Giurisprudenza di legittimità

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 27 gennaio 2004, n. 1420. Pres. Pontorieri - Est. Trombetta - P.M. Apice (diff.) - Cond. Via S. Nazaro 6 in Genova c. Magliano (avv. Orecchio).

Parti comuni dell'edificio condominiale - Impianto di riscaldamento - Centralizzato - Sostituzione - Spese relative - Ripartizione - Criterio millesimale - Sussistenza - Ragioni - Proprietari di box e cantine non serviti dall'impianto - Obbligo di contribuire alle speseEsclusione - Motivi.

Poiché le spese per la sostituzione della caldaia comune attengono alla "conservazione" dell'impianto (cioè alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dello stesso), esse costituiscono oggetto di vere e proprie obligationes propter rem che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto comune, sono dovute dai condomini in proporzione della quota che esprime la misura di appartenenza, ovvero in base ai millesimi. Conseguentemente, ove nell'edificio condominiale voi siano locali (come cantine e box)non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari - soltanto - della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni. Cosicché, venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto, viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso. (C.c., art. 1104; c.c., art. 1118; c.c., art. 1123) (1).

(1) La sentenza in epigrafe sottolinea la necessità di distinguere il riparto delle spese per il rifacimento, manutenzione e sostituzione dell'impianto comune (da eseguirsi secondo il criterio proporzionale ai valori della proprietà), da quello relativo alle spese di godimento del servizio (da operarsi in base ai consumi dei singoli). In senso sostanzialmente conforme si veda App. Genova 23 maggio 2000, in questa Rivista 2000, 751.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con atto di citazione notificato il 24 novembre 1993 Mariarosa Magliano condomina dell'edificio sito in Genova, Via S. Nazaro 6, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Genova il condominio perché fosse annullata la delibera assembleare 16 settembre 1993 con la quale le spese di sostituzione della caldaia dell'impianto di riscaldamento comune erano state ripartite secondo i millesimi della tabella di riscaldamento, anziché secondo i millesimi di proprietà.

Il condomino, costituitosi, contestava la domanda asserendo che la delibera era stata regolarmente assunta secondo l'articolo 9 del regolamento, da sempre osservato in analoghe fattispecie.

Il Tribunale, con sentenza 28 novembre 1996, rigettava la domanda sul rilievo che pur in assenza di un valido regolamento condominiale, nulla vietava all'assemblea di ripartire la suddetta spesa secondo le tabelle del riscaldamento, lungamente osservate in conformità all'articolo 1123, secondo comma, c.c.

Su impugnazione della Magliano, la Corte di appello di Genova, con sentenza 23 maggio 2000, accoglieva l'appello annullando la delibera nella parte in cui non ripartiva le spese per la sostituzione della caldaia, secondo i millesimi di proprietà.

Afferma la Corte che, non risultando l'esistenza di particolari accordi che abbiano interessato la totalità dei condomini, né potendo aver rilievo il regolamento di condominio prodotto in appello, stante la contestazione di controparte e non risultando la sua valida approvazione da parte dei condomini; il criterio da seguire nel risolvere la controversia è quello di ripartire le spese di conservazione dei servizi comuni, costituenti obbligationes propter rem, ed il cui fondamento è il diritto di comproprietà, secondo i millesimi di proprietà; mentre le spese per l'uso dei servizi comuni, che hanno il loro fondamento nel godimento che ciascun condomino trae dalle cose comuni e dai relativi servizi, vanno ripartite in base ai consumi. Secondo la Corte pertanto la spesa per la sostituzione della caldaia va ripartita secondo i millesimi di proprietà.

Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il Condominio, resiste con controricorso la Magliano che ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Il condominio ricorrente deduce a motivi di ricorso:

1. la violazione e falsa applicazione degli articoli 1136, 1123 secondo comma c.c., 112 c.p.c.; l'omesso esame e l'omessa motivazione su un punto decisivo della controversia per avere la Corte d'appello erroneamente, nel ripartire le spese per la sostituzione della caldaia del riscaldamento secondo i millesimi di proprietà, trascurato quanto stabilito dall'articolo 1123, secondo comma c.c. che sempre per le spese di conservazione e per quelle di godimento di cui al primo comma prevede anche la possibilità di ripartirle secondo l'uso (oltreché secondo i millesimi di proprietà) cosicché legittima deve ritenersi la delibera assembleare che ripartisce le suddette spese secondo i millesimi del riscaldamento, non sussistendo alcuna concorde delibera contraria; mentre la ripartizione secondo i millesimi di proprietà determinerebbe l'incongruo accollo delle spese per la sostituzione della caldaia da parte di chi non usufruisce del servizio di riscaldamento come i proprietari di box e cantine i quali non comproprietari dell'impianto di riscaldamento sempreché questo rientri ex articolo 1117 c.c. nelle cose comuni oppure sia ritenuto tale da un regolamento condominiale di natura contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario e accettato nei singoli atti di acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti;

2. l'omesso esame, l'omessa motivazione su un punto decisivo per avere la Corte d'appello omesso di considerare Page 160 che esisteva un regolamento "materiale" di condominio; osservato da tutti i condomini ed approvato per fatti concludenti nel corso degli anni e che prevedeva la ripartizione della spesa de qua in base ai millesimi di riscaldamento, la cui revisione richiedeva che fosse effettuata solo con il consenso di tutti i condomini o, in mancanza, del giudice.

   