Giurisprudenza di merito

Autore:Casa Editrice La Tribuna
Pagine:311-337
RIEPILOGO

Contratto di locazione - Area nuda all'interno di comprensorio fieristico - Installazione di prefabbricato per l'esercizio di un'attività commerciale - Corrispettivo pattuito in relazione al periodo di apertura alle manifestazioni fieristiche - Locazione transitoria - Sussistenza (...)

 
ESTRATTO GRATUITO

Page 311

@CORTE DI APPELLO DI TRIESTE Sez. I, 27 aprile 2001, n. 38. Pres. Sammartano - Est. Gorjan - Musarra (avv.ti Parolin e Baldasso) c. Ente Autonomo Fiera di Pordenone (avv.ti Gerin e Pitter).

Contratto di locazione - Area nuda all'interno di comprensorio fieristico - Installazione di prefabbricato per l'esercizio di un'attività commerciale - Corrispettivo pattuito in relazione al periodo di apertura alle manifestazioni fieristiche - Locazione transitoria - Sussistenza.

Il contratto con cui una parte si garantisce il diritto di usufruire di un'area nuda all'interno di un comprensorio fieristico, sulla quale collocare - dietro pagamento di un corrispettivo specificamente individuato in ragione del periodo di apertura alle manifestazioni fieristiche - un prefabbricato da utilizzare per l'esercizio di un'attività commerciale (nella specie, somministrazione di alimenti e bevande), integra locazione per esigenze transitorie ex art. 27, comma 5, L. n. 392/78, e non già locazione ad uso commerciale di normale durata esennale. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27) (1).

    (1) Nulla negli esatti termini.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con ricorso, depositato il 13 ottobre 2000 e notificato alla controparte il 2 novembre 2000 unitamente al decreto presidenziale di fissazione udienza, Francesca Musarra, tempestivamente, gravava la sentenza n. 650/00, resa il 16 giugno - 4 luglio 2000 dal Giudice monocratico presso il Tribunale di Pordenone ad esito d'una controversia per accertamento della sussistenza d'un contratto di locazione di bene immobile, da lei incoata contro l'Ente Aut. Fiera di Pordenone.

Era, difatti, accaduto che la Musarra, deducendo d'aver stipulato con l'ente pubblico un contratto di locazione d'area nuda ad uso commerciale, rapporto che era contestato dall'Ente Fiera, evocasse in giudizio la controparte per sentir accertare l'esistenza del contratto di locazione e fissare la scadenza prossima al 2004.

Resistette l'ente pubblico, contestando la tesi dell'esistenza d'un contratto di locazione, in quanto, in realtà, l'area sulla quale collocare il prefabbricato per esercitare l'attività commerciale di bar-ristorazione, era stata, non già, locata bensì concessa in uso con contratto atipico alla Musarra.

Comunque, l'Ente Fiera osservava che, se anche esistente un contratto tipico di locazione, tuttavia lo stesso era stato stipulato per esigenze transitorie, ai sensi dell'art. 27 comma 5 L. 392/78.

Radicatosi il contraddittorio, secondo il rito speciale, ex art. 447 bis c.p.c., il primo giudice emetteva sentenza con la quale respingeva la domanda della Musarra e compensava le spese di lite.

Insorgeva con tempestivo gravame quest'ultima, articolando avverso la decisione del tribunale i seguenti puntuali lagni:

a) il giudice di prima istanza ha omesso di esaminare la domanda relativa alla restituzione dei maggiori canoni pagati in costanza di rapporto, contrariamente al disposto di cui agli artt. 32 e 33 L. 392/78;

b) erroneamente il primo giudice ritenne che le parti ebbero a stipulare una serie d'autonomi contratti di locazione, in quanto le esigenze, per le quali il rapporto venne instaurato erano stagionali e, non già, transitorie e lo stesso comportamento contrattuale delle parti lumeggiava l'unicità del rapporto pattizio;

c) in particolare il tribunale aveva adeguatamente valutato le circostanze che, almeno dal 1993, il prefabbricato non era mai stato spostato dall'area nuda concessa in locazione, che gli atti scritti di rinnovo del contratto erano predisposti dopo che già l'attività fieristica era iniziata con l'espletamento d'alcune manifestazioni, che le manutenzioni al prefabbricato erano eseguite nei periodi di inattività, quando cioè, intesi di parte appellata, l'area era da considerarsi restituita all'Ente Fiera;

d) il primo giudice non ha valutato il comportamento contrattuale dell'ente appellato, secondo il canone della buona fede, poiché in tal prospettiva evidente appariva che il locatore operò in posizione di supremazia al fine d'eludere le norme vincolistiche, previste dalla legge 392/78;

e) erroneamente il tribunale ebbe a reputare priva di conforto probatorio la sua pretesa d'aver risarcito il danno patito in dipendenza della scelta dell'Ente Fiera locatore di non far svolgere la manifestazione «Fiera Motori», pur previsto in contratto, in quanto in atti v'era documento contabile, non contestato dalla controparte, attestante la perdita economica subita.

Pertanto la Musarra instava e per l'espletamento di prova per testi e per la radicale riforma della sentenza impugnata, con l'accoglimento delle sue domande, di cui all'iniziale ricorso.

