Giurisprudenza di legittimità

Pagine467-514

Page 467

@CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 24 marzo 2003, n. 4241. Pres. Duva - Est. Perconte Licatese - P.M. Napoletano (conf.) - Bellosi (avv.ti Campesan e Mondin) c. Comune di Cornedo (avv. Manzi) ed altro.

Contratti in genere - Requisiti (elementi del contratto) - Accordo delle parti - Condizioni generali di contrattoNecessità di specifica approvazione scritta - Clausole vessatorie od onerose - Contratto predisposto da uno dei contraenti - Applicabilità della disciplina di cui all'art. 1341, secondo comma, c.c. - Condizioni - Fattispecie relativa a clausola di sublocazione.

Per potersi configurare l'ipotesi contemplata nel secondo comma dell'art. 1341 c.c. in tema di condizioni generali di contratto, non è sufficiente che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contratto al quale l'altra parte ha presentato adesione, ma occorre che lo schema negoziale sia precostituito e le condizioni generali siano determinate, mediante appositi strumenti (moduli o formulari) in vista dell'utilizzazione per una serie indefinita di rapporti (nella specie la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che, in relazione ad immobile adibito a farmacia con sovrastante appartamento, locato dal Comune, aveva ritenuto efficace la clausola, prevedente la possibilità di sublocazione solo col consenso del locatore, contenuta nel contratto predisposto dal segretario comunale). (C.c., art. 1341) (1).

    (1) Per soli riferimenti, v. Cass. 15 febbraio 2002, n. 2208, in Giust. civ. Mass. 2002, 247 e Cass. 6 dicembre 1999, n. 13605, ivi 1999, 2451.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Il Comune di Cornedo Vicentino, premesso di aver concesso in locazione a Bellosi Corrado, con contratto del 21 settembre 1994, un immobile adibito a farmacia, con sovrastante appartamento; che il conduttore, violando gli obblighi contrattuali, aveva sublocato a tale Castagna Remigio l'appartamento; conveniva in giudizio, innanzi al Pretore di Valdagno, il Bellosi e il Castagna, chiedendo la risoluzione del contratto locativo e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni e al rilascio degli immobili.

Il Bellosi replicava di aver concesso in comodato l'appartamento al Castagna e che comunque il Comune aveva implicitamente autorizzato la sublocazione con una lettera del 12 settembre 1995, concludendo per il rigetto della domanda.

Il pretore, con sentenza del 27 febbraio 1997, accoglieva tutte le domande del Comune.

Con sentenza dell'11 febbraio 1999, il Tribunale di Vicenza, in parziale accoglimento del gravame del Bellosi, rigettava la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Comune contro il medesimo.

Per la cassazione di detta sentenza ricorre il Bellosi, formulando ventun mezzi di annullamento.

Resiste con controricorso il Comune, mentre non ha svolto difese il Castagna. Il resistente ha depositato una memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Le molteplici censure del ricorrente possono così compendiarsi.

Primo motivo: violazione dell'art. 80 della legge 27 luglio 1978 n. 392.

Il tribunale ha erroneamente disatteso l'eccezione di decadenza del Comune dall'azione di risoluzione, per l'inutile decorso di tre mesi dalla scoperta della mutata destinazione, avvenuta al più nei primi giorni di settembre 1995.

Secondo motivo: violazione degli artt. 80 cit. e 1453 e 1587 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.). L'ordinaria azione di risoluzione per inadempimento era preclusa dalla scadenza del termine trimestrale, stabilito a pena di decadenza, da cui deriva una presunzione assoluta di accettazione della diversa destinazione del bene locato.

Terzo motivo: violazione degli artt. 80 cit. e 1453 e 1587 c.c. (art. 360 n. 3 c.c.). Attesa la tardività dell'opposizione al preteso mutamento di destinazione, non poteva essere dichiarata la risoluzione del contratto, per assenza di un inadempimento, perché la destinazione abitativa impressa all'appartamento era senz'altro conforme all'uso effettivo fattone non solo dal Castagna, ma, prima della sublocazione, dallo stesso Bellosi.

Quarto motivo: violazione degli arttt. 1453 ss. c.c. nonché motivazione insufficiente su un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Poiché tanto le autorizzazioni amministrative quanto il contratto locativo (artt. 2, 3 o 9) consentivano espressamente l'uso dell'appartamento solo per fini abitativi, anche per questa ragione non si è avuto nessun mutamento di destinazione.

Quinto motivo: carente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Una volta chiarito che non vi è stato un mutamento di destinazione, vien meno lo stesso inadempimento, ed emerge altresì la contraddittorietà della sentenza, in quanto il tribunale ha rigettato l'eccezione di inammissibilità della domanda proprio perché il Comune non avrebbe chiesto la risoluzione per essere stato adibito l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito.

Sesto motivo: violazione degli artt. 36 della legge n. 392 del 1978, 1595 e 1453 ss. c.c. e vizio di motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.).

