Giurisprudenza di merito

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 207-225

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@CORTE DI APPELLO DI LECCE Sez. I, 2 novembre 2002, n. 512. Pres. ed est. Dell'Anna - De Donno (avv.ti de Tilla e Massari) c. Puce ed altri (avv. D'Oria) ed altri.

Sublocazione e cessione - Cessione del contratto - Cessione dell'azienda - Cessioni plurime - Pagamento del canone - Inadempimento dell'ultimo cessionario - Responsabilità solidale del primo conduttore e dei successivi soggetti non liberati dal locatore ceduto - Sussiste.

Nell'ipotesi di cessioni plurime del contratto di locazione ex art. 36 L. n. 392/78, per l'inadempimento dell'ultimo cessionario all'obbligazione di pagamento del canone sussiste la responsabilità solidale del primo conduttore e dei successivi soggetti divenuti parte del rapporto locativo (e non espressamente liberati dal locatore ceduto). (C.c., art. 1292; c.c., art. 1294; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 36) (1).

(1) Nello stesso senso si è espresso Trib. Milano 11 dicembre 1995, n. 11026, in questa Rivista 1996, 951.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con scrittura privata 10 aprile 1986 - registrata il successivo 29 aprile - Oronzo Del Donno locò per sei anni a Lorenzo Puce per il canone annuale di lire 16.200.000 - con pagamento trimestrale anticipatario - il locale sito in Maglie alla via Trento e Trieste, «per uso esclusivo di bar-pasticceria»; con la stessa scrittura Rita Cesari - moglie del Puce - «assicurò e garantì» - «nell'espressa qualità di fideiussione solidale» - «l'adempimento e la precisa esecuzione di ogni impegno» assunto dal conduttore.

Con raccomandata 4 febbraio 1992, il Puce, in qualità di legale rappresentante della Royal bar di Puce Lorenzo Snc, comunicò ex art. 36 L. 392/1978 al De Donno di avere ceduto «l'esercizio» a Luigi Fiorentino, senza ottenere la liberazione dalle proprie obbligazioni, come espressamente esplicitato dal locatore con raccomandata di riscontro del 29 febbraio 1992.

Il contratto di locazione insieme con l'azienda venne, infine, ceduta dal Fiorentino a tal Giuseppe Mongelli in data 18 aprile 1994, senza liberazione del sub-cedente da parte del De Donno.

A fronte del mancato pagamento dei canoni dall'1 agosto 1994 al 31 marzo 1995, il De Donno, premessa l'iniziale conduzione del Puce, l'impegno assunto dalla Cesari, e le successive cessioni al Fiorentino ed al Mongelli da parte dei rispettivi cedenti, intimò a tutti costoro con atto 16-21 febbraio 1995 sfratto per morosità, che fu convalidato con ordinanza 19 luglio 1995, con contestuale richiesta - rimasta (si ignora il motivo) inevasa - di ingiunzione esecutiva per canoni, interessi e spese.

A seguito di ricorso 3 settembre 1996 del De Donno, il pretore ingiunse al Puce, alla Cesari, al Fiorentino ed al Mingelli il pagamento in solido in favore del ricorrente della complessiva somma di lire 26.091.195 (lire 24.318.000 per canoni e lire 1.773.195 per spese del procedimento di sfratto), oltre interessi e spese della procedura monitoria.

Ricorso e decreto vennero notificati al Puce ed alla Cesari il 12 ottobre 1996, al Fiorentino il 14 ottobre 1996 ed al Mongelli il 24 ottobre 1996.

Con ricorso 20 novembre 1996, notificato al De Donno, al Fiorentino ed al Mongelli, rispettivamente il 8, il 10 e l'11 dicembre 1996, il Puce e la Cesari proposero opposizione.

Premesse le intervenute cessioni del Puce, in proprio, alla Royal Bar di cui era il legale rappresentante, da questa al Fiorentino e da costui al Mongelli, gli opponenti dedussero: 1) la propria estraneità al rapporto locativo, essendosi estinto a seguito delle cessioni quello tra il De Donno ed il Puce; 2) l'inapplicabilità dell'art. 36, secondo comma, L. 392/1978, il cui ambito andava limitato all'ultimo cedente ed all'ultimo cessionario; 3) l'estinzione della garanzia ex art. 1957 c.c.; 4) la violazione dell'art. 1408, terzo comma, c.c.; 5) il mancato rimborso di una trimestralità anticipata di lire 4.050.000 di cui il Puce richiedeva in via riconvenzionale il pagamento; 6) l'interesse comunque, ad essere tenuti indenni dal Fiorentino e dal Mongelli - nei cui confronti formulavano domanda di manleva e di rivalsa - rispetto alla pretesa del De Donno.

L'opposizione fu contrastata dal De Donno, atteso da unlato l'accertamento giudiziale del rapporto locativo effettuato nel procedimento di sfratto per morosità, e dall'altro la susisstenza della responsabilità solidale fra cedenti e cessionari, rispetto al locatore, in caso di plurime cessioni di azienda.

Autorizzato dal pretore, il De Donno - che ne aveva fatto richiesta nella comparsa di risposta - chiamò in causa la Royal Bar - prima cessionaria -, cui estese la domanda proposta con il ricorso per decreto ingiuntivo.

La predetta società - eccepita l'inammissibilità della chiamata in causa - ripropose nel merito difese e richieste identiche a quelle dei due opponenti.

