Giurisprudenza di merito

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@CORTE DI APPELLO DI NAPOLI 10 giugno 1999, n. 1447. Pres. Cesarano - Est. Armano - Condominio di Corso Umberto I, n. 154 (avv. de Tilla) c. Alberti (avv. Laddaga) e Cecchi (avv. Panarese).

Parti comuni dell'edificio condominiale - Cortili - Uso - Divieto di parcheggiare le autovetture - Regolamento contrattuale - Modificabilità - Limiti.

La norma del regolamento condominiale richiamato nei singoli atti di acquisto la quale preveda il divieto di parcheggiare le autovetture nel cortile del condominio, non limitandosi a disciplinare soltanto l'uso e il godimento di una parte comune del fabbricato, ma incidendo nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, ha natura di norma contrattuale, come tale modificabile solo con il consenso unanime dei condomini. (C.c., art. 1102; c.c., art. 1138) (1).

(1) In termini v. Trib. Piacenza 29 ottobre 1992, n. 438, in questa Rivista 1993, 788, con nota di G. ACCORDINO, Sulla modificabilità del regolamento contrattuale di condominio. Nel senso che a determinare la contrattualità dei regolamenti sono esclusivamente le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri, v. Cass. 28 gennaio 1997, n. 854, in Arch. civ. 1997, 1131; Cass. 14 novembre 1991, n. 12173, in questa Rivista 1992, 575; Cass. 15 aprile 1987, n. 3733, ivi 1987, 585 e Cass. 21 gennaio 1985, n. 208, ivi 1985, 490.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione del 26 settembre e 2 ottobre 1997 il Condominio di Napoli, C.so Umberto I, n. 154, in persona dell'amministratore pro tempore, proponeva appello avverso la sentenza n. 2638/97 del Tribunale di Napoli, decisa all'udienza dell'11 dicembre 1996 e depositata il 17 marzo 1997, che aveva accolto la domanda proposta dal condomino Alberti Antonio e dell'interventore Cecchi Guido con la quale essi chiedevano il rispetto della disposizione contenuta nel regolamento condominiale per notaio Pacifico del 31 marzo 1933 che prevedeva il divieto di sosta delle autovetture nel cortile condominiale.

Il tribunale aveva dichiarato immodificabile a maggioranza il comma 3 dell'art. VIII del regolamento condominiale ed aveva disposto che il cortile del Condominio in Napoli, C.so Umberto I n. 154 andava tenuto completamente sgombro da autoveicoli e motoveicoli, con la condanna del Condominio stesso al pagamento delle spese processuali.

Con l'atto di appello il Condominio in Napoli, C.so Umberto I n. 154, eccepiva preliminarmente che il tribunale aveva omesso di esaminare l'eccezione di cessazione della materia del contendere.

Infatti nel corso del giudizio di primo grado Alberti Antonio aveva partecipato all'assemblea condominiale del 28 febbraio 1995 ed aveva votato favorevolmente in ordine alla destinazione del cortile condominiale a parcheggio delle autovetture dei condomini.

Tale circostanza sopravvenuta aveva fatto venir meno la posizione di contrasto fra le parti e la necessità di una pronuncia del giudice sul punto.

Nel merito eccepiva che non tutte le norme contenute nel regolamento condominiale richiamato nei singoli atti di acquisto, come era quello in esame, avevano natura contrattuale, ma solo quelle disposizioni che incidevano nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino.

Le norme, invece, riguardanti modalità d'uso delle cose mobili ed in genere l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali avevano natura di norme regolamentari e pertanto potevano essere modificate con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c.

Nella specie la norma contenuta nel regolamento condominiale che prevedeva che il cortile del fabbricato dovesse essere sgombro disciplinava soltanto l'uso ed il godimento di una parte comune del fabbricato (cortile) senza incidere nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino ed aveva quindi natura regolamentare modificabile con delibera condominiale presa a maggioranza.

Inoltre la delibera condominiale in contestazione era legittima perché aveva consentito un migliore uso e godimento del bene comune, senza alterarne la sua destinazione, recependo un comportamento tenuto da tutti i condomini che da oltre trenta anni parcheggiavano la loro autovettura nel cortile condominiale.

Tale comportamento aveva determinato comunque una modifica del regolamento condominiale per facta concludentia.

Come ultimo motivo di appello il Condominio eccepiva l'erroneità della statuizione sulle spese processuali.

Si costituiva in giudizio Alberti Antonio eccependo che fra le parti non vi era stata alcuna cessazione della materia del contendere, poiché nel giudizio di primo grado egli aveva precisato le conclusioni insistendo per l'accoglimento della domanda; che l'aver partecipato all'assemblea del 1995 non comportava da parte sua rinuncia alla domanda ed al giudizio in corso poiché l'oggetto di tale assemblea era l'installazione di una barra elettrica per regolare una sosta precaria delle autovetture; che la norma del regolamento di condominio che statuiva il divieto di parcheggio del cortile incideva nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino ed andava modificata con l'unanimità dei condomini.

Si costituiva in giudizio Cecchi Guido chiedendo il rigetto dell'appello ed eccependo che il regolamento condominiale in oggetto aveva natura contrattuale e che la norma che prevedeva il divieto di parcheggiare le autovetture nel cortile condominiale, limitando il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni, faceva nascere un vero e proprio diritto soggettivo la cui modifica richiedeva l'unanimità dei consensi.

Pertanto la delibera in contestazione era radicalmente nulla ed era a maggior ragione impensabile una modifica del regolamento per facta concludentia.

La causa era riservata a sentenza sulle antescritte conclusioni all'udienza collegiale del 28 aprile 1999. Page 88

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Preliminarmente deve esaminarsi l'eccezione proposta dal Condominio relativa alla omissione da parte del tribunale della dichiarazione di cessazione della materia del contendere per essere sopravvenuta la delibera condominiale del 28 febbraio 1995, assemblea a cui aveva partecipato anche l'avv. Alberti Antonio.

A tale proposito la Corte osserva che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conformi conclusioni in tal senso al giudice, restando escluso che questi possa provvedere in tal modo quando nelle rispettive conclusioni ciascuno dei litiganti abbia insistito riportandosi alle originarie richieste dimostrando così del permanere dell'interesse alla decisione.

Nella specie l'attore Alberti Antonio e l'interventore Cecchi Guido nelle conclusioni avevano riformulato le originarie richieste e pertanto non poteva il Giudice dichiarare la cessazione della materia del contendere.

Bisogna inoltre rilevare che Cecchi Guido non aveva neanche partecipato all'assemblea del 28 febbraio 1995 ed a maggior ragione nei suoi confronti era necessaria la pronunzia del giudice.

Non è contestato fra le parti che il regolamento condominiale in oggetto ha natura contrattuale, essendo stato accettato da tutti i condomini negli atti di acquisto.

Pertanto hanno piena efficacia le limitazioni in esso contenute al diritto dei singoli condomini sulle parti comuni.

La norma del regolamento condominiale oggetto della presente controversia prevede il divieto di usare il cortile interno per parcheggiare le autovetture.

È necessario pertanto accertare la natura di tale disposizione per stabilire se è possibile la sua modifica a maggioranza, come sostiene il Condominio, o all'unanimità dei condomini, vale a dire se essa sia una norma relativa alle modalità di uso o alla misura del bene condominiale, o se contenga una vera e propria negazione in radice del diritto soggettivo dei singoli condomini sul bene comune.

Solo le norme regolamentari relative alle modalità d'uso ed alla misura dei beni condominiali possono essere modificate con le maggioranze previste dalla legge, mentre tutto ciò che riguarda la modifica del contenuto dei diritti soggettivi dei condomini richiede l'unanimità del consenso degli stessi.

Sono norme relative alla modalità d'uso del bene condominiale quelle che riguardano i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tale facoltà devono essere esercitate, mentre riguardano la misura dei beni condominiali quelle disposizioni contenenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini.

Invece quando al condomino non derivi una limitazione qualitativa o quantitativa del suo diritto, ma una negazione in radice di esso, siamo in presenza di una disposizione non di carattere regolamentare, ma dispositiva del diritto soggettivo di comproprietà.

Nella specie la norma regolamentare non prevede limiti qualitativi o quantitativi al diritto di comproprietà del cortile, quale sarebbe stata una norma che prevedesse solo il parcheggio di notte o solo il parcheggio di autovetture di piccola cilindrata o l'uso, a turno fra tutti i condomini, dei posti auto nel cortile o la destinazione solo di una parte del cortile a parcheggio di autovetture.

La norma del regolamento contiene invece la negazione totale di una delle facoltà che costituiscono il contenuto del diritto di proprietà, probabilmente in vista di un diverso interesse comune a tutti i comproprietari considerato superiore alla comodità di parcheggiare le autovetture.

Tale disposizione non poteva essere presa, come è avvenuto, che con il consenso di tutti i comproprietari, richiamando il regolamento nei singoli atti di acquisto, e la sua modifica, essendo relativa al contenuto del diritto soggettivo di comproprietà, doveva...