Giurisprudenza di merito

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@TRIBUNALE DI ROMA Sez. V, 13 giugno 2005, n. 13413. Est. Contillo - Chiarinelli (avv. Papalia) c. Cond. Via Tuscania 3 in Roma (avv. Gregori).

Amministratore del condominio - Uscente - Rimborso delle spese anticipate dallo stesso - Condizioni - Approvazione del rendiconto consuntivo da parte dell'assemblea - Necessità - Verbale di passaggio delle consegne sottoscritto dal nuovo amministratore - Sufficienza - Esclusione.

L'amministratore uscente che reclami nei confronti del condominio un credito da anticipazioni per spese indifferibili e necessarie deve dimostrare che il rendiconto consuntivo indicante tali somme sia stato approvato dall'assemblea, non bastando allo scopo la sottoscrizione del nuovo amministratore apposta in calce al verbale di passaggio delle consegne in cui sia stata verificata l'esistenza delle anticipazioni. Tale sottoscrizione vale - infatti - come mera ricevuta della documentazione e non certo come riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. in danno del condominio. (C.c., art. 1130; c.c., art. 1131; c.c., art. 1135; c.c., art. 1988) (1).

(1) La sentenza Cass. 4 giugno 1999, n. 5449, citata in motivazione trovasi pubblicata in Riv. giur. ed. 2000, I, 79.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione notificato in data 2 dicembre 1999 Chiarinelli Arnaldo conveniva in giudizio il Condominio di via Tuscania 3 Roma per sentire accertare l'importo delle somme da lui anticipate in qualità di ex amministratore e per sentire condannare il Condominio al pagamento in restituzione di dette somme.

L'attore, premesso che era stato amministratore del

Condominio de quo dal 23 marzo 1996 al 22 marzo 1999, riferiva che in data 22 marzo 1999 aveva effettuato il passaggio delle consegne al nuovo amministratore ed aveva restituito tutta la documentazione contabile, compreso il rendiconto dell'esercizio 1 maggio 1998 - 31 aprile 1999 da cui risultava un saldo passivo di lire 7.894.404 corrispondente ad anticipazione che aveva effettuato per fare fronte a spese indifferibili e necessarie; affermava, altresì, che detto consuntivo era stato da tempo approvato, ma il Condominio non aveva provveduto al rimborso. Allegava il verbale di passaggio delle consegne e il rendiconto consuntivo.

Si costituiva tempestivamente il Condominio che rilevava come il Chiarinelli avesse gestito il proprio mandato in violazione degli obblighi di diligenza; che in particolare aveva omesso la presentazione dei rendiconti annuali di gestione e i piani di riparto e non aveva dato informazione ai condomini della contabilità condominiale; che in particolare non aveva avvisato i condomini della morosità della inquilina Granatiero, la quale aveva sospeso i canoni di locazione fin dall'agosto 1998; che nessuna iniziativa aveva intrapreso nei confronti della inquilina suddetta, né per la risoluzione del contratto né per la riscossione dei canoni; che solo il 7 dicembre 1999 il Condominio era rientrato in possesso dell'immobile locato, a seguito di azione di risoluzione del contratto esercitata dal nuovo amministratore, quindi, il Condominio chiedeva il rigetto della domanda attrice e, in via riconvenzionale, la condanna dell'attore al pagamento dell'importo maturato a titolo di canoni locatizi non pagati dalla inquilina fino al rilascio e del danno conseguente al mancato utilizzo dell'immobile fino alla conclusione di un nuovo contratto di locazione.

La causa veniva istruita solo documentalmente all'udienza del 26 novembre 2003. Parte convenuta produceva in giudizio la sentenza n. 24258/01 emessa dal Tribunale di Roma all'esito del giudizio instaurato dal Condominio nei confronti della Granatiero. All'udienza del 9 febbraio 2005 parte convenuta precisava la domanda di condanna dell'attore al pagamento della somma di lire 11.260.000, corrispondente alla morosità accumulata dalla inquilina Granatiero, come risultava accertata nella sentenza suddetta, nonché al pagamento della somma di lire 4.157.800, liquidata in detta pronuncia a titolo di spese di lite a favore del Condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - La domanda di parte attrice non è stata adeguatamente provata e deve essere rigettata.

Invero, a comprova del preteso credito da anticipazioni l'ex amministratore ha prodotto esclusivamente il verbale di passaggio delle consegne e il rendiconto consuntivo consegnato al nuovo amministratore. Tuttavia, da una parte non v'è prova che detto rendiconto sia stato approvato dall'assemblea nei termini in cui era stato redatto dal Chiarinelli, e dall'altro la sottoscrizione del nuovo amministratore in calce al verbale di consegna vale come mera ricevuta della documentazione e non certo come riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. in danno del Condominio. Ed infatti, nel sistema normativo che disciplina l'istituto del condominio, l'amministratore deve rendere il conto della sua gestione all'assemblea ed il rendiconto deve essere approvato in quella sede. Ciò posto, il fatto che all'atto della redazione del verbale di consegna sia stato verificato nel contraddittorio dell'amministratore uscente e di quello entrante, l'esi- Page 52 stenza di una anticipazione da parte dell'amministratore uscente, non vale ad impegnare il Condominio atteso che, in difetto di approvazione da parte dell'assemblea, il nuovo amministratore non ha il potere di approvazione del conto reso dall'amministratore uscente (Cass. 5449/1999).

