Giurisprudenza di legittimità

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 397-437

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. un., 28 aprile 1999, n. 272. Pres. Sgroi - Est. Vittoria - P.M. Lo Cascio (conf.) - Soc. Micheletti c. Soc. Soiltecnica.

Canone - Morosità - Sanatoria ex art. 55 L. n. 392/1978 - Immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione - Inapplicabilità.

La L. 27 luglio 1978, n. 392, quanto ai nuovi contratti, ha previsto la sanatoria della morosità per le sole locazioni ad uso di abitazione, cui si applica l'art. 5 della stessa legge, e tale sanatoria non è estensibile alle locazioni non abitative. (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 5; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55) (1).

(1) Con questa importante decisione le sezioni unite compongono il conflitto tra sezioni semplici a proposito del problema di cui alla massima. Nello stesso senso della pronuncia in epigrafe, cfr. Cass. 28 febbraio 1992, n. 2496, in questa Rivista 1992, 787. Al contrario escludono un'interpretazione riduttiva dell'istituto Cass. 21 aprile 1998, n. 4031, ivi 1998, 549 e Cass. 26 luglio 1986, n. 4799, ivi 1986, 631. In argomento v. anche Corte cost. 23 dicembre 1993, n. 461, ivi 1994, 51 con cui la Consulta ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale dell'art. 55 legge cit., nella parte in cui esclude che la sanatoria della morosità nel pagamento del canone si applichi alle locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo stipulate dopo l'entrata in vigore della legge.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. 1. - La società Soiltecnica Srl, con atto notificato l'1 ottobre 1991, intimava alla società Micheletti Srl lo sfratto per morosità e la citava a comparire davanti al Pretore di Nuoro per la convalida.

Esponeva le seguenti circostanze.

Alla Micheletti era stata data in locazione, con contratto del 29 marzo 1984, un'area nuda con facoltà di installarvi un capannone prefabbricato per il commercio di materiali da costruzione. Dall'1 aprile 1990 la conduttrice non aveva pagato il canone bimestrale anticipato di lire 500.000.

2. - La società Micheletti Srl compariva e si opponeva alla convalida.

   Dichiarava d'aver sempre tentato di pagare il canone, inviando degli assegni bancari, per l'intero periodo 1 aprile 1990 - 31 novembre 1991, ma con diverse ragioni gli assegni erano stati sempre respinti.

   La convenuta, con un assegno circolare intestato alla Soiltecnica, offriva il pagamento della somma di lire 6.040.000 e si dichiarava disponibile a pagare l'eventuale altro importo dovuto. Chiedeva che il pretore desse atto dell'intervenuta sanatoria della morosità e dichiarasse estinto il procedimento o respingesse la domanda. In considerazione del fatto che l'attrice non aveva indicato l'ammontare della morosità, chiedeva che il pretore determinasse le ulteriori somme dovute per interessi e spese assegnando un termine per il saldo.

3. - Il pretore, con sentenza del 31 luglio 1992, dichiarava risolto il contratto per inadempimento della Micheletti.

4. - La Micheletti, impugnando la sentenza, svolgeva questi argomenti.

   Poteva esserle imputata un'imprecisione nelle modalità di pagamento del canone, ma non l'inadempimento della relativa obbligazione.

   Oltre alla somma offerta in pagamento dei canoni alla prima udienza, aveva anche e nelle stesse forme offerto all'attrice, nel termine stabilito dal pretore, il complessivo importo di lire 1.377.000 liquidato dal giudice per interessi e spese e però la sentenza non aveva affrontato la questione se così la morosità fosse stata sanata.

   Aveva eseguito sul terreno miglioramenti e addizioni per cui le spettavano le indennità previste dagli artt. 1592 e 1593 c.c.

5. - Il Tribunale di Nuoro, con sentenza dell'8 marzo 1995, rigettava l'appello e dichiarava inammissibile la domanda per il pagamento dell'indennità per miglioramenti e addizioni.

6. - Il tribunale ha così ragionato.

   Il contratto di locazione, ad uso diverso da quello di abitazione, era stato concluso dopo l'entrata in vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392: nell'ambito della disciplina dettata dalla legge per i nuovi contratti, la sanatoria della morosità, consentita dall'art. 55 della legge, è prevista per i soli contratti di locazione di immobili urbani ad uso di abitazione.

   L'inadempimento sussisteva ed era imputabile a colpa, perché la Micheletti, pur avendo ricevuto la raccomandata 19 novembre 1990 con cui la Soiltecnica aveva comunciato d'essere subentrata all'originario locatore nella titolarità del rapporto, aveva preteso di continuare a pagare il canone al precedente locatore e non aveva offerto il pagamento della Soiltecnica se non nell'udienza fissata per la convalida dello sfratto.

7. - La società Micheletti Srl ha proposto ricorso per cassazione e lo ha illustrato con memoria.

