Giurisprudenza di merito

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RIEPILOGO

Contributi e spese condominiali - Criteri di ripartizione - Terrazza a livello di proprietà esclusiva - Spese per riparazioni o ricostruzioni - Disciplina di cui all'art. 1126 c.c. - Ripartizione dell'ammontare di eventuali danni cagionati a terzi - Applicabilità - Esclusione. - Parti comuni dell'edificio condominiale - Terrazza a livello di proprietà esclusiva - Infiltrazioni d'acqua - Danni all'... (visualizza il riepilogo completo)

 
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@CORTE DI APPELLO DI LECCE Sez. dist. di Taranto 7 settembre 1998, n. 254. Pres. Fedele - Est. Lanzo - Condominio di via Polesine 9 in Taranto (avv. Lovelli) c. Tozzi (avv. Lupo) e Grassano (avv. Rando).

Contributi e spese condominiali - Criteri di ripartizione - Terrazza a livello di proprietà esclusiva - Spese per riparazioni o ricostruzioni - Disciplina di cui all'art. 1126 c.c. - Ripartizione dell'ammontare di eventuali danni cagionati a terzi - Applicabilità - Esclusione. - Parti comuni dell'edificio condominiale - Terrazza a livello di proprietà esclusiva - Infiltrazioni d'acqua - Danni all'appartamento sottostante - Presunzione di responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al proprietario del bene - Applicabilità.

Bisogna tenere ben distinti i lastrici solari dai terrazzi a livello di proprietà esclusiva, i quali non rientrano fra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche se adempiono la funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione quest'ultima che assume rilevanza ai fini della ripartizione delle spese per le riparazioni o ricostruzioni secondo i criteri indicati dall'art. 1126 c.c. che, però, non valgono anche per la ripartizione dell'ammontare degli eventuali danni cagionati a terzi. L'obbligazione risarcitoria per tali danni, infatti, trova la sua radice nella responsabilità aquiliana e va regolata dai relativi principi, non già dalle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali. (C.c., art. 1117; c.c. art. 1126) (1).

Qualora si verifichino danni all'appartamento sottostante il terrazzo a livello di proprietà esclusiva per infiltrazioni di acqua dallo stesso terrazzo derivanti, va applicata la presunzione di cui all'art. 2051 c.c. a carico del proprietario del bene che ne ha la custodia in conseguenza del rapporto di fatto (con relativi poteri di uso, gestione e godimento) che a lui fa capo e da cui nasce il dovere di vigilare onde evitare che lo stesso produca danni a terzi. (C.c., art. 1126; c.c., art. 2051) (2).

    (1, 2) Cfr. sul tema Cass., sez. un., 29 aprile 1997 n. 3672, in questa Rivista 1997, 395; Cass. 19 giugno 1989 n. 255, ivi 1989, 257; Cass. 30 maggio 1988 n. 3696, ivi 1988, 710.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione notificato il 30 aprile 1981 Antonio Tozzi conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto il condominio di via Polesine 9 e la signora Antonia Grassano chiedendone la condanna, ciascuno secondo la rispettiva responsabilità, sia al risarcimento dei danni subiti dal suo appartamento, sito al quinto piano dell'indicato condominio, per infiltrazioni di umidità dal sovrastante terrazzo del piano attico di proprietà della Grassano, sia alla eliminazione delle cause delle stesse infiltrazioni.

Il condominio convenuto si costituiva e chiedeva che venisse accertato se esistevano i danni lamentati dal Tozzi, determinandone cause e responsabilità.

Antonia Grassano, da parte sua, si costituiva e dichiarava la sua disponibilità a concorrere, secondo i criteri previsti dalla legge, nel pagamento delle spese occorrenti per l'esecuzione delle opere da realizzare sul terrazzo di sua proprietà allo scopo di rimuovere le cause delle infiltrazioni in questione.

Espletata una Ctu il Tribunale di Taranto, con sentenza 30 novembre 1992, condannava i convenuti sia alla esecuzione dei lavori indicati dal Ctu per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni, sia al risarcimento del danno subito dal Tozzi, quantificato nella somma di lire 849.899, oltre a rivalutazione ed interessi, nella misura di 2/3 a carico del condominio e di 1/3 a carico della Grassano. Nella stessa misura poneva a carico dei convenuti il pagamento delle spese processuali in favore dell'attore.

Ha proposto appello, con citazione notificata il 15 febbraio 1993, il Condominio di via Polesine 9 censurando la decisione impugnata in quanto ha condannato i convenuti alla esecuzione delle riparazioni ed al risarcimento del danno in base al criterio previsto dall'art. 1126 c.c. sulla base di un presupposto di fatto erroneo, non trattandosi di una terrazza avente funzione di copertura dell'intero edificio condominiale, ma di un ampio balcone dell'appartamento della Grassano che aveva una parte scoperta, dalla quale potevano essersi verificate invasioni di umidità che - estendendosi alla parte retrostante ed interna dello stesso balcone, avevano potuto determinare le infiltrazioni nei vani sottostanti del Tozzi.

Antonia Grassano si è costituita ed ha chiesto il rigetto dell'appello, ritenuto del tutto infondato.

Anche Antonio Tozzi si è costituito chiedendo il rigetto del gravame; sostiene, peraltro, che in questa sede è stata formulata dal condominio una inammissibile domanda nuova avente ad oggetto l'accertamento della funzione di balcone, anziché di terrazza, di solaio di copertura dal quale si sono verificate le infiltrazioni di umidità. Con appello incidentale, inoltre, chiede che la decorrenza della rivalutazione sul danno riconosciuto sia fissata per il 5 ottobre 1982, data della originaria relazione del Ctu.

La causa, quindi, subiva una interruzione a seguito del decesso del difensore del condominio appellante.

Eseguita la rituale riassunzione, le parti precisavano le conclusioni sopra riportate.

Il collegio, infine, riservava la decisione all'udienza 5 giugno 1998.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Preliminarmente va osservato che non può procedersi alla sospensione del presente giudizio, che peraltro, avendo avuto inizio nel 1981, pende già da troppi anni, in attesa dell'esito di un altro giudizio pendente dinanzi alla Corte di cassazione e riguardante altri danni lamentati, per infiltrazioni di umidità dal terrazzo de quo, anche se nell'altro processo sono parti comunque il Tozzi ed il Condominio di via Polesine 9, Taranto.

Ritiene questo collegio, dando anche l'opportuna rilevanza al fatto che questa causa pende ormai da oltre 17 Page 252 anni, che non sussistono gli estremi per disporre la sospensione richiesta dall'appellante.

In secondo luogo deve chiarirsi che nessuna inammissibilità di domanda nuova formulata dal condominio sussiste per la semplice ragione che nessuna domanda è stata proposta dallo stesso condominio, il quale, in questo processo, si limita solo a difendersi, contestando la fondatezza delle domande formulate nei suoi confronti da Antonio Tozzi.

Occorre ora passare all'esame dell'unico motivo di impugnazione proposto dall'indicato condominio.

Il gravame è parzialmente fondato e deve quindi essere accolto nei limiti che saranno subito precisati.

Si duole l'appellante che la sentenza del tribunale ha condannato la Grassano ed il Condominio dello stabile di via Polesine 9, Taranto alla esecuzione delle riparazioni del terrazzo di proprietà della stessa Grazzano ed al risarcimento del danno subito dal Tozzi in base al criterio previsto dall'art. 1126 c.c. per i lastrici solari.

Nella fattispecie costituisce circostanza pacifica che il terrazzo dal quale il danno da infiltrazione in questione è derivato è un terrazzo a livello di proprietà esclusiva della Grassano, del cui appartamento lo stesso terrazzo fa parte.

Ciò premesso bisogna tenere ben distinti i lastrici solari (v. Cass., sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672, Arch. locaz. 1997, 395) dai terrazzi a livello di proprietà esclusiva, i quali non rientrano fra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche se adempiono la funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione, quest'ultima, che assume rilevanza ai fini della ripartizione delle spese per le riparazioni o ricostruzioni secondo i criteri indicati dal legislatore nell'art. 1126 c.c. che, però, non valgono anche per la ripartizione dell'ammontare degli eventuali danni cagionati a terzi. L'obbligazione risarcitoria per tali danni, infatti, trova la sua radice nella responsabilità aquiliana e va regolata dai relativi principi, non già dalle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali (v. Cass. 30 maggio 1988 n. 3696, Arch. locaz. 1988, 710).

Pertanto, qualora si verifichino danni all'appartamento sottostante il terrazzo a livello di proprietà esclusiva per infiltrazioni di acqua dallo stesso terrazzo derivanti, come appunto nella fattispecie in esame, va applicata, secondo la giurisprudenza accolta da questo ufficio, la presunzione di cui all'art. 2051 c.c a carico del proprietario del bene. Infatti, come ha precisato la Suprema Corte nella citata sentenza 3696/1988, a differenza di quanto avviene per le parti comuni dell'edificio condominiale, l'obbligo di custodia di quel bene grava sul condominio proprietario che ne ha la custodia in conseguenza del rapporto di fatto (con relativi poteri di uso, gestione e godimento) che a lui fa capo e da cui nasce il dovere di vigilare onde evitare che lo stesso produca danni a terzi.

Né rileva, ai fini dell'anzidetta presunzione, l'esistenza, innegabile, di una limitazione al suo diritto di proprietà derivante dalla funzione di copertura di parte dell'edificio condominiale cui il terrazzo anche adempie. Tale limitazione, invero, si concreta, essenzialmente, nel divieto di apportare modifiche al bene tali da ridurre o da compromettere quella funzione, ma non incide sull'indicato rapporto di fatto, di cui resta titolare il proprietario che, in quanto tale, riserva esclusivamente a sè stesso l'uso e il godimento del medesimo bene.

E da tali premesse, insegna ancora la corte di legittimità, si può trarre la duplice conclusione che, da un canto, egli non può sottrarsi all'obbligazione risarcitoria mediante il pagamento di un terzo dell'ammontare dei danni, secondo i criteri dettati a tutt'altro fine dall'art. 1126 c.c., e, dall'altro, che per liberarsi dalla presunzione di cui all'art. 2051 c.c. deve dare la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo.

Ed in altra occasione la Cassazione ha ribadito, con esemplare chiarezza, che le terrazze a livello, costituendo estensione e integrazione di un determinato appartamento, non sono...

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