Resiste, ritualmente, l'Ente Fiera di Pordenone, contestando la fondatezza dell'avversario gravame, riproponendo la propria ricostruzione giuridica della questione, per cui tra le parti erano stati confezionati più contratti atipici, e svolgendo impugnazione incidentale.

Difatti, l'ente appellato con comparsa, depositata in cancelleria l'8 gennaio 2001 e ritualmente notificato alla controparte il 4 gennaio 2001, impugna la statuizione di compensazione delle spese di lite, senza per altro articolare ulteriormente motivazione al riguardo.

All'odierna udienza pubblica comparivano le parti che discutevano la questione e ribadivano le conclusioni, come sopra, ritrascritto.

Quindi, espletata la pertrattazione, la Corte decideva la questione come in dispositivo letto pubblicamente.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - L'appello, articolato da Francesca Musarra, siccome l'impugnazione incidentale, proposta dall'Ente Fiera, sono infondati e vanno rigettati, con conseguente conferma integrale della sentenza gravata.

Attesa la soccombenza, la Musarra va condannata a rifondere alla parte appellata le spese di lite di questo grado,Page 312 anche se compensate tra le parti in ragione di 1/3, in considerazione del rigetto dell'appello incidentale.

Spese tassate per la residua parte dei 2/3 in globali lire 2.920.000, di cui lire 358.000 per esborsi, lire 1.700.000 per onorari e lire 740.000 per diritti, oltre ad Iva e CPA secondo legge.

Privo di pregio giuridico s'appalesa il lagno afferente all'omessa valutazione della domanda relativa alla restituzione del canone pagato in eccesso rispetto alle determinazioni di legge, pur ritenendo, come ha fatto il giudice pordenonese, che più fossero stati i contratti stipulati fra le parti.

Difatti, ad opinione dell'appellante, anche in ipotesi d'una serie di contratti transitori succedutisi nel tempo senza, in pratica, soluzione di continuità, deve trovar applicazione la disciplina, posta degli artt. 32 e 33 L. 392/1978.

Erra la Musarra ad opinare un tanto, posto che le norme citate ovviamente riguardano le locazioni regolate dall'art. 27 L. 392/78, con esclusione proprio di quelle a carattere transitorio, di cui al comma 5 cit. articolo.

Ciò è dimostrato e dalla circostanza che il legislatore con l'art. 33 ha sentito la necessità di dar regola circa l'aumento del canone anche all'ipotesi delle locazioni a carattere stagionale, di cui al sesto comma art. 27 L. 392/78, e dal fatto, intrinseco al contratto per ragioni transitorie, che, in tale ipotesi, il rapporto si definisce alla scadenza e non già semplicemente rimane sospeso, come nel caso delle locazioni stagionali.

Dunque, nel contratto per ragioni transitorie, essendo autonomo da altri precedenti o successivi rapporti, il canone è pattuito di volta in volta e non risulta giuridicamente collegato a precedente pattuizioni.

Rettamente, dunque, il primo giudice, stabilito che, nella specie, i contratti di locazione ebbero carattere transitorio, sicché furono legittimamente limitati nella loro durata, non ha esaminato una questione necessariamente e logicamente esclusa dalla decisione prima adottata.

Con il secondo motivo d'appello, la Musarra censura la statuizione del primo giudice circa l'interpretazione della natura e struttura data dal primo giudice.

A sua opinione, nella specie, non s'era trattato d'una serie d'autonomi contratti stipulati per esigenze transitorie, bensì d'un unico rapporto, solo formalmente frazionato in tanti patti annuali, siccome desumibile dal comportamento pattizio delle parti e dalle concrete modalità d'attuazione del rapporto.

Anche parte appellata non concorda con la ricostruzione giuridica, data al rapporto dal giudice, opinando che nella specie il contratto avesse natura atipica e non già, quella tipica della locazione.

Anzitutto deve la Corte valutare la natura del contratto stipulato tra le parti - censura riproposta dall'Ente Fiera - indi si dovrà esaminare le censure proposte dall'appellante.

La decisione sul punto del tribunale appare corretta anche a questa Corte.

Difatti, l'oggetto dell'accordo tra le parti in concreto riguarda la possibilità della Musarra di usufruire d'un ben determinato spazio all'interno del comprensorio fieristico in proprietà all'ente appellato, sul quale collocare un prefabbricato da utilizzare al fine della sua attività commerciale dietro pagamento di specifico corrispettivo.

Esattamente lo schema tipico della locazione, siccome evidenziato dal primo giudice.

Non ha al riguardo rilievo decisivo la circostanza, enfatizzata dall'Ente Fiera, che, nei primi contratti, l'allogazione dello spazio concesso in uso alla Musarra era ogni volta diverso, posto che è dato, affermato dalla stessa parte appellata, che i vari contratti annuali erano autonomi fra loro e, non già, espressione d'un unico rapporto. Dunque, la diversità dell'area nuda oggetto di contratto ben poteva esser ogni volta diversa, trattandosi di autonomo e singolo patto.

Viceversa, in ogni convenzione annuale era ben individuata l'area ceduta in uso, per la quale la Musarra era tenuta a pagare un corrispettivo specificatamente individuato in ragione delle manifestazioni fieristiche, nel periodo d'apertura delle quali avrebbe operato.

Rettamente, dunque, il tribunale ha ritenuto inquadrabili i rapporti contrattuali, intercorsi tra le parti, nello...

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA