Giurisprudenza di merito

Autore:Casa Editrice La Tribuna
Pagine:311-356
RIEPILOGO

Contratto di locazione - Stipulato antecentemente all'entrata in vigore della L. n. 431/98 - Rinnovo tacito - Canone dovuto dalla data della rinnovazione - Canone equo previgente - EsclusioneCanone superiore convenuto in origine dalle parti - Conseguente sanatoria della nullità della clausola di pagamento del canone in misura ultralegale - Sussistenza (...)

 
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I

@CORTE DI APPELLO DI TRENTO Sez. dist. di Bolzano, 20 dicembre 2004, n. 230. Pres. Zanon - Est. Merletti - Pizzini (avv. Albarello) c. Leonardi (avv.ti Depeder e Facchini).

Contratto di locazione - Stipulato antecentemente all'entrata in vigore della L. n. 431/98 - Rinnovo tacito - Canone dovuto dalla data della rinnovazione - Canone equo previgente - EsclusioneCanone superiore convenuto in origine dalle parti - Conseguente sanatoria della nullità della clausola di pagamento del canone in misura ultralegale - Sussistenza.

In caso di contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel vigore della legge sull'equo canone e rinnovatosi tacitamente dopo l'entrata in vigore della L. n. 431/98, la nullità della pattuizione di un canone in misura ultralegale - secondo il dettato dell'art. 79 della L. n. 392/78 - deve ritenersi sanata a far tempo dalla data della rinnovazione automatica. Conseguentemente, da quel momento il canone dovuto è quello liberamente pattuito in origine dalle parti e non più quello legale. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79; L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2; L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 14) (1).

II

@TRIBUNALE DI BOLZANO Sez. I, 19 maggio 2004. Pres. ed est. Colombo - Leonardi (avv.ti Facchini e Depeder) c. Pizzini (avv. Albarello).

Contratto di locazione - Stipulato antecentemente all'entrata in vigore della L. n. 431/98 - Rinnovo tacito - Clausola di pagamento del canone in misura ultralegale - Nullità - Persistenza della stessa anche dopo la data del rinnovo e per tutta la durata della locazione in corso - SussistenzaRagioni.

La prima rinnovazione tacita, successiva all'entrata in vigore della L. n. 431/98, di un contratto stipulato ai sensi della legge sull'equo canone, non riflette alcun accordo che esprima esercizio di autonomia privata in tema di determinazione del canone, così come attribuita dall'art. 2, comma 1, di quest'ultima legge. Poiché, pertanto, tale contratto continua a trovare la sua unica fonte sull'incontro di volontà perfezionatosi quando ancora vigeva la disciplina dell'equo canone, la pattuizione di un canone in misura ultralegale continua ad essere nulla per tutta la durata della locazione in corso, ai sensi degli artt. 14, comma 5, L. n. 431/98 e 79 L. n. 392/ 78. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79; L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2; L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 14) (2).

    (1, 2) Sull'argomento, in senso favorevole alla tesi accolta dai giudici di Corte d'appello, si rinvia a App. Torino, sez. IV, 6 maggio 2004, n. 598, in questa Rivista 2004, 595. Inoltre, in questo stesso numero della Rivista, cfr. - sul differente problema della durata dei contratti rinnovatisi - Trib. Firenze, 23 dicembre 2004, con nota di SCRIPELLITI.


I

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Leonardi Wilma, che aveva concluso con scrittura 5 novembre 1990 contratto di locazione con Pizzini Vittorio avente ad oggetto un immobile ad uso abitazione sito nel Comune di Bolzano, formalmente avente quale scopo quello di fornire alla conduttrice una abitazione secondaria per esigenze abitative transitorie e quindi con un canone concordato in deroga rispetto al canone equo e pari a lire novecentomila mensili, citava il proprio locatore con ricorso depositato in data 10 ottobre 2003, affermando di aver ininterrottamente abitato tale immobile, quale sua abitazione principale, essendo lei residente e lavorando a Bolzano, e pertanto reclamando indietro quanto versato in più rispetto al cosiddetto equo canone (una parte di cui già restituitole ante causam dal locatore), prendendo nei confronti dello stesso le seguenti conclusioni.

Accertato e dichiarato che al contratto per cui è causa andava applicata la disciplina di cui alla legge n. 392/1978, pronunciare di conseguenza che la durata del contratto di locazione per cui causa è di anni quattro, al rapporto andava applicata la disciplina da artt. 12 e seguenti legge citata, con contestuale declaratoria di nullità o invalidità della pattuizione che fissava un canone maggiore, e conseguentemente condannare il sig. Pizzini Vittorio a versare per il titolo specificato la somma di euro 31.699,86, oltre la restituzione della parte di deposito cauzionale eccedente le tre mensilità.

