Giurisprudenza di merito

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@CORTE DI APPELLO DI POTENZA 17 febbraio 2003, n. 39. Pres. Scermino - Est. Capasso - Valvano c. D'Errico ed altra.

Contratto di locazione - Simulazione della destinazione d'uso - Contratto a uso abitativo dissimulato con un'apparente finalità ad uso studio - Nullità della pattuizione di un canone ultralegale - Sospensione del pagamento di alcune mensilità - Legittimità - Esclusione - Condotta inadempiente legittimante la risoluzione del contratto - Configurabilità.

Anche nell'ipotesi di dissimulazione di un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, con un'apparente finalità «ad uso studio», fino all'accertamento giudiziale dell'illegittimità della pattuita misura del canone il conduttore non può sospendere - e per più mensilità - il relativo pagamento senza incorrere in colpevole inadempienza, alterativa del sinallagma contrattuale e, come tale, legittimante la proposizione da parte del locatore di domanda risolutoria del vincolo negoziale. (C.c., art. 1414; c.c., art. 1453; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 5) (1).

    (1) Nel senso che la sospensione del pagamento del canone di locazione nella misura convenzionalmente stabilita in base all'assunto della sua esorbitanza rispetto all'importo inderogabilmente fissato dalla L. n. 392/78, senza un previo accertamento giudiziale dell'ammontare legalmente dovuto, determina uno squilibrio del sinallagma contrattuale, idoneo a giustificare la risoluzione del rapporto per inadempimento, v. Cass., sez. un., 23 ottobre 1984, n. 5384, in Foro it. 1985, 2059; Cass. 3 marzo 1987, n. 2221, in Giust. civ. Mass. 1987, fasc. 3 e Pret. Busto Arsizio 18 settembre 1990, in questa Rivista 1990, 775.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificato il 17 giugno 1998 D'Errico Francesco adiva l'allora Pretura di Potenza instaurando il procedimento Nrg 1139/98. Premetteva lo stesso: che con contratto stipulato in data 1º giugno 1985 esso attore aveva concesso in locazione al signor Valvano Pasquale l'immobile sito in Potenza alla via Mazzini n. 255, terzo piano ad uso studio e che il conduttore si era reso moroso, alla data della citazione, per la complessiva somma di lire 3.200.000 pari a 4 mensilità di lire 800.000 ciascuna, da pagarsi entro il giorno 10 di ogni mese. Tanto premesso, l'attore intimava sfratto per morosità al predetto conduttore contestualmente citandolo per la convalida onde sentire pronunciare il provvedimento di cui all'articolo 663 c.p.c. e, per il caso di opposizione; l'ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c. nonché sentenza di risoluzione del contratto per grave inadempimento, il tutto con sentenza provvisoriamente esecutiva e vittoria di spese.

L'intimato compariva personalmente alla prima udienza eccependo l'uso abitativo dell'immobile e chiedendo la concessione del termine di grazia per sanare la morosità.

Avendo il medesimo contestualmente depositato sentenza dichiarativa di fallimento nei propri confronti, interveniva declaratoria di interruzione del processo.

Nel giudizio riassunto ad opera del locatore si costituiva la Curatela fallimentare eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva per essere stato il rapporto di locazione de quo instaurato sin dall'inizio come locazione ad uso abitativo, ciò che conferiva al rapporto natura strettamente personale e, quindi, lo sottraeva all'ambito applicativo della legge fallimentare, con la conseguenza che la Curatela non era succeduta nel rapporto medesimo.

Chiedeva dichiararsi detta finalità abitativa e disporsi la rideterminazione del canone equo, oltre al favore delle spese. Rigettata la richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio, veniva ordinato l'intervento in causa di Valvano Pasquale in proprio disponendosi, nel contempo, il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio. Costituitosi in giudizio il Valvano, lo stesso domandava dichiararsi la finalità abitativa della locazione intercorsa tra le parti e contestualmente rinnovava l'istanza di concessione di termine di grazia già avanzata all'udienza fissata per la convalida con riserva di proporre in separata sede domanda di determinazione del canone equo e di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte.

Con comparsa di costituzione depositata il 30 marzo 1999 si costituiva, per il Valvano, l'avvocato G. Antonio Romano in sostituzione dell'avvocato Enzo Russo rinunciatario. In detta comparsa si evidenziava la natura pregiudiziale dell'accertamento del carattere simulato del contratto di locazione ad uso studio chiesto in via riconvenzionale dal Valvano nel procedimento Nrg 1788/98 ex Pretura di Potenza rispetto alla pronuncia di risoluzione del contratto medesimo domandata dal locatore, rispettivamente con l'atto di intimazione di sfratto per morosità introduttivo del procedimento Nrg 1139/98 ex Pretura di Potenza e con l'atto di citazione notificato il 10 dicembre 1998 introduttivo del procedimento Rg 1788/98.