Risulta, altresì, infondata la domanda riconvenzionale di parte convenuta.

Il Condominio, dato atto che con sentenza del Tribunale di Roma n. 24258/01 l'inquilina Granatiero è stata condannata al pagamento in favore del condominio locatore della somma di lire 11.260.000, a titolo di canoni inevasi dall'agosto 1998 al dicembre 1999, e della somma di lire 4.157.800 a titolo di spese di giudizio, ha da ultimo richiesto, così precisando la domanda inizialmente formulata, la condanna del Chiarinelli al rimborso di dette somme in suo favore, e ciò sul presupposto della inerzia colpevole dell'ex amministratore nei confronti della inquilina.

La domanda risarcitoria, peraltro, è mal posta e deve essere rigettata visto che gli importi di cui alla sentenza indicata costituiscono in realtà un credito attuale, esigibile ed azionabile esecutivamente, del Condominio nei confronti della Granatiero.

Stante la reciproca soccombenza, sussistono giusti motivi per la integrale compensazione delle spese di lite tra le parti. (Omissis).

@TRIBUNALE DI MILANO Sez. VIII, 28 aprile 2005, n. 4749. Est. D'Isa - Giannelli Ottaviano R. ed altro (avv. Capello) c. Cond. Via Gramsci 40 in Cormano (avv. Dossena) ed altro.

Parti comuni dell'edificio condominiale - BalconiAggettanti - Elementi decorativi - Condizioni. Assemblea dei condomini - Attribuzioni - Interventi su beni di proprietà privata individuale - Vincolatività per i condomini non espressamente consenzienti - Carenza di potere - Conseguente nullità della delibera.

I balconi aggettanti costituiscono il prolungamento accidentale della corrispondente unità immobiliare ed appartengono al proprietario di questa, mentre gli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore (frontalini, pilastrini e parte sottostante la soletta) si devono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscano nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole. (C.c., art. 1117). Esula dalle attribuzioni dell'assemblea il potere di deliberare, con efficacia vincolante per i singoli condomini non espressamente consenzienti, interventi o opere riguardanti o coinvolgenti beni o porzioni di proprietà privata individuale. Una eventuale delibera in tal senso deve pertanto considerarsi affetta da nullità, siccome adottata in carenza di potere. (C.c., art. 1135).

(Omissis). MOTIVI DELLA DECISIONE. - Nella presente causa, introdotta con atto di citazione notificato in data 21 giugno 2001 e, all'esito di attività istruttoria svolta anche con C.T.U., discussa oralmente sulle conclusioni formulate dalle parti come in epigrafe, i condomini Roberta Giannelli Ottaviano e Claudio Ottaviano hanno convenuto in giudizio il Condominio via Gramsci 40 in Cormano, chiedendo nei confronti dello stesso Condominio l'emissione di ordine di esecuzione di lavori relativi al balcone di proprietà del condomino Sironi, in ottemperanza a quanto deliberato dall'assemblea condominiale del 21 settembre 1999.

Il Condominio ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, in relazione ad interventi sulle parti private, ed ha comunque dedotto l'infondatezza delle domande attoree, argomentando di non avere titolo per intervenire sulle parti private e neppure emergendo ragioni di interventi urgenti.

Il Condominio ha chiamato in causa il condomino Luciano Sironi, proprietario dell'unità immobiliare soprastante quella attorea, in via subordinata chiedendo, ove ravvisata una situazione di pericolo derivante dal balcone di proprietà del terzo chiamato, la condanna di costui a porre in essere i necessari interventi.

Sironi peraltro è rimasto contumace.

Gli attori, mentre in atto di citazione hanno chiesto ordinarsi al Condominio ´di eseguire il rifacimento del balcone di proprietà del sig. Luciano Sironi in ottemperanza a quanto deliberato nel corso dell'assemblea straordinaria del 21 settembre 1999 con le moalità che risulteranno opportune in corso di causaª, nelle conclusioni definitive hanno chiesto condannarsi il Condominio ´in ottemperanza alla delibera adottata nel corso dell'assemblea straordinaria del 21 settembre 1999 e comunque per l'esistenza di vizi e ammaloramenti nelle parti comuni del balcone sovrastante quello di proprietà degli attori sito al terzo piano dello stabile, a eseguire i lavori indicati dal C.T.U. con le modalitઠdallo stesso C.T.U. indicate.

Non può sottacersi come la domanda attorea abbia subito una modificazione (senza che peraltro il Condominio abbia eccepito la novità della domanda), non dovuta soltanto alla indicazione delle opere prospettate dal C.T.U., ma derivante da un...