. n. 20926/04; vedi, nello stesso senso, anche Cass. n. 12207/03, e da ultimo Cass. sez. un., n. 12644/08).

Va disatteso anche il secondo motivo di gravame, con il quale si deduce la nullità dell’intero processo e della sentenza in quanto il contratto di locazione del 1 luglio 1983 era stato concluso, quale locatore, da Archimede Albanese, e il presente giudizio, nonostante la presenza di altri figli e coeredi, era stato promosso, dopo la morte del locatore, solo da Pietro Albanese, nonostante i diritti di credito spettassero a tutti gli eredi, per cui il processo andrebbe rimesso al Tribunale per l’integrazione del contraddittorio.

Premesso che la questione è stata sollevata per la prima volta solo in appello, va osservato che essa non ha pregio, in quanto i crediti del de cuius non si dividono automaticamente tra i coeredi in ragione delle rispettive quote, ma entrano a far parte della comunione ereditaria; ciascuno dei partecipanti ad essa può agire singolarmente per far valere l’intero credito ereditario comune o anche la sola parte di credito proporzionale alla quota ereditaria, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri coeredi. La partecipazione al giudizio di costoro può essere richiesta dal convenuto debitore in relazione ad un concreto interesse all’accertamento nei confronti di tutti della sussistenza o meno del credito (Cass. n. 24657/07).

Peraltro, dopo il decesso del locatore originario, non risulta che la titolarità del rapporto locatizio si sia trasmessa congiuntamente a tutti i suoi eredi, ed al contrario, nel giudizio promosso dall’odierno appellante per la determinazione della indennità di avviamento, concluso con sentenza n. 324/97 del Pretore di Lecce è stato evocato in giudizio quale locatore il solo Pietro Albanese. Stante il passaggio in giudicato di tale sentenza, deve ritenersi coperta da giudicato la circostanza che soltanto Pietro Albanese abbia conseguito l’attribuzione del cespite locato o la qualità di locatore,

per cui non sussiste alcun difetto di contraddittorio.

Con il terzo motivo di gravame l’appellante si duole che l’Albanese non aveva mai proposto azione esecutiva per il rilascio, in base alla sentenza n. 277/95, provvisoriamente esecutiva, la quale, nel dichiarare risolto il contratto di locazione alla data del 30 giugno 1995, aveva condannato il conduttore al rilascio dell’immobile nella disponibilità di Pietro Albanese; che l’azione di risarcimento del danno per ritardato rilascio era inammissibile se l’azione esecutiva non fosse stata proposta; che l’azione di risarcimento del maggior danno rispetto al canone dovuto per ritardato rilascio era inammissibile finché non fosse stata determinata e pagata l’indennità di avviamento commerciale; che il rilascio dell’immobile era avvenuto il 12 agosto 1997, subito dopo la pubblicazione della sentenza n...

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