Giurisprudenza di merito

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@CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA Sez. II, 16 febbraio 2006, n. 1377. Pres. Agnoli - Est. Aponte - Arquati (avv.ti Benussi, Tagliaferri e D'Apote) c. Soc. Fastweb (avv.ti Piccardo e Berti Arnoaldi Veli G.).

Recesso del conduttore - Gravi motivi - Immobile locato allo specifico scopo di destinarlo all'installazione di centrale telefonica per attività di telecomunicazione - Posa di cavi in fibra ottica - Previa autorizzazione comunale - Imprevedibilità addotta a giustificazione del recesso - Insussistenza - Diniego di autorizzazioni - Mancata prova.

Con riferimento a contratto di locazione di immobile stipulato allo specifico scopo di destinarlo all'installazione di centrale telefonica per attività di telecomunicazione, per il cui esercizio sia necessaria - previa autorizzazione dell'Amministrazione comunale - la posa di cavi in fibra ottica, non può costituire grave motivo di recesso del conduttore (a maggior ragione laddove lo stesso sia perfettamente a conoscenza, già al momento della conclusione del contratto, dell'esistenza di problemi per la realizzazione in tempi brevi della rete infrastrutturale) la situazione in cui il Comune non già neghi l'autorizzazione richiesta, ma si limiti ad invitare il conduttore a presentare soluzioni alternative a quella proposta per lo scavo e la posa dei cavi e a rivolgersi a società appositamente incaricata della realizzazione delle infrastrutture, coordinandosi con atti gestori delle reti di telecomunicazione. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27) (1).

(1) In tema di recesso del conduttore si veda Cass. 12 novembre 2003, n. 17042, in questa Rivista 2004, 325 con nota di approfondimento di MAURIZIO DE TILLA.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con ricorso al Tribunale di Piacenza depositato l'11 dicembre 2001, la Fastweb spa esponeva: che con contratto registrato il 4 agosto 2000 Francesco Arquati le aveva concesso in locazione, per la durata di sei anni con decorrenza dal 1º settembre 2000, al canone annuo di lire 85.000.000 da versarsi in due rate semestrali anticipate, un immobile ad uso industriale sito in Piacenza via Coperchini 2; che nel contratto era espressamente indicato l'uso al quale sarebbe stato destinato l'immobile (installazione di una centrale telefonica e relativi impianti) ed era previsto che il diritto di installazione ed esercizio dell'impianto di telecomunicazione costituiva «condizione essenziale per tutta la durata del contratto»; di avere rilasciato, a garanzia del pagamento del canone, una fideiussione bancaria per un importo pari ad una annualità del canone; di avere effettuato esborsi superiori a lire 20.000.000 per lavori di adeguamento dell'immobile; che il Comune di Piacenza non aveva concesso alla consociata Metroweb spa l'autorizzazione per lo scavo e posa delle infrastrutture necessarie per l'esercizio dell'attività di telecomunicazioni; che anche le successive proposte di percorsi alternativi per la posa dei cavi necessari per il collegamento della rete lungo la dorsale Milano-Bologna non erano state accolte dal Comune il quale, nel marzo 2001, aveva denegato il permesso e l'aveva invitata ad accordarsi con la società Tesa spa di Piacenza; che a seguito della sopravvenuta impossibilità di esercitare l'attività in previsione della quale era stato stipulato il contratto di locazione, con raccomandata del 29 marzo 2001 aveva comunicato al locatore il recesso dal contratto per giustificato motivo oggettivo ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392/78 e, allo stesso tempo, aveva corrisposto il canone per il semestre di preavviso 1º aprile-30 settembre 2001; che solo il 27 luglio 2001 l'Arquati aveva contestato la legittimità del recesso e in data 14 novembre 2001 aveva escusso la fideiussione.

Ciò premesso, chiedeva: in via principale, che fosse accertata la legittimità del recesso ai sensi dell'art. 27 L. n. 392/78 e conseguentemente che, accertata l'insussistenza di ragioni di credito del locatore, fosse dichiarata l'estinzione della fideiussione con condanna del locatore medesimo alla restituzione di quanto eventualmente pagato dalla banca garante e al risarcimento dei danni; in via subordinata, che fosse dichiarata la risoluzione del contratto per venir meno di una condizione presupposta.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, resisteva. Deduceva che il contratto prevedeva la facoltà di recesso del conduttore solo dopo i primi sei anni e con preavviso di un anno; che la Fastweb spa, con l'autorizzazione di esso locatore, aveva sublocato la porzione dell'immobile sita a piano terra a certa società MG sas; che il contratto di sublocazione, concluso il 31 agosto 2000, prevedeva che il locatore si sarebbe accollato gli oneri di riparazione e manutenzione spettanti al locatore ex art. 1576 c.c.; che dopo qualche tempo la conduttrice, a seguito di richiesta della MG sas, aveva chiesto l'esecuzione di una serie di lavori civili, impiantistici ed elettrici, lavori che esso locatore, pur non essendovi tenuto, aveva fatto eseguire (ad eccezione dell'impianto elettrico); che la Fastweb aveva poi improvvisamente comunicato la volontà di recedere dal contratto; che vani si erano rivelati i ten- Page 310 tativi di reperire un nuovo conduttore che subentrasse nel contratto; che il recesso di Fastweb era illegittimo, in quanto le circostanze addotte a giustificazione non erano imprevedibili e sopravvenute alla costituzione del rapporto locativo; che, comunque, il comportamento della conduttrice era stato improntato a malafede.

Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, la condanna della Fastweb al risarcimento del danno in misura pari al canone dovuto fino al termine del contratto - detratte le somme pagate dal subconduttore ed eventuali somme che avrebbe percepito ove fosse riuscito a locare a terzo le rimanenti porzioni dell'immobile - nonché al rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione delle opere richieste.

All'esito dell'istruttoria, nel corso della quale venivano prodotti documenti ed assunte prove per testimoni, il tribunale, con sentenza n. 251 del 27 aprile 2004, dichiarava la legittimità del recesso di Fastweb dal contratto di locazione e l'estinzione, alla data del recesso, della fideiussione costituita dalla Banca Antoniana Popolare Veneta a garanzia delle obbligazioni della ricorrente; rigettava tutte le altre domande e compensava tra le parti le spese del giudizio.

Osservava il tribunale: che dall'istruttoria espletata era emerso che, a distanza di otto mesi dalla conclusione del contratto di locazione, il Comune di Piacenza non aveva ancora rilasciato alla società conduttrice le autorizzazioni necessarie per procedere agli scavi per la posa dei cavi in fibra ottica necessari per l'esercizio dell'attività di telecomunicazioni. Tale evento, imprevedibile alla data della stipulazione del contratto, costituiva grave motivo di recesso, in quanto precludeva alla società conduttrice l'esercizio dell'attività per la quale era prevista l'installazione della centrale nell'immobile oggetto di locazione; che il venir meno delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione comportava l'estinzione della fideiussione rilasciata a garanzia dell'adempimento delle stesse; che le ulteriori domande risarcitorie proposte dalla Fastweb dovevano essere respinte perché non provate; che l'accoglimento della domanda principale comportava il rigetto della domanda riconvenzionale.

Avverso tale sentenza, con ricorso depositato il 28 aprile 2005, l'Arquati proponeva appello affidato a quattro motivi.

L'appellata, costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto dell'impugnazione.

All'odierna udienza la causa è stata decisa ed è stata data lettura del dispositivo trascritto in calce.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - L'appellante deduce che il tribunale:

1) ha errato nel ritenere non imprevedibile, al momento della stipulazione del contratto, il diniego, da parte del Comune, delle autorizzazioni necessarie per la posa delle infrastrutture: in particolare ha omesso di considerare che già prima della conclusione del contratto il Comune aveva posto problemi per l'esecuzione degli scavi e la posa dei cavi;

2) altrettanto erroneamente ha ritenuto integrare grave motivo di recesso una situazione in cui il Comune ha non già negato l'autorizzazione richiesta, ma solo invitato la richiedente a rivolgersi ad una società appositamente incaricata della realizzazione delle infrastrutture e a coordinarsi con altri operatori;

3) ha omesso di considerare la qualità della conduttrice - società leader nel settore delle telecomunicazioni - ai fini della valutazione della imprevedibilità e onerosità del ritardo della concessione delle autorizzazioni;

4) ha omesso di motivare la reiezione della domanda riconvenzionale di condanna della conduttrice al rimborso delle spese per i lavori - richiesti dalla Fastweb - di adeguamento degli impianti del capannone.

I primi tre motivi di appello, che debbono essere esaminati congiuntamente in quanto riguardanti la valutazione dei presupposti di legittimità del recesso, sono fondati.

Deve premettersi che i gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione (da comunicare con preavviso, contenente la specificazione dei motivi, di almeno sei mesi, a mezzo di lettera raccomandata od altra modalità equipollente), devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. Pertanto, essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato (Cass. 19 luglio 2005 n. 15215).

Ciò premesso, va rilevato, in fatto, che la Fastweb spa ha stipulato con l'Arquati il...