Secondo il tribunale, è stata prevista dalle parti una facoltà di sublocazione, subordinata però all'autorizzazione del Comune. Nello stesso tempo, l'art. 7 del contratto sarebbe legittimo, pur se non espressamente approvato, in quanto clausola non vessatoria, perché attribuisce una facoltà al locatario. Da tale presupposto il tribunale doveva invece dedurre che l'art. 7 richiede non un'autorizzazione, ma una semplice informazione, altrimenti quella facoltà sarebbe stata al tempo stesso attribuita, e, in quanto subordinata all'autorizzazione discrezionale della parte locatrice, Page 468 praticamente negata. Altrettanto censurabile è l'affermazione che la sublocazione avrebbe pregiudicato l'interesse del locatore di mantenere unita la sorte delle unità immobiliari date in locazione. Da un lato, infatti, prova troppo, perché, in base ad essa, il Comune dovrebbe vietare ogni sublocazione; dall'altro, è in contrasto con l'art. 1595 c.c., secondo cui la sentenza pronunciata contro il conduttore spiega efficacia nei confronti del subconduttore, sebbene estraneo al giudizio.

Settimo motivo: omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e violazione dell'art. 1418 c.c. (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Il tribunale non ha esaminato l'eccezione di nullità, per contrasto con norme imperative (artt. 1346 e 1418 c.c.), della clausola n. 9 del contratto locativo, la quale precisa che l'appartamento ha l'abitabilità ad uso di privata abitazione; la qual cosa comporta che esso non poteva essere contrattualmente destinato allo svolgimento di attività sanitarie e affini, senza le indispensabili autorizzazioni amministrative.

Ottavo motivo: violazione degli artt. 1362 e 1367 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.). La clausola n. 7, laddove stabilisce che «i locali si concedono per il solo uso di farmacia con annesso appartamento per il quale si autorizza la sublocazione», dev'essere interpretata, in omaggio al canone della letteralità, come autorizzativa della sublocazione, altrimenti non sarebbe produttiva di alcun effetto. È pertanto erroneo sostenere che la sublocazione sia esercitabile solo a condizione, di volta in volta, dell'espressa autorizzazione comunale.

Nono motivo: violazione degli artt. 1369 c.c. e 2 della legge n. 392 del 1978 (art. 360 n. 3 c.p.c.). Alla medesima conclusione della superfluità di un'espressa autorizzazione si arriva anche tenendo conto che, dovendo il Bellosi solo informare il Comune della sublocazione, questa mancata informativa non può essere sanzionato con la risoluzione del contratto, come pacificamente si ritiene nell'analogo caso disciplinato dall'art. 2 cit., in conformità del quale va interpretata la clausola n. 7.

Decimo motivo: violazione dell'art. 37 della legge n. 392 del 1978 e dell'art. 1594 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.). La domanda di risoluzione non poteva essere accolta anche a norma dell'art. 36 cit., perché la mancata preventiva comunicazione della sublocazione di un immobile non abitativo non comporta l'inadempimento del conduttore ma solo l'inopponibilità del mutamento di destinazione al locatore che non l'abbia accettato, stante la facoltà del conduttore di sublocare la cosa locatagli. La sentenza, invece di dichiarare la semplice inopponibilità della sublocazione, ha risolto il contratto per la mancata risposta alla richiesta del locatore di conoscere gli elementi dell'instaurando rapporto.

Undicesimo motivo: violazione degli artt. 1363 e 1367 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.). Il giudizio di gravità dell'inadempimento non considera che l'appartamento aveva destinazione abitativa (artt. 2, 3 e 9), per cui lo stesso non è stato mai usato per lo svolgimento di attività sanitarie o affini, né poteva essere altrimenti, senza le necessarie autorizzazioni amministrative. Se il tribunale avesse interpretato la clausola n. 7 in collegamento con le clausole nn. 2, 3 e 9, avrebbe concluso che la sublocazione non può arrecare pregiudizio al locatore, poiché mantiene inalterata la destinazione abitativa dell'appartamento.

Dodicesimo motivo: contraddittorietà della motivazione (art. 360 n. 5 c.p.c.). Se il locatore aveva la facoltà di sublocare, ciò dimostra che le parti non intendevano considerare unitariamente il negozio e l'appartamento e che il Bellosi non ha commesso alcun inadempimento.

Tredicesimo motivo: motivazione insufficiente e violazione degli artt. 1355, 1455 e 1595 c.c. La clausola n. 7 è nulla in quanto condizione meramente potestativa, non avendo il Comune alcun serio interesse a riservarsi la scelta dell'eventuale subconduttore; né è sostenibile che la clausola sarebbe motivata dall'interesse del locatore di mantenere unita la sorte delle unità immobiliari date in locazione, perché la sorte della sublocazione, in quanto contratto derivato dalla locazione, dipende per legge da quella del rapporto principale.

Quattordicesimo motivo: violazione degli artt. 817 e 1453 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.). L'affermata unitarietà dell'oggetto della locazione...

Per continuare a leggere

RICHIEDI UNA PROVA

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT