Giurisprudenza di legittimità

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 4 giugno 2001, n. 7489. Pres. Spadone - Est. Iacubino - P.M. Pivetti (diff.) - Vento c. Condominio Ispei via Faliero 30.

Parti comuni dell'edificio condominiale - Vizi - Resa calorica dell'impianto centrale di riscaldamento - Esclusione - In sufficiente isolamento termico di appartamento di proprietà esclusiva - Imputabilità dei vizi all'originario costruttore-venditore - Responsabilità del condominio per danni da cose in custodia - Esclusione.

Il condominio non è tenuto a rispondere quale custode ex art. 2051 c.c. per vizi che non riguardano la resa calorica dell'impianto comune di riscaldamento, bensì l'insufficiente isolamento termico di un appartamento di proprietà esclusiva rispetto a parti comuni dell'edificio, anch'esse non isolate termicamente nella zona (solaio) sottostante detto appartamento. Di tali deficienze strutturali proprie della singola unità abitativa è pertanto responsabile la sola impresa costruttrice. (C.c., art. 1669; c.c., art. 2051) (1).

    (1) Nel senso che con riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva, in un edificio condominiale, subisca per vizi delle parti comuni imputabili all'originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., ma in base all'art. 2051 c.c., in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa, restando irrilevante la possibilità di rivalsa nei confronti del costruttore, ovvero la sussistenza o meno di una concorrente azione contrattuale ex art. 1490 ss. c.c. del condominio nei confronti del venditore, v. Cass. 25 marzo 1991, n. 3209, in questa Rivista 1991, 543 e Cass. 6 novembre 1986, n. 6507, ivi 1987, 88.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione notificata il 16 giugno 1987 Vento Nicola conveniva avanti il Tribunale di Verona il condominio Ispei in sede (via Faliero 30) lamentando la inadeguatezza dell'impianto centrale di riscaldamento, sicché chiedeva che fosse reso efficiente e che fossero isolate termicamente parti comuni dell'edificio confinanti con il suo appartamento, non adeguatamente riscaldato nella stagione invernale.

Contestatasi la lite, il convenuto condominio resisteva alla domanda eccependo che le inadeguatezze denunciate dell'attore erano imputabili a vizi costruttivi e non propri della sua unità immobiliare.

Esperita C.T.U., l'adito tribunale, con sentenza depositata il 4 gennaio 1994, accogliendo la domanda, condannò l'ente convenuto ad eseguire le seguenti opere:

a) chiusura con serramenti di tutte le aperture verso l'esterno del piano cantinato sottostante l'appartamento del vento;

b) isolamento termico con apposito materiale (specificamente indicato) del solaio di copertura del piano cantinato condominiale che confinava con il pavimento dell'appartamento attoreo.

Il convenuto venne altresì condannato al risarcimento dei danni a favore del Vento, liquidati in 5 milioni di lire, più accessori e spese giudiziali.

Su appello del soccombente condominio Ispei, che in primis lamentava la sua carenza di legittimazione passiva, essendo unica responsabile delle deficienze, strutturali proprie dell'appartamento del Vento, l'impresa costruttrice, tant'è che pendeva altra causa con analogo oggetto tra lo stesso Vento e detta impresa - appello ritualmente resistito dalla controparte - la Corte di Venezia con sentenza depositata il 21 ottobre 1997 ha riformato in toto la impugnata sentenza, così rigettando la domanda dell'istante. Spese del doppio grado secondo soccombenza.

Ha invero osservato il giudice di appello che in effetti il condominio non era tenuto a rispondere per vizi che non riguardavano la resa calorica dell'impianto comune di riscaldamento, bensì l'insufficiente isolamento termico dell'appartamento del Vento rispetto a confinanti parti comuni dell'edificio, anche esse non isolate (termicamente) nella zona (solaio) sottostante detto appartamento.

Poiché detti vizi, in quanto strutturali all'immobile così come realizzato dal costruttore, andavano a questi imputate, trovava «accoglimento l'eccezione di carenza di legittimazione passiva» dell'appellante «con assorbimento di ogni altra censura» (p. 8, penult. cpv. sentenza impugnata, di seguito indicata in sigla come «SI»).

Impugna tale decisione Vento Nicolò (così qualificato, anziché Vento Nicola) con ricorso per cassazione fondato su due motivi.

Il condominio Ispei di Verona, via Faliero 30-32, ritualmente intimato, non ha depositato controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE. 1.2. - Denunciando il vizio ex articolo 360 n. 5 c.p.c. il ricorrente sostiene che era illogico affermare, come aveva fatto la corte di merito, che se all'impianto di riscaldamento fossero state riscontrate delle carenze di queste avrebbe dovuto rispondere il condominio mentre non ne doveva rispondere per quelle relative ad altre parti comuni, quali i locali del piano cantinato, anch'esse «preordinate al godimento dello stesso diritto, in maniera proporzionale, da parte di tutti i condomini».

L'articolo 117 c.c. non legittimava tale diversa disciplina dei due beni comuni.

Con il secondo mezzo di ricorso il Vento denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1117-1118-1669- 2043 e 2051 c.c. Sostiene che la decisione impugnata contrasta con il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale, quando i danni al singolo condomino sono collegati all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (condominiale), ne risponde il condominio verso il danneggiato in base all'articolo 2051 c.c. ed è, in tale rapporto, irrilevante la possibilità di rivalsa verso il costruttore, che ha realizzato la parte comune dell'edificio con quel vizio. Page 522

1.2.1. - I due motivi, che è opportuno esaminare congiuntamente, non possono trovare accoglimento.

Essi sono articolati sul presupposto che il vizio, o difetto costruttivo, risieda nella parte comune dell'edificio de quo, adibita a «cantinato», e segnatamente nel solaio sovrastante detto piano basso.

Sennonché - e tanto vale in risposta al primo motivo di ricorso - la natura, destinazione e funzione di una cantina, che dal suo interramento riceve le adeguate condizioni termico-ambientali, non comporta affatto che si debba isolare il suo solaio di copertura dal pavimento del sovrastante appartamento.

Esso piano cantinato, pertanto, non vedeva pregiudicata la sua funzionalità per la carenza lamentata dal Vento, carenza che in effetti non si apparteneva al bene condominiale (bene godibile come tale, e allo stesso modo, da tutti i condomini).

Del pari infondato, perché basato sullo stesso errato presupposto, è il secondo mezzo di ricorso, ancorato essenzialmente a pretesa violazione dell'articolo 2051 c.c. La giurisprudenza citata dal ricorrente riguarda il caso di vizi (costruttivi) afferenti parti comuni dell'edificio che - per loro natura - assolvono la funzione di isolamento dell'edificio condominiale degli agenti atmosferici (terrazzo di copertura dell'edificio, muri perimetrali).

Nel caso di specie, trattandosi di superficie coperta (piano cantinato), la funzione di tal bene comune è diversa, né l'area coperta de qua ha diretto contatto con agenti atmosferici; che debba esser munita di porte ben chiuse verso l'esterno è questione di corretto uso del bene condominiale e del suo regolamento, ma non è di questo che ora si discute, bensì del suo isolamento termico dal piano sovrastante, adibito ad appartamento dell'attore.

La norma di cui all'art. 2051 c.c. - invocata dal ricorrente - non è stata applicata dalla corte territoriale né affatto tenuta presente, perché non ricorrevano i presupposti. Il vizio accertato, invero, non era ascrivibile alla parte comune (piano cantinato), in sè correttamente costruita, ma proprio all'appartamento dell'attore. Doveva essere accorgimento costruttivo inerente detto bene, siccome sovrastante vani non riscaldati, isolarne il pavimento dal solaio sottostante.

Bene, pertanto, è stato ritenuto esente da responsabilità il condominio ed ascritto l'inconveniente lamentato dall'attore a insufficiente isolamento termico del suo appartamento, vizio del quale, evidentemente, risponderà chi quel bene gli ha venduto, ricorrendone le altre condizioni di legge.

Accedendo alla tesi sostenuta dal ricorrente, si dovrebbe far carico al proprietario di un'abitazione sita (nell'edificio condominiale) al piano inferiore di apporre al soffitto del suo appartamento isolamento termico nel caso tenga la casa disabitata (quindi priva di condizionamento termico).

Rigetto, pertanto del ricorso.

Nessuna pronuncia sulle spese di questo giudizio, ove la parte vittoriosa non ha svolto attività difensiva. (Omissis).

@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 21 maggio 2001, n. 6921. Pres. Pontorieri - Est. Napoletano - P.M. Ceniccola (conf.) - Gualco c. Condominio Salita Murta 1, Genova.

Uso della cosa comune - Vano costruito nel sottosuolo di fabbricato condominiale - Uso esclusivo da parte del singolo condomino - Esclusione - Limiti.

È violato il disposto dell'articolo 1102 c.c., quando la costruzione nel sottosuolo del fabbricato condominiale di un vano destinato esclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari di un condomino, impedisce agli altri condomini di fare del sottosuolo e del relativo sedime un pari uso, soprattutto in considerazione della vastità della superficie interessata e della destinazione del vano ad un uso esclusivo incompatibile con la natura condominiale del bene utilizzato. (C.c., art. 1102) (1).

    (1) Con la sentenza in epigrafe la S.C. pone dei limiti precisi all'utilizzo delle cose comuni da parte dei singoli condomini. A quanto consta, è la prima volta che questa Corte si esprime in modo così deciso su di...

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