Nel corso del giudizio con comparsa 12 marzo 1999 si costituì il Fiorentino, che dedusse la propria estraneità «ai fatti per cui è causa» in ordine alla pretesa creditoria del De Donno; il subentro nelle obbligazioni contrattuali del Mongelli; la «prescrizione» della garanzia ex art. 1957 c.c. rispetto alle domande del De Donno e degli opponenti e l'applicabilità dell'art. 1408 c.c.

Con sentenza 16-26 febbraio 2001, il tribunale accolse l'opposizione del Puce e della Cesari con conseguente revoca rispetto a costoro del decreto ingiuntivo, rigettò la domanda del De Donno nei confronti della Royal Bar, quella degli opponenti nei confronti del Fiorentino e del Mongelli nonché la riconvenzionale proposta dagli opponenti contro il De Donno e compensò tra le parti costituite le spese processuali, dichiarate irripetibili rispetto al Mongelli (contumace).

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Ha rilevato il primo giudice che l'art. 36 L. 392/1978 nulla espressamente prevedeva per l'ipotesi di cessioni plurime né sul punto della solidarietà passiva: anzi il dato logico-letterale consentiva di considerare cedente l'ultimo cessionario, sicché la pretesa del locatore non poteva che essere rivolto appunto all'ultimo cessionario ed in caso di inadempimento di costui - conduttore - solo al suo cedente, la cui obbligazione si connotava come obbligazione di garanzia ex lege eventuale e sussidiaria, di «natura chiaramente fideiussoria».

Conseguentemente - nella sequenza delle cessioni - il primo conduttore-cedente finiva per risultare liberato da ogni obbligazione, stante l'inammissibilità nel nostro ordinamento di una «responsabilità senza fonte».

Né valeva sostenere che questa impostazione pregiudicava il locatore, cui il legislatore aveva conferito il potere di opporsi alla cessione per gravi motivi, sicché infondata si appalesava, nella specie, la pretesa del De Donno nei confronti dei coniugi Puce-Cesari e della Royal Bar, sia con riguardo all'ambito di applicazione dell'art. 36 citato sia ai sensi dell'art. 1957 c.c., non avendo il creditore «curato le sue istanze nei confronti degli opponenti nel termine di sei mesi».

Escludeva, infine, che il giudicato formatosi sul provvedimento di convalida di sfratto per morosità potesse influenzare il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo.

L'accoglimento dell'opposizione conduceva, poi, al rigetto della domanda di garanzia proposta dagli opponenti nei confronti del Fiorentino e del Mongelli, mentre infondata - per difetto di prova - risultava l'altra riconvenzionale spiegata dagli stessi opponenti nei confronti del De Donno per il recupero della somma di lire 4.050.000.

Avverso la suddetta pronuncia hanno proposto appello, in via principale, il De Donno con ricorso 18 febbraio 2002 ed in via incidentale il Puce e la Cesari con comparsa di risposta 20 settembre 2002.

All'odierna udienza di discussione, uditi i difensori delle parti, è stata emessa sentenza dandosi lettura del dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Con il primo motivo di gravame il De Donno deduce che erroneamente il tribunale «ha deciso una questione coperta da giudicato», costituito dal provvedimento di convalida di sfratto per morosità emesso in data 19 luglio 1995 dal Pretore di Maglie, cui era stata rivolta, altresì, domanda di ingiunzione per canoni, interessi e spese: tale provvedimento, infatti - soggiunge l'appellante - equivale ad una sentenza di condanna al rilascio dell'immobile e fa stato tra le parti sulla loro qualità e sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto.

Con il secondo motivo, sostiene che erroneamente il tribunale ha escluso la responsabilità solidale tra l'originario conduttore cedente e tutti gli altri cessionari, divenuti a loro volta cedenti, in difetto di volontà del locatore di liberarli dalle obbligazioni contrattuali.

Siffatta conclusione, secondo l'appellante principale, rinviene la sua ratio nel bilanciamento tra la posizione del locatore, che viene privato della facoltà di scegliere la controparte, e quella dei conduttori cedenti, rispetto ai quali permane il vincolo della solidarietà.

Sulla base di tali doglianze, il De Donno chiede la riforma della impugnata sentenza nei confronti di Puce, Cesari, Fiorentino, Mongelli e Royal Bar.

Entrambe le censure sono fondate quanto al Puce ed al Royal Bar, mentre verranno esaminate in prosieguo - distintamente - le posizioni degli altri appellati.

Come accennato in narrativa, il De Donno con atto 16-21 febbraio 1995, intimò sfratto per morosità al Puce, originario conduttore dell'immobile, al Fiorentino cessionario e cedente al Mongelli, a costui ultimo cessionario, nonché alla Cesari, quale garante delle obbligazioni contrattuali del Puce, in relazione al mancato pagamento dei canoni nel periodo 1 agosto 1984 - 31 marzo 1995, instando, altresì, per l'ingiunzione di pagamento ex art. 658 c.p.c.

Lo sfratto per morosità venne convalidato con ordinanza 19 luglio 1995, non contenente l'ingiunzione.

Orbene, per giurisprudenza consolidata e del tutto condivisibile, il provvedimento di convalida di sfratto per morosità, mai opposto neppure tardivamente ex art. 668 c.p.c., ha efficacia di cosa giudicata sostanziale e rende...