Giurisprudenza di merito

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@CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA Sez. II, 6 luglio 1999, n. 765. Pres. Mirone - Est. Cantoni - Benini (avv.ti. Fragomeni e Misso) c. Usocchi (avv.ti Lenzi e Rosato).

Sfratto - Esecuzione - Esecuzione prioritaria - Dichiarazione di urgente necessità notificata al conduttore - Idoneità - Esclusione - Mancata destinazione nel termine dell'immobile all'uso dichiarato - Azione di risarcimento del dan no ex art. 3, comma quarto, L. n. 61/1989 - Esperibilità da parte del conduttore che abbia riconsegnato l'immobile spontaneamente - Esclusione.

La sola dichiarazione del locatore di urgente necessità di adibire l'immobile locato ad uso abitativo proprio (ovvero del coniuge, dei genitori o dei figli), vergata sull'apposito modulo e notificata al conduttore, non è idonea, di per sè, ad ottenere la priorità dello sgombero con l'ausilio della forza pubblica, essendo piuttosto equiparabile ad un mero sollecito a consegnare l'immobile. Conseguentemente, non potendo dirsi iniziata la procedura esecutiva per il rilascio, in capo al locatore che abbia riconsegnato l'immobile spontaneamente, difetta il presupposto per l'esperimento della domanda di risarcimento del danno nei confronti del locatore ex art. 3, comma quarto, L. n. 61/1989 in caso di mancata destinazione nel termine dell'immobile all'uso dichiarato. (L. 21 febbraio 1989, n. 61, art. 3) (1).

(1) Non si rinvengono editi precedenti che abbiano affrontato la medesima fattispecie. Nel senso che l'eventuale falsità della dichiarazione del locatore prevista dall'art. 3, terzo comma, D.L. 551/88 (convertito nella L. 61/89) non ha alcuna incidenza sul diritto dello stesso locatore di eseguire il provvedimento di rilascio, e quindi non legittima il conduttore esecutato a proporre opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615 c.p.c., al fine di controllare l'effettività delle ragioni addotte nella richiesta del locatore, v. Trib. Milano 15 dicembre 1994, n. 8184, in questa Rivista 1995, 152; Pret. Milano 25 gennaio 1991, ivi 1991, 821 e Pret. Pietrasanta 10 gennaio 1990, n. 4, ivi 1990, 364. Si ricorda che l'art. 3 D.L. n. 551/1988, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 61/1989, è stato abrogato dall'art. 14 della nuova legge sulle locazioni abitative.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione ritualmente notificata Benini Caterina conveniva avanti al Tribunale di Ferrara, Usocchi Maria Teresa. Precisava l'attrice che la stessa, a seguito di contratto di locazione del 10 marzo 1986, era stata conduttrice, sino alla data del 28 febbraio 1990, di un immobile ad uso civile abitazione, sito in Ferrara, via Colombarola n. 70, di proprietà di Usocchi Maria Teresa; che il relativo canone locatizio, ex lege 392/78, era di lire 210.038 mensili mentre, alla data dell'1 febbraio 1992 era pari a lire 270.720. Assumeva l'attrice che la locatrice, con ricorso al Pretore di Ferrara, le aveva intimato sfratto per finita locazione e che il pretore, sulla mancata opposizione della conduttrice, aveva convalidato lo sfratto, fissando ex art. 56 L. 392/78, il rilascio dell'immobile, per la data del 30 aprile 1991. Precisava, ancora, l'attrice che la locatrice, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, ex art. 3 comma terzo L. 21 febbraio 1989 n. 61, notificatole l'1 marzo 1991, aveva affermato, sotto la propria responsabilità, di avere urgente necessità di adibire l'immobile locato ad abitazione della figlia, Rinaldi Paola, che viveva, con marito ed un figlio, in un piccolo appartamento di sole due camere coi suoceri Bratti Renzo e Zaccaria Vanna; che tale dichiarazione era stata sottoscritta anche dalla figlia Rinaldi Paola. Aggiungeva l'attrice che, a seguito di ciò, aveva dovuto provvedere a reperire altro alloggio; che in data 1 marzo 1992 essa aveva provveduto a rilasciare l'immobile nella disponibilità della locatrice.

Precisava, peraltro, la Benini che a tutt'oggi, la Usocchi non aveva adibito l'immobile all'uso dichiarato e, ciò, senza giustificato motivo, rendendosi, così, responsabile dei relativi danni nei confronti dell'esponente; che, inoltre, da ricerche effettuate, risultava che la convenuta e i di lei figli, erano comproprietari di svariati appartamenti, tutti siti in Ferrara. Tanto premesso, l'attrice concludeva perché, ex art. 3, quarto comma L. 21 febbraio 1989 n. 61, la convenuta fosse condannata al risarcimento dei danni subiti, nella misura di lire 12.994.560, pari a 48 mensilità dell'ultimo canone oltre a lire 374.100 per spese relative alle utenze acqua, telefono ed energia elettrica, oltre rivalutazione e interessi. Si costituiva la Usocchi precisando che l'attrice avesse riconsegnato l'appartamento spontaneamente senza esservi costretta. Deduceva, poi, la convenuta di essersi limitata a far notificare alla Benini, la dichiarazione di necessità senza dare seguito alla procedura di esecuzione dello sfratto. Pertanto, non era applicabile, nella fattispecie, la norma sanzionatoria invocata dall'attrice che si ricollegava, invece, all'ipotesi di avvenuta esecuzione. Quanto alla dichiarazione di necessità, fatta notificare alla conduttrice, essa rispondeva al vero in quanto la convenuta non disponeva, all'epoca, di altro alloggio libero, da destinare ad abitazione della figlia. Peraltro, quest'ultima non si era trasferita nell'abitazione rilasciata, per sue valide e giustificabili ragioni sopravvenute. Concludeva la Usocchi perché venisse autorizzata la chiamata in causa della figlia Rinaldi Paola e, nel merito, perché fosse respinta la domanda attrice. Con sentenza in data 18 dicembre 1996/24 febbraio 1997, il tribunale rigettava la domanda della Benini e la condannava al rimborso delle spese processuali a favore della convenuta. Proponevano appello la Benini deducendo che era erronea la decisione del primo giudice laddove aveva ritenuto che la legge 61/89, non fosse applicabile alla fattispecie, in quanto la Benini aveva riconsegnato l'appartamento spontaneamente senza che la locatrice avesse iniziato l'azione esecutiva. Infatti l'art. 3, quarto comma della legge 21 febbraio 1989 n. 1 non fa, affatto discendere l'obbligazione risarcitoria a carico del locatore, dal presupposto di un rilascio di immobile avvenuto solo a seguito di esecuzione forzata, bensì per il solo fatto della mancata destinazione, senza giustificato motivo, dell'immobile rilasciato all'uso abitativo prospettato, nel termine di 90 giorni dalla consegna; inoltre, la dichiarazione resa dalla Usocchi non era superflua, atteso che questa, consentiva la priorità dell'esecuzione del proprio ti- Page 448 tolo esecutato senza rischiare né che l'ufficiale giudiziario addetto all'esecuzione, in caso di diniego del conduttore al rilascio dell'immobile, dovesse attendere sino a 48 mesi per l'ottenimento della forza pubblica ai sensi dell'art. 3, quinto comma L. 61/89 né l'eventualità di ulteriori proroghe dell'esecuzione degli sfratti. Assumeva, poi, l'appellante che, ricevuta la notifica della dichiarazione di necessità della locatrice, essa si era vista costretta ad accelerare la non facile ricerca di un diverso alloggio, reperito l'1 marzo 1992.

Concludeva l'appellante perché, in riforma dell'impugnata sentenza, l'appellata fosse condannata al pagamento, in suo favore, della somma di lire 12.994.560 pari a 48 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oltre a lire 374.100 per le utenze di acqua, telefono ed energia elettrica, oltre rivalutazione ed interessi. Si costituiva l'appellata chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma dell'impugnata sentenza. All'udienza del 14 maggio 1999 la causa era trattenuta per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Deduce l'appellante che era erronea la decisione del tribunale laddove ritenuto che la legge 61/89 non fosse applicabile alla fattispecie, in quanto la Benini aveva riconsegnato, spontaneamente, l'immobile senza che la locatrice avesse dato corso all'esecuzione forzata. Infatti, l'art. 3, quarto comma della legge 21 febbraio 1989 n. 69 non fa affatto derivare l'obbligazione risarcitoria a carico della locatrice, dal presupposto di un rilascio d'immobile avvenuto solo a seguito di esecuzione forzata bensì, per il solo fatto della mancata destinazione, senza giustificato motivo, dell'immobile rilasciato, al prospettato uso abitativo, nel termine di giorni 90 dalla riconsegna; né poteva dirsi che la dichiarazione della Usocchi fosse superflua, atteso che questa le consentiva la priorità all'esecuzione del proprio titolo esecutivo senza rischiare né che l'ufficiale giudiziario addetto all'esecuzione, in caso di rifiuto del conduttore al rilascio dell'immobile dovesse attendere sino a 48 mesi per l'ottenimento della forza pubblica ex art. 3, quinto comma L. 61/89 né l'eventualità di ulteriori proroghe dell'esecuzione degli sfratti. Restava il fatto incontestato che essa appellante, ricevuta la notifica della dichiarazione di necessità della locatrice, era stata costretta a ricercare, celermente, un diverso alloggio reperito l'1 marzo 1992.

L'assunto, è privo di fondamento. Invero la sola notifica della dichiarazione di necessità, effettuata dalla Usocchi alla sua conduttrice, è inidonea a porre la prima sulla corsia preferenziale prevista dalla citata legge n. 61/89. Invero, tale atto non è stato seguito né dal parere meramente consultivo della commissione prefettizia né dal relativo provvedimento prefettizio di concessione della forza pubblica. Pertanto, la sola dichiarazione di urgente necessità vergata dalla Usocchi, sull'apposito modulo, e notificata all'appellante, è equiparabile ad un mero sollecito a riconsegnare l'immobile. Peraltro, non certo casualmente, l'obbligo al risarcimento del danno, in caso di mancata destinazione, nel termine, all'uso dichiarato, è collocato nel quarto comma dell'art. 3 L. 61/89 dopo la disciplina dell'esecuzione del rilascio, esecuzione che non è mai avvenuta. Quindi la richiesta di rilascio, con la dichiarazione di necessità, non appare né protetta né, perciò, sanzionata dalla norma...