Giurisprudenza di legittimitá

Autore:Casa Editrice La Tribuna
Pagine:151-182
RIEPILOGO

Oneri accessori - Pattuizioni - Contribuzione per spese di riscaldamento - Obbligo del conduttore di corrispondere una somma mensile anche quando l'immobile risulti privo di elementi radianti - Nullità della relativa clausola (...)

 
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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 14 gennaio 2005, n. 680. Pres. Duva - Est. Segreto - P.M. Marinelli (conf.)L'Ambientazione del rustico di Brasca Leone (avv. Pontalto) c. Massola ed altro (avv.ti Mastrolilli e Tizzani).

Oneri accessori - Pattuizioni - Contribuzione per spese di riscaldamento - Obbligo del conduttore di corrispondere una somma mensile anche quando l'immobile risulti privo di elementi radianti - Nullità della relativa clausola - Sussistenza.

Benché nella locazione di immobili per uso non abitativo non esista una predeterminazione legale dei limiti massimi del canone, tuttavia, poiché opera il combinato disposto degli artt. 9 e 41 L. n. 392/ 78, non è dovuto dal conduttore un onere accessorio per una fornitura, se la stessa non è effettivamente prestata. Ne consegue che è nulla una clausola contrattuale che imponga al conduttore l'obbligo di corrispondere una somma mensile a titolo di contribuzione per spese di riscaldamento dell'impianto centralizzato del condominio, anche laddove l'immobile locato risulti privo di elementi radianti e quindi la fornitura non esista, posto che una tale pattuizione finisce per attribuire al locatore un vantaggio in assenza di sinallagmaticità. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 9; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 41; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79; c.c., art. 1421) (1).

    (1) Sulla possibilità che l'obbligo di contribuzione alle spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento sia svincolato, per espressa volontà delle parti, dall'effettivo godimento del servizio, v. Cass., 28 gennaio 2004, n. 1558, in questa Rivista 2004, 368 e Cass., 21 maggio 2001, n. 6923, in Riv. giur. ed. 2001, I, 802. Secondo la pronuncia in rassegna, tale principio non è però applicabile in linea generale alla locazione di immobili urbani.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione notificata il 25 luglio 1997 L'Ambientazione del Rustico di Brasca Salvatore proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 45/1997, emesso dal giudice di pace di Avigliana, su ricorso di Massola Gemma e Valetti Cesare per la somma di lire 2.908.700, oltre accessori, a titolo di spese condominiali di riscaldamento per la stagione 1996/97. L'opponente assumeva che conduceva in locazione un immobile di proprietà dei convenuti, sito al piano terra di un condominio in Bottigliera Alta; che nulla era dovuto per spese di riscaldamento, perché l'immobile locato era privo di elementi radianti. L'opponente proponeva domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme pagate in precedenza per tale titolo.

Si costituivano gli opposti che assumevano che il contratto di locazione prevedeva la contribuzione anche per le spese di riscaldamento; che il fabbricato condominiale era dotato di riscaldamento centralizzato, per cui ne beneficiava anche l'immobile locato all'opponente.

Il Giudice di pace disponeva consulenza tecnica d'ufficio; quindi, con sentenza depositata il 20 ottobre 1998, rigettava l'opposizione e condannava l'opponente al pagamento della somma onnicomprensiva di lire tre milioni.

Avverso questa sentenza proponeva appello l'opponente.

Il tribunale di Torino, con sentenza depositata il 24 agosto 2000, rigettava l'appello.

Riteneva il tribunale che nel contratto di locazione era previsto a carico del conduttore il pagamento della somma di lire centomila mensili, a titolo di contribuzione per spese di riscaldamento e che ciò già era sufficiente a sostenere le ragioni dei locatori; che, in ogni caso, il c.t.u. aveva accertato che, pur in assenza degli elementi radianti, l'immobile locato beneficiava dell'impianto di riscaldamento centralizzato, ricevendo calore dalle unità limitrofe e dai tubi dell'impianto che passavano nei muri. Riteneva il giudice di merito di dover condividere dette conclusioni e considerava equo il contributo stabilito dalle parti nella misura del 30% delle spese di riscaldamento per il suddetto beneficio.

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per Cassazione L'Ambientazione del Rustico di Brasca Leone.

Resistono con controricorso Massola Gemma e Valetti Cesare, che hanno proposto anche ricorso incidentale condizionato.

MOTIVI DELLA DECISIONE. l. - Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi, a norma dell'art. 335 c.p.c.