   La società Soiltecnica Srl ha resistito con controricorso.

8. - La terza sezione di questa Corte, con ordinanza del 24 aprile 1997, ha rilevato che il ricorso presenta una questione già decisa in senso difforme da sentenze della stessa sezione, in particolare la questione, riproposta con il ricorso, se la sanatoria della morosità consentita dall'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392 sia applicabile alle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, concluse nel vigore della legge.

   Il primo presidente ha disposto che su tale questione si pronuncino le sezioni unite.

   MOTIVI DELLA DECISIONE. 1.1. - Il ricorso contiene tre motivi.

   I primi due riguardano il merito della decisione, il terzo le spese del processo.

   1.2. - Il primo è un motivo di violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c., in relazione all'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392).

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   La ricorrente sostiene che la sanatoria della morosità è stata prevista dall'art. 55 per tutti i contratti conclusi dopo l'entrata in vigore della legge e si applica non solo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, ma anche alle locazioni non abitative.

   1.3. - La sentenza, con il secondo motivo, è impugnata per omessa motivazione sul punto decisivo costituito dalla «intervenuta acquiescenza sull'attività di sanatoria» (art. 360 n. 5 c.p.c.).

   La ricorrente sostiene che i giudici di merito non hanno considerato che la Soiltecnica, accettando l'invito del pretore ad indicare le somme dovutele per le spese processuali, aveva prestato acquiescenza sulla questione dell'applicabilità della norma relativa alla sanatoria.

   1.4. - Il terzo è un motivo di violazione di norme sul procedimento (art. 360 n. 4 c.p.c., in relazione agli artt. 91 e 92 dello stesso codice).

   La ricorrente considera che il giudice, mentre ha osservato che nel corso del processo l'orientamento della giurisprudenza sulla sanatoria era cambiato, non ha poi valutato questo dato per pronunciare una compensazione delle spese del processo.

   2.1. - Il secondo motivo deve essere trattato per primo, perché da un punto di vista logico pone una questione pregiudiziale.

   La tesi che vi si svolge è infatti che il tribunale, prima di decidere sul punto se la norma sulla sanatoria era o no applicabile, avrebbe dovuto risolvere una diversa questione, se cioè tale punto costituiva ancora possibile oggetto di controversia tra le parti o se su di esso non si era determinata una preclusione.

   Preclusione a sua volta derivata dal fatto che la Soiltecnica aveva aderito all'invito del giudice di «quantificare la somma dovuta per interessi e spese legali».

   Tale questione - osserva la ricorrente - non è stata affatto esaminata dal tribunale e perciò la sentenza deve essere cassata per omessa motivazione.

   Il motivo non è fondato.

   2.2. - L'art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392 configura la sanatoria della morosità come un effetto estintivo del diritto del locatore alla risoluzione del contratto per inadempimento (il quinto comma dispone che il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto).

   La fattispecie cui la norma ricollega questo effetto è integrata dal comportamento del conduttore che, alla prima udienza, «versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese liquidate in tale sede dal giudice».

   Se ricorrono i presupposti indicati dal primo comma dell'art. 55 perché la sanatoria possa operare, determinarla costituisce il risultato dell'esercizio di un diritto potestativo del conduttore, che non può essere impedito dal locatore.

   Il quale è dunque onerato di comportamenti che, mentre consentono al conduttore di esercitare, sotto il controllo e con l'intervento del giudice, il suo diritto alla sanatoria, rendono poi possibile al locatore di ottenere la risoluzione domandata, se il conduttore non tenga dal canto suo il comportamento richiesto.

   Perciò, il locatore è tenuto a precisare, già nell'atto con cui propone la domanda di risoluzione, l'ammontare dei canoni ed oneri accessori dovutigli e la data in cui il conduttore avrebbe dovuto eseguirne il pagamento; il locatore, se non vuole che sia il giudice a liquidare di ufficio le spese processuali, le deve indicare (art. 75 att. c.p.c.).

   Se qualcuna di queste indicazioni manca, il locatore, che non può impedire l'esercizio del diritto del conduttore, è tenuto ad un comportamento di buona fede nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), deve rispettare nel processo il dovere di lealtà e probità (art. 88, primo comma, c.p.c.), ha il dovere verso la controparte ed il giudice e l'onere nel proprio interesse, di dare i chiarimenti chiesti dal giudice circa la morosità e di indicare le spese processuali anticipate.

   Allora, il comportamento mantenuto dal locatore, attraverso il suo difensore, estrinsecatosi nella collaborazione alla realizzazione della fattispecie estintiva da parte del conduttore che sostiene di avere diritto a realizzare la sanatoria, per sè è un comportamento neutro, non significativo, non espressivo della volontà di rinunciare al proprio diritto, non incompatibile con la volontà di esercitare il proprio diritto alla risoluzione sul presupposto che la norma...