Giurisprudenza di legittimità

Autore:Casa Editrice La Tribuna
Pagine:587-632
RIEPILOGO

Contributi e spese condominiali - Criteri di ripartizione - La strico con funzioni di copertura e di raccolta di acque di scolo - Manutenzione - Spese - Soggetti obbligati (...)

 
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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 16 aprile 1999, n. 3803. Pres. Lugaro - Est. Cioffi - P.M. Raimondi (diff.) - Loscialpo (avv. Berti) c. Condominio di via Valsesia 47 in Roma (avv. Casale).

Contributi e spese condominiali - Criteri di ripartizione - La strico con funzioni di copertura e di raccolta di acque di scolo - Manutenzione - Spese - Soggetti obbligati.

In un condominio, il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarre. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1136) (1).

    (1) Nel senso che in un complesso condominiale il naturale scolo delle acque meteoriche su parti comuni dell'edificio costituisce un modo di utilizzazione di queste ultime, e di esercizio del diritto di comproprietà, v. Cass. 11 ottobre 1986, n. 5949, in Arch. civ. 1987, 791.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con sentenza del 15 luglio 1993 il Tribunale di Roma rigettò la domanda proposta da Giovanni Loscialpo, condomino del fabbricato di via Valsesia 47, Roma, con la quale aveva chiesto l'annullamento della deliberazione condominiale del 4 febbraio 1991 che aveva ripartito la spesa sostenuta per eseguire i lavori di manutenzione del terrazzo di copertura della parte di fabbricato, in cui sono situati gli appartamenti che hanno accesso dalla scala H/1, tra i quali anche il suo, soltanto tra i proprietari di questi ultimi, e non tra tutti i condomini del fabbricato, come sempre in passato.

La Corte d'appello di Roma ha confermato, con la sentenza indicata in epigrafe, tale decisione. Ha in particolare affermato che la deliberazione era stata adottata con il voto favorevole sia della maggioranza dei condomini dell'intero fabbricato, sia della maggioranza dei condomini della scala H/1; ed ha ritenuto irrilevante, ai fini di causa, il fatto che sul terrazzo di copertura della porzione di fabbricato in questione si riversavano le acque meteoriche raccolte dall'attiguo tetto di copertura di altra scala, perché nondimeno esso ha la funzione di salvaguardare gli appartamenti sottostanti, soltanto essi, dall'insulto degli agenti meteorici.

Giovanni Loscialpo chiede la cassazione di tale sentenza per cinque motivi, illustrati da memoria.

Il condominio resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Con il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso Giovanni Loscialpo censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha affermato che le spese per la manutenzione e riparazione del terrazzo di copertura della parte dell'edificio condominiale costituito dagli appartamenti che hanno accesso dalla scala H/1 devono essere ripartite soltanto tra i proprietari di questi ultimi; sostiene che sul punto la motivazione della sentenza impugnata è carente e contraddittoria, perché non ha preso in considerazione la sua tesi difensiva con la quale aveva sostenuto che il terrazzo in questione è utilizzato da tutti i condomini dell'intero complesso, e in particolare da quelli dell'adiacente scala H/2, riversandosi in esso le acque meteoriche provenienti dal tetto di copertura degli appartamenti che hanno accesso da quest'ultima; e denunzia violazione dell'art. 1136 comma 3 c.p.c.

La censura è fondata.

In un complesso condominiale il naturale scolo delle acque meteoriche su parti comuni dell'edificio costituisce un modo di utilizzazione di queste ultime, e di esercizio del diritto di comproprietà (vedi al riguardo la sentenza di questa Corte, sez. II, 11 ottobre 1986 n. 5949); conseguentemente, quando il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale ha la funzione non solo di coprire e preservare tale parte dagli insulti atmosferici, ma anche di raccogliere le acque meteoriche provenienti da altre parti dell'edificio condominiale, deve ritenersi che esso è destinato a servire, in una qualche misura, anche queste ultime; e le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite anche tra i relativi proprietari, ossia tra tutti i condomini che ne traggono utilità (in accordo con quanto stabilito dai comma 2 e 3 dell'art. 1123 c.c.), ovviamente considerando, nella ripartizione proporzionale di tali spese, il diverso uso e la diversa utilità che ciascun condomino, o ciascun complesso condominiale, può trarne.

Con il primo e quinto motivo di ricorso Giovanni Loscialpo sostiene che la motivazione della sentenza impugnata è carente e contraddittoria, perché non ha preso in considerazione la sua tesi difensiva con la quale aveva sostenuto che, nella denegata ipotesi di ripartizione della spesa per cui è causa tra i soli condomini della scala H/1, la relativa deliberazione avrebbe dovuto essere adottata soltanto da questi ultimi; e che, considerando soltanto il loro voto espresso nella circostanza, la deliberazione non era stata adottata dalla maggioranza di essi.

La censura, per il suo carattere subordinato, resta assorbita.

In accoglimento del secondo, terzo e quarto motivo di ricorso la sentenza impugnata viene annullata, con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Roma, perché riesamini la causa alla luce del principio innanzi precisato. Il giudice del rinvio provvederà anche al governo delle spese del giudizio di legittimità. (Omissis).

@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 15 aprile 1999, n. 3753. Pres. Baldassarre - Est. Iacubino - P.M. Dettori (conf.) - Tartuferi ed altra (avv.ti D'Ottavi e Ascoli) c. Condominio via Roma 1/A in S. Elpidio a Mare.

Parti comuni dell'edificio condominiale - Vizi - Danni ad una proprietà esclusiva - Imputabilità dei vizi all'originario costruttore-venditore - Azione di risarcimento dei danni del condominio nei confronti del condominio - Responsabilità dei danni da cose in custodia - Sussistenza.

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L'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria. (C.c., art. 1669; c.c., art. 2051) (1).

    (1) Sulla possibilità del condomino di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., dato che il condominio, quale successore a titolo particolare del costruttorevenditore, non subentra nella responsabilità posta a carico di quest'ultimo da detta norma, bensì in base all'art. 2051 c.c., v. Cass. 21 giugno 1993, n. 6856, in questa Rivista 1993, 717; Cass. 25 marzo 1991, n. 3209, ivi 1991, 543 e Cass. 9 maggio 1988, n. 3405, in Arch. civ. 1989, 305.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Il 18 giugno 1981 Tartuferi Umberto e Romagnoli Luana convennero in giudizio avanti il Tribunale di Fermo il Condominio di via Roma 1/A in S. Elpidio a Mare e i condomini Piermartini-Belletti assumendo che infiltrazioni di acqua e umidità, provenienti dalla terrazza sovrastante il loro appartamento, ne avevano danneggiato le strutture. Chiedevano quindi la condanna dei convenuti - quali proprietari delle unità immobiliari al piano attico sovrastante e del relativo terrazzo a livello - al risarcimento dei danni ed alla esecuzione delle opere atte ad eliminare gli inconvenienti.

I convenuti condomini, nel costituirsi, declinarono la loro responsabilità, mentre il Condominio eccepì la carenza di legittimazione passiva essendo i vizi lamentati ascrivibili a difetti di costruzione imputabili all'impresa costruttrice del fabbricato.

Il tribunale adito, disposta (ed espletatasi) una Ctu, con sentenza 13 dicembre 1986 ritenne abbandonata la domanda nei confronti di Piermartini e Belletti e esente da responsabilità il Condominio per vizi risalenti alla costruzione del complesso condominiale.

Impugnarono con appello del 2 marzo 1987 avanti la Corte di Ancona tale decisione i soccombenti attori, sostenendo che incombeva sul condominio l'obbligo di eseguire le opere di conservazione e manutenzione della cosa comune tali da impedire i danni che ne derivavano alla proprietà di essi appellanti.

Resiste all'appello il Condominio di via Roma in S. Elpidio.

Rinnovata in appello la indagine tecnica (v. ord. coll. 26 luglio 1991), con sentenza 6 dicembre 1995/28 febbraio 1996 la Corte anconetana ha confermato la sentenza impugnata e regolato le spese di conseguenza, ragionando come appresso.

Il Ctu aveva incontestabilmente accertato costituire, i lamentati danni, fenomeni di condensa, per sua natura dovuta al vapore acqueo che si forma in ambiente saturo e si deposita su superfici aventi temperatura più bassa di quella ambientale.

Ciò premesso, ha osservato quel Collegio che «in tale situazione basta eliminare il caldo umido dall'interno (anche mediante frequenti aperture delle finestre) per evitare il fenomeno della condensa. La relatività, poi, delle condizioni ambientali nelle quali intende vivere l'abitante l'appartamento, fa sì che la resistenza alla condensa sia elemento non compreso in astratto nel concetto di abitabilità dell'alloggio che il costruttore è obbligato a fornire all'appaltante (tanto che non esistono norme legali o di buona tecnica che prescrivano che gli immobili destinati ad abitazione siano a prova di condensa) ed il costruttore è tenuto a compiere opere che evitino la condensa solo se ciò è espressamente previsto nel capitolato d'appalto. La responsabilità, poi, del costruttore che avesse eseguito opere in difformità dell'appalto non potrebbe mai ricadere sul custode.

La mancanza di responsabilità per difetti dell'opera sul costruttore...

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