Giurisprudenza di merito

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@Corte di Appello di Brescia Sez. II, 14 giugno 2004, n. 495. Pres. Cusimano - Est. Rago - Molino ed altra (avv.ti Gennari e Botti) c. El Ksir Mostafa ed altro (avv. Antonioli).

Contratto di locazione - Destinazione degli immobili a particolari attività - Immobile adibito ad uso di culto e di preghiera - Centro islamico - Riconducibilità alla previsione di cui all'art. 42 L. 392/78Esclusione - Conseguenze in caso di diniego alla prima scadenza contrattuale - Specifica indicazione dei motivi ex art. 29 stessa legge - Necessità - Esclusione.

Il contratto di locazione di un immobile stipulato «per il solo uso di luogo di culto e di preghiera» non rientra nella previsione normativa dell'art. 42 L. n. 392/78 (circoscritta alle sole attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche) e, conseguentemente, nel caso di diniego di rinnovo del locatore alla prima scadenza contrattuale, non richiede la specifica indicazione dei motivi ex art. 29 stessa legge. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 42) (1).

(1) La pronuncia in epigrafe riforma la sentenza di segno inverso pronunciata da Trib. Cremona 8 aprile 2003, n. 219, in questa Rivista 2004, 204.

RITENUTO IN FATTO. - Che, con contratto sottoscritto in data 27 maggio 1996, Molino Paolo e Gerevini Bianca concedevano in locazione, per la durata di sei anni, a decorrere dal 1º giugno 1996, «per il solo uso di luogo di culto e di preghiera», un immobile di loro proprietà, a El Ksir Mostafa e Mzuoghi Houssine Ben Mohamed; che, con lettera raccomandata 29 agosto 2000, i locatori comunicavano ai conduttori la propria intenzione di non rinnovare «il contratto in base agli artt. 29-59 L. 392 del 1978 perché serve per uso personale»; che, con atto d'intimazione di sfratto per finita locazione e citazione per la convalida, notificato in data 16 ottobre 2002, i suddetti locatori intimavano ai conduttori la licenza per finita locazione, essendo il contratto scaduto in data 31 maggio 2002, citandoli per la convalida davanti al Tribunale di Cremona; che, all'udienza del 7 novembre 2002, si costituivano i conduttori eccependo, fra l'altro:

- l'improcedibilità del procedimento di convalida di sfratto in quanto, trattandosi di un caso di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ex art. 29 L. 392/1978, la causa avrebbe dovuto essere introdotta con ricorso così come previsto dall'art. 30 legge cit.;

- la nullità della inviata disdetta in quanto viziata dalla mancata specificazione del motivo di recesso ai sensi dell'art. 29 L. 392/1978; che, il primo giudice, con ordinanza 21-25 febbraio 2003, disponeva il passaggio al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c. ritenendo che si vertesse in una delle ipotesi di cui all'art. 29 L. 392/1978; che, all'esito del giudizio, l'adito tribunale così decideva: «ritenuta la nullità della disdetta ai sensi dell'art. 29 L. 392/78 inviata alla parte conduttrice in data 3 settembre 2000 e la sua conseguente inefficacia al fine del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza contrattuale, dichiara rinnovato fino alla successiva scadenza del 31 maggio 2008 il contratto di locazione per cui è causa... compensa interamente tra le parti le spese del giudizio»; che, il primo giudice, perveniva alla suddetta conclusione rilevando:

- il contratto in questione doveva ritenersi rientrante nell'ipotesi normativa di cui all'art. 42 L. 392/ 1978 posto che «quando si parla di attività religiose o di culto non ci si riferisce ad attività estranee alle attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche contemplate dalla norma e, quindi, ad attività non previste dalla norma, alle quali andrebbe applicato, con operazione di interpretazione analogica non consentita, il dettato normativo, ma ci si riferisce, al contrario, ad attività che sono semplicemente da ricomprendere nel concetto più generale di attività assistenziali. Depone, in tale senso, il significato lessicale ed etimologico del termine assistenza, termine di portata generale che si riferisce, a ben vedere a tutte le attività che sono svolte da enti, organi e organismi vari per venire incontro ai più variegati bisogni e necessità degli individui e della collettività... in secondo luogo, anche l'interpretazione giuridico-sistematica del termine assistenza depone per l'inclusione delle attività religiose nell'ambito delle attività assistenziali e segnatamente tra quelle che lo stesso legislatore denomina attività di assistenza spirituale.

