Giurisprudenza di legittimità

• Pagine: 409-440

Page 409

@CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 11 aprile 2000, n. 4598. Pres. Giuliano - Est. Talevi - P.M. Cafiero (diff.) - Pandolfi ed altri (avv.ti Bisazza Terracini e Milia) c. Di Meo (avv.ti Agamennone e Sanvitale).

Obbligazioni del locatore - Destinazione particolare dell'immobile locato - Rilevanza - Condizioni - Specifica pattuizione tra locatore e conduttore - Necessità.

La destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifica licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto, o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (C.c., art. 1575; c.c., art. 1576) (1).

(1) In termini, v. Cass. 13 luglio 1977, n. 3154, in Arch. civ. 1977, 1171. Nel senso che l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato (inidoneità che può anche consistere nella mancanza dei requisiti all'uopo prescritti dalla pubblica autorità), non può ingenerare per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni della cosa locata, che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito, v. Cass. 25 febbraio 1981, n. 1142, ivi 1981, 718.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione, notificato il 26 maggio 1989, Di Meo Alberto conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Pescara Bianchini Quinto per sentir dichiarare la risoluzione, per grave inadempimento di quest'ultimo, del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 19 agosto 1987. Deduceva l'attore di aver preso in locazione dal convenuto un capannone sito in Spoltore per destinarlo, secondo quanto espressamente evidenziato in contratto, ad uso di officina e di carrozzeria. Successivamente nel mese di marzo 1989 aveva scoperto, a seguito del sopralluogo del tecnico comunale, che tale capannone non poteva essere destinato all'uso dedotto in contratto, in quanto avente destinazione urbanistica di deposito occasionale ad esso impartita dallo stesso locatore con la domanda di condono edilizio. Per tale ragione il tecnico comunale prima ed il sindaco poi gli avevano intimato di sospendere l'attività di autocarrozzeria.

Resisteva in giudizio il Bianchini.

Successivamente, con atto notificato l'11 gennaio 1990, Di Meo Alberto riassumeva il giudizio promosso nei suoi confronti dinanzi al Pretore di Pescara da Bianchini Quinto con intimazione di sfratto del 17 luglio 1989, chiedendo che la medesima fosse dichiarata infondata atteso che la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, non contestata ed anzi ammessa, doveva ritenersi legittima stante l'inadempienza del locatore. Anche in questo secondo giudizio si costituiva ritualmente il Bianchini insistendo affinché venisse dichiarata la risoluzione del contratto per la morosità del Di Meo, con condanna dello stesso al pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di giugno e luglio 1989, scaduti e non pagati.

Le due cause venivano riunite con ordinanza del G.I. Con sentenza del 12 marzo - 12 agosto 1992 il Tribunale di Pescara rigettava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore proposta dal Di Meo e accoglieva quella proposta dal Bianchini di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, condannando quest'ultimo al pagamento dei canoni relativi alle mensilità di giugno e luglio 1989, per complessive lire 900.000, con gli interessi legali ed il favore delle spese di lite.

Proponeva appello Di Meo Alberto.

Resisteva in giudizio Bianchini Quinto. Con sentenza 13 febbraio - 18 settembre 1996 la Corte d'appello de L'Aquila, in totale riforma dell'impugnata sentenza, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, condannando l'appellato al rimborso delle spese di entrambi i gradi.

Ricorrono per cassazione con tre motivi Pandolfi Stella, Bianchini Ennio, Bianchini Maria, Bianchini Nazzareno e Bianchini Giovanna nella qualità di legittimi eredi di Bianchini Quinto.