Con tale ultima citazione il locatore aveva agito in giudizio per sentir pronunciare la risoluzione del medesimo rapporto ai sensi dell'articolo 80 della legge 392/78 avendo il Valvano operato un non consentito mutamento di destinazione d'uso del bene locato, da non abitativo ad abitativo, circostanza che, a detta dell'attore, era stata appresa all'udienza del 28 luglio 1998 nel corso del giudizio Nrg 1139/98. Il Valvano, a mezzo del nuovo difensore, insisteva perché, ai sensi dell'articolo 295 c.p.c. fosse disposta la sospensione del procedimento Nrg 1139/98 in attesa dell'accertamento del carattere simulato del contratto ad uso non abitativo di cui al procedimento Nrg 1788/98 ex Pretura di Potenza; in via subordinata, formulava istanza di riunione tra i due procedimenti e, nel merito, domandava rigettarsi le richieste attoree con condanna del locatore alla restituzione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale del canone. Riservata la causa per la decisione, la stessa veniva rimessa sul ruolo non essendo mai intervenuto alcun Page 662 formale provvedimento in ordine alla richiesta di concessione del termine per la sanatoria della morosità, sicché detto termine era concesso con contestuale fissazione dell'udienza per la verifica.

Il conduttore non sanava la morosità e, con ordinanza del 2 aprile 1999, veniva rigettata l'istanza del locatore di emissione dell'ordinanza di rilascio per essere già stata superata la fase sommaria del procedimento; ritenuta, inoltre, la connessione oggettiva e soggettiva con il già menzionato giudizio Nrg 1788/98 ex Pretura di Potenza incardinato medio tempore dal D'Errico nei riguardi di Valvano Pasquale e della Curatela fallimentare con citazione notificata ad entrambi il 10 dicembre 1998, si disponeva la riunione del procedimento Nrg 1788/98 a quello recante Nrg. 1139/98.

Nel procedimento Nrg 1788/98 ex Pretura di Potenza il Valvano, come anticipato, aveva spiegato domanda riconvenzionale volta ad ottenere la declaratoria della natura simulata del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti e la conseguente pronuncia di nullità dello stesso, la quantificazione delle somme dovute a titolo di canone equo, nonché la condanna lata del locatore alla restituzione delle somme percepite in eccedenza sull'importo che fosse residuato dopo avere operato la compensazione tra il credito del conduttore 295 per tali somme indebite ed i ratei di canone calcolati ex lege 392/78 a decorrere dal mese di marzo 1998.

Aveva, altresì, chiesto disporsi la riunione, appunto, del procedimento Nrg 1788/98 a quello Nrg 1139/98. La Curatela fallimentare, costituendosi nel procedimento Nrg 1788/ 98 innanzi alla soppressa Pretura di Potenza, reiterava l'eccezione di carenza di legittimazione passiva, già sollevata nel procedimento Nrg 1139/98 per la medesima ragione che trattavasi di locazione ad uso abitativo e chiedeva, in via gradata, darsi atto che il locatore era a conoscenza della destinazione abitativa della locazione sin dalla stipula del contratto o dalla diversa data che fosse risultata in corso di causa e, comunque, da epoca antecedente al 28 luglio 1998, con rigetto della domanda attorea perché proposta oltre il termine di decadenza fissato dall'articolo 80 della L. 392/ 78.

Assegnato a sentenza il giudizio Nrg 1139/98, cui era stato riunito quello Nrg 1788/08, con ordinanza del 29 novembre 1999 la causa era rimessa sul ruolo per l'espletamento di attività istruttoria stante la ritenuta esigenza di accertare, in via pregiudiziale, l'effettiva finalità abitativa o meno del rapporto locatizio, dalla relativa questione dipendendo l'accertamento dell'esistenza della morosità lamentata dal locatore nonché prima ancora, la verificazione della competenza del tribunale ordinario, nelle more succeduto all'ufficio pretorile soppresso ai sensi del decreto legislativo 51/1998, in luogo di quella del tribunale fallimentare.

Espletato l'interrogatorio formale del locatore nonché prova per testimoni con ordinanza del 20 luglio 2001 veniva disposta la riunione, al procedimento Nrg 1139/98 ex Pretura di Potenza, anche del procedimento Nrg 1336/99 instaurato, nelle more, dinanzi al Tribunale di Potenza dal D'Errico nei riguardi di Valvano Pasquale e della Curatela fallimentare con atto di intimazione di sfratti per morosità e contestuale citazione per la convalida notificata ad entrambi in data 21 luglio 1999, in pendenza, quindi degli altri due giudizi (procedimenti tutti pendenti innanzi allo stesso giudice).

Relativamente allo stesso rapporto di locazione di cui ai procedimenti Nrg 1139/98 ex Pretura di Potenza e Nrg 1788/98 ex Pretura di Potenza il locatore con tale ultima citazione, lamentava l'omesso pagamento di oneri condominiali per 14 mensilità pari ad un importo di lire 3.285.000 che il D'Errico era stato costretto ad anticipare, nonché la debitoria di lire 438.000 quali rate suppletive deliberate dall'assemblea condominiale e pure esse...

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