Il convenuto si costituiva ammettendo che l'immobile locato mai era servito alla conduttrice per scopi transitori, ragione per cui le erano stati restituiti euro 18.470,00; ed affermando però che con il primo rinnovo, avvenuto il 5 novembre 2000 tacitamente, la normativa applicabile fosse quella ex legge n. 431/ 1998, che, come è noto, aveva liberalizzato i canoni, per cui nulla doveva essere considerato dovuto per talePage 312 titolo alla conduttrice oltre quanto le era già stato corrisposto.

La sentenza non definitiva pronunciata dal Giudice di primo grado, con cui il Pizzini veniva condannato a corrispondere alla conduttrice la determinanda somma risultante dalla differenza tra il canone percepito e quello dovuto in base alla normativa sull'equo canone, dedotto quanto già restituito, era impugnata dal Pizzini che contro di essa prendeva le conclusioni come trascritte in epigrafe.

Lamentava l'appellante che la questione di diritto relativa al canone applicabile alle locazioni abitative in corso all'entrata in vigore della nuova legge n. 431/ 1998 in quanto stipulate anteriormente al dicembre 1998 e rinnovatesi tacitamente ai sensi della nuova legge, non aveva avuto una corretta soluzione da parte del Giudice di primo grado, in virtù di una errata interpretazione delle norme di legge che regolano la fattispecie oggetto di causa.

In sostanza, l'errore era consistito nell'aver attribuito alla rinnovazione espressa di un contratto effetti diversi da quelli ottenibili con la rinnovazione tacita.

Si costituiva la convenuta, confutando tale punto, e citando a sostegno l'art. 14 della legge n. 431/1998, secondo il quale ai contratti per la loro intera durata devono continuare ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazione vigenti prima di tale data.

Ciò non poteva che significare quello che aveva inteso il Giudice di primo grado, che rettamente era giunto alla conclusione che un contratto tacitamente rinnovatosi non poteva che essere considerato un contratto sorto sotto il regime del cosiddetto equo canone e che doveva per tutta la sua durata avere la medesima regolamentazione, sotto ogni profilo, ivi compreso quello della determinazione autoritativa del canone stesso.

All'esito, la causa veniva discussa e decisa come da dispositivo di cui veniva data pubblica lettura.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Punto focale in diritto della sentenza, come concordemente affermato da entrambe le parti, che viceversa concordano sui punti di fatto della sentenza stessa (il contratto sorse originariamente in violazione delle norme imperative sulla determinazione del canone, ed almeno per un quadriennio contenne una non valida determinazione del canone stesso) è appurare se un contratto di locazione che si rinnova tacitamente, iniziato sotto il regime della legge n. 392/1978, possa ad un dato momento ricadere integralmente sotto il nuovo regime di liberalizzazione dei canoni di locazione, con conseguente sanatoria di clausole che in origine erano nulle (determinazione del canone in misura allora ultralegale) e che quindi nel nuovo regime, dal momento del rinnovo del contratto in avanti, abbiano piena validità, come sostiene l'appellante, contrastato dall'appellato.

La ragione fondante della decisione impugnata, secondo cui lo spirito della riforma è volto ad attribuire maggior rilievo alla libertà negoziale ma non a salvare ora per allora una pattuizione in tema di canone risalente ad epoca in cui su tale aspetto autonomia privata l'ordinamento non conosceva, in sostanza contrasta con la lettera dell'art. 2, comma sesto legge n. 431/ 1998, che invece testualmente afferma:

I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo

.

Del regime transitorio della legge, dal canone predeterminato al canone liberalizzato, si è occupata la Corte costituzionale che, nel giudicare costituzionalmente legittimo il regime transitorio stesso, ha affermato che:

le scelte di predeterminare il canone di locazione sulla base di parametri oggettivi, di sanzionare con la nullità qualunque patto diretto a corrispondere al locatore un canone maggiore e di prevedere per il conduttore l'azione di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte, senza attribuire alcun rilievo alla capacità economica di quest'ultimo, costituiscono espressione di un ponderato e non irragionevole bilanciamento di interessi, che si sottrae alle dedotte censure di incostituzionalità.

Il progressivo mutamento della realtà economicosociale del paese ha consentito il passaggio dalla determinazione legislativa del canone di locazione degli immobili ad uso abitativo alla libera determinazione negoziale di esso.

La modifica della disciplina delle locazioni è stata attuata in modo necessariamente graduale, con la previsione di un periodo transitorio, durante il quale le norme sull'equo canone, pur abrogate dalla legge n. 431 del 1998, continuano ovviamente ad applicarsi fino all'esaurimento o alla trasformazione dei vecchi rapporti di locazione

.

Come si vede, quindi, la Corte costituzionale autorevolmente ritiene che, per determinare con imperio di legge una parte del contratto, quale è il prezzo stabilito fra le parti, occorre comunque una concreta situazione eccezionale, quale può essere la tensione abitativa che impedisce a gran parte della popolazione di usufruire di un bene primario quale è quello della casa.

Una volta che il Legislatore ritenga che tale situazione non permanga più, non vi è ragione di scrivere in tutto o in parte, il contratto al posto delle parti.

Per cui, se la situazione eccezionale che ha determinato l'intervento legislativo venga ad...

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