Basti pensare per esempio a taluni articoli delle leggi nn. 116/95 e 520/95... Va considerata da ultimo la ratio legis che è quella di assicurare un più stabile e duraturo rapporto contrattuale alle locazioni relative agli immobili nei quali vengono esercitate attività che, per la loro rilevanza sociale il legislatore ritiene meritevoli di una più marcata tutela. E proprio per tale motivo non si vede la ragione per la quale tale più marcata tutela andrebbe negata proprio alle attività assistenziali di natura religiosa che tra le attività assisten- Page 56ziali rivestono sicuramente un particolare rilievo sociale»;

- di conseguenza, la disdetta alla prima scadenza doveva ritenersi nulla in quanto priva della «specificazione analitica del motivo di diniego con riguardo alle concrete ragioni che distinguono la disdetta, in modo da consentire in caso di controversia la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intento del locatore e, dopo il rilascio, il controllo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nel caso in cui il conduttore pretenda l'applicazione delle misure sanzionatorie previste dall'art. 31 legge cit.»; che, avverso la suddetta sentenza, hanno interposto tempestivo e rituale gravame i locatori cui si sono opposti, con appello incidentale, i conduttori: all'udienza del 26 maggio 2004 veniva data lettura del dispositivo.

CONSIDERATO IN DIRITTO. - Che, con un primo articolato e complesso motivo, gli appellanti censurano l'impugnata sentenza per avere:

- attuato una forzatura logica, lessicale ed etimologica della lettera dell'art. 42 legge 392/1978;

- travisato il contenuto delle leggi 116 e 520 del 1995 che depongono in senso nettamente contrario a quello sostenuto dal primo giudice;

- ritenuto applicabile al caso di specie la ratio legis dell'art. 42 che, invece, sarebbe, ad esso, del tutto estranea; che, questione preliminare e dirimente per la controversia in esame è quella di stabilire se il contratto di locazione in questione rientri o meno nella previsione normativa di cui all'art. 42 L. 392/1978 posto che, se si opta per la soluzione negativa, deve ritenersi fondata la tesi dell'appellante che, ritenendo scaduto il contratto, ha introdotto il giudizio con l'atto d'intimazione di sfratto per finita locazione e citazione per la convalida; al contrario, se si accoglie la tesi degli appellati, deve ritenersi corretta la conclusione cui è pervenuto il primo giudice; che, ineludibile punto di partenza è l'art. 42 L. 392/ 1978 il quale dispone che: «i contratti di locazione... di immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché sedi di partiti e sindacati e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori hanno la durata» di sei anni rinnovabile tacitamente di sei anni in sei anni e che alla prima scadenza contrattuale il rinnovo può essere denegato solo per i motivi di cui all'art. 29; che, poiché le parti hanno stabilito che l'immobile potesse essere destinato «per il solo uso di luogo di culto e di preghiera», occorre verificare se questa attività rientri o meno nell'ipotesi legislativa di cui al cit. art. 42; che, in proposito, devesi osservare che: - l'elencazione prevista nell'art. 42 è sicuramente tassativa: di tanto ne dà atto lo stesso primo giudice il quale, quindi, correttamente, esclude che la fattispecie in esame possa essere ricompresa nel suddetto articolo attraverso il procedimento di interpretazione analogica;

- conseguentemente, l'unica via percorribile è quella di verificare se e in che misura sia ammissibile il procedimento di interpretazione estensiva che consiste nel rendere esplicito ciò che è implicito nella norma; che, poiché l'art. 42 legge cit. prende in considerazione solo le attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, è del tutto evidente che in esse non può essere ricompresa, neppure attraverso un'interpretazione estensiva, l'attività religiosa attenendo, questa, ad un campo del tutto diverso dall'agire umano; che, si può concordare con il primo giudice quando afferma che l'attività religiosa comprende l'assistenza spirituale o, comunque, culturale posto che «la religione è una componente essenziale della cultura di un popolo, ovvero se si preferisce cogliere anche l'aspetto ricreativo, in funzione dei benefici effetti che le pratiche di culto possono procurare alla sfera degli interessi spirituali e morali dell'uomo e comunque della psiche umana»; che, tuttavia, il suddetto iter argomentativo è fuorviante in quanto l'attività religiosa è un'amplissima categoria (genus) che comprende e si estrinseca, poi, in concreto, in una serie di attività (species): culto, preghiera, assistenza, promozione della cultura religiosa (catechesi) ecc.; che, di conseguenza, se è indubitabile che la legge 392/1978 non ha previsto l'attività religiosa come genus comprendente tutte le attività che, in concreto, poi, possono in essa rientrare, è altrettanto indubbio che queste singole attività possono rientrare nell'art. 42 legge cit. se e in quanto possano essere ricomprese nei concetti di attività ricreative, assistenziali, culturali: ciò, in concreto, significa che, nel caso in cui un immobile venga locato per attività ricreative, assistenziali, culturali, nulla impedirebbe al conduttore, ove nulla in contrario sia stato previsto espressamente nel contratto, di praticare attività...