Di Meo Alberto ha solo depositato procura.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - I tre motivi vanno esaminati insieme in quanto sconnessi.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1578 c.c., in relazione agli artt. 1453 e 1460 c.c., nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. esponendo le seguenti doglianze. La sentenza impugnata ha dichiarato l'inadempimento del locatore e, quindi, legittima l'eccezione di inadempimento opposta ex art. 1460 c.c. dal conduttore, sull'erroneo presupposto che l'inidoneità dei locali all'uso dedotto in contratto costituisca violazione degli obblighi imposti al locatore dagli artt. 1575 e 1578 c.c. rinvenendo, quindi, tra questi, anche quello di garantire, sotto il profilo strettamente amministrativo, l'idoneità dell'immobile ad essere destinato all'esercizio della specifica attività commerciale svolta dal conduttore e/o di un obbligo espressamente e sepcificamente assunto in tal senso dal locatore e rinveniente dal contratto. In entrambi i casi la sentenza è censurabile. Infatti nel primo caso la Corte ha violato gli artt. 1575 e 1578 c.c., non imponendo questi al locatore di garantire la possibilità, sotto il profilo amministrativo ed urbanistico, di esercitare nei locali una determinata attività, mentre nel secondo, laddove avrebbe riscontrato una specifica ed espressa pattuizione in virtù della quale il locatore si sarebbe fatto carico di garantire tale possibilità, ha certamente violato le norme dettate dal codice civile in tema di inter-Page 410 pretazione del contratto. Non è sufficiente la mera enunciazione nel contratto che la locazione sia stata stipulata per un certo uso affinché questo assuma rilevanza quale condizione di efficacia del contratto o quale elemento presupposto, o ancora quale contenuto dell'obbligo del locatore di garantire il pieno godimento dell'immobile, essendo invece necessario, a tal fine una specifica pattuizione delle parti dalla quale possa evincersi in maniera certa che il locatore abbia assunto, al riguardo, una specifica obbligazione. Orbene, dalle clausole del contratto de quo, non è dato rinvenire una pattuizione delle parti che possa permettere di affermare che il locatore abbia assunto uno specifico obbligo in ordine all'idoneità dei locali ad ospitare la specifica attività commerciale esercitata dal conduttore. Ciò a tacere del fatto che è stato il Di Meo, mentre godeva pacificamente del locale per la destinazione prescelta, a richiedere l'intervento del comune perché emettesse un ordine di sospensione dell'attività inammissibile ed improbabile.

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano omessa e/o insufficiente motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia lamentando che il collegio giudicante ha comunque omesso la benché minima motivazione in ordine alla statuizione secondo cui il locatore avrebbe garantito espressamente e specificamente l'idoneità dei locali ad essere destinati alla determinata attività voluta dal conduttore.

Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 2697 c.c. in relazione agli artt. 1453 e 1460 c.c. esponendo quanto segue. La domanda del conduttore è stata accolta in assenza della benché minima prova dell'inadempimento del locatore. Il conduttore è infatti venuto meno all'onere di provare che la destinazione dell'immobile aveva natura ostativa per il rilascio dell'autorizzazione all'esercizio dell'attività dedotta in contratto. Dalla relazione del tecnico comunale di Spoltore 6 marzo 1999, prodotta dallo stesso conduttore, infatti si evince unicamente che alla data del sopralluogo la destinazione dell'immobile era quella di deposito occasionale e che altra destinazione del manufatto andava preventivamente autorizzata. L'onere di ottenere tale preventiva autorizzazione per il tipo di attività che in concreto si intendeva esercitare nell'immoble non poteva che far carico al conduttore, titolare dell'attività stessa. Nessuna prova è stata fornita dal conduttore circa l'impossibilità di ottenere l'autorizzazione all'esercizio di attività di autocarrozzeria ed autofficina, non risultando neppure che egli abbia presentato domanda in tal senso dinanzi alle competenti autorità.

Il ricorso appare fondato per quanto di ragione. Occorre anzitutto precisare che la vera ratio decidendi dell'impugnata decisione va individuata nella seguente frase della motivazione: «... la destinazione d'uso - il cui mutamento, con o senza opere, può essere richiesto solo dal proprietario - è un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, di soddisfare in concreto il bisogno che ha indotto il conduttore a chiederlo in locazione; ne discende che, quando detto bisogno non può essere soddisfatto perché l'immobile concesso non possiede le caratteristiche garantite dal locatore, questi deve essere considerato inadempiente per consegna di aliud pro alio...».

Si deve dunque ritenere che detto inadempimento del locatore Bianchini si basi, secondo la corte di merito, nella divergenza tra le caratteristiche «... garantite dal locatore...» e quelle in concreto sussistenti; e cioè, anzitutto, sul fatto che detto locatore aveva garantito (evidentemente nel contratto) la sussistenza delle caratteristiche in questione.

Non sembra invece che detto giudice...