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente principale lamenta la nullità della sentenza, ai sensi dell'art. 360 n. 4, c.p.c., poiché, per quanto la parte appellante fosse «L'ambientazione del Rustico di Brusca Leone già Ambientazione del Rustico Snc di Brasca Leone e Salvatore, in persona del legale rappresentante pro termine», ed in questi termini fosse stata esattamente intestata la sentenza, tuttavia nel dispositivo veniva rigettato l'appello proposto da Ambientazione del Rustico Snc, che veniva condannata alle spese.

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Ritiene la ricorrente che ciò determina la nullità della sentenza di appello.

2.1. - Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato.

Infatti l'omessa o inesatta indicazione del nome di una delle parti dà luogo a nullità della sentenza ove riveli che il contraddittorio non sia regolarmente costituito a norma dell'art. 101 c.p.c. o generi incertezza circa i soggetti ai quali si riferisce la decisione e, a mera irregolarità emendabile con la procedura di correzione prevista dagli artt. 287 e 288 c.p.c., ove dal contesto della decisione e dagli atti processuali e dai provvedimenti da essa richiamati o comunque compiuti o intervenuti nel corso del processo sia inequivocamente individuabile la parte pretermessa o inesattamente indicata e sia, pertanto, possibile stabilire che la pronuncia è stata emessa anche nei suoi confronti (Cass., 5 luglio 2001, n. 9077).

2.2. - Nella fattispecie, invece, detta incertezza circa i soggetti ai quali si riferiva la decisione non sussiste, in quanto evidentemente l'appello era stato pronunciato nei confronti del soggetto appellante che era L'Ambientazione del Rustico di Brasca Leone, già

Ambientazione del Rustico Snc di Brasca Leone e salvatore, per cui l'errore nel dispositivo doveva essere fatto valere attraverso il procedimento di cui agli artt. 287 e ss. c.p.c., mentre non comportava alcuna nullità della sentenza.

  1. - Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l'omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

    Assume la ricorrente che erratamente la sentenza impugnata ha fatto proprie le conclusioni cui era giunto il c.t.u., secondo cui essa conduttrice godeva dei benefici dovuti all'esistenza dell'impianto di riscaldamento del fabbricato, nonostante che i radiatori fossero distaccati; che nessun riscaldamento derivava all'immobile locato per irradiazione da parte dei tubi del riscaldamento; che non era stata pattuita nel contratto una corresponsione a tale titolo; che la giurisprudenza della S.C., contrariamente a quanto asserito dalla sentenza impugnata, in ipotesi di distacco dell'impianto centralizzato di riscaldamento, non prevedeva alcuna spesa successiva a carico del condomino che aveva effettuato il distacco.

    4.1. - Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato, pur dovendosi correggere la motivazione a norma dell'art. 384, comma 2, c.p.c., nei termini seguenti.

    Osserva preliminarmente questa Corte che erratamente la sentenza impugnata afferma l'esistenza di un indirizzo giurisprudenziale di legittimità, secondo cui, anche in caso di distacco di un'unità immobiliare in un immobile condominiale dall'impianto centralizzato, possa essere prevista una contribuzione percentuale di spesa a carico del condomino distaccatosi.

    Al contrario l'orientamento, pienamente da condividere, della S.C. statuisce che, autorizzato dall'assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari dall'impianto centrale di riscaldamento - sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata un'effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto - e venuta meno la possibilità che i medesimi locali fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato al servizio dei predetti piani o porzioni di piano. Consegue che i proprietari di queste unità abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili non viene prestato (Cass., 9 gennaio 1999, n. 129; Cass., n. 10214/1996).

    4.2. - Tuttavia, sempre in materia di condominio negli edifici, si è affermato che la previsione, nel regolamento condominiale, dell'obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolata dall'effettivo godimento del servizio (ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nell'ambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con l'unanimità dei consensi (Cass., 28 gennaio 2004, n. 1558; Cass., 21 maggio 2001, n. 6923).

    4.3. - Tale ultimo principio, e cioè la legittimità del pagamento delle spese per riscaldamento, anche in assenza di questo, se fondato sulla sola volontà delle parti, non può applicarsi in linea generale nell'ambito del contratto di locazione di immobili urbani.

    Infatti, per il principio di cui all'art. 9 L. n. 392/ 1978, applicabile alle locazioni per immobili adibiti ad uso non abitativo, sono a carico del conduttore le spese relative alla fornitura del riscaldamento.

    Ciò comporta che, se detta fornitura non esiste e quindi manca la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto.

    Infatti, benché per detti contratti (locazione di immobili per uso non abitativo) non esista la predeterminazione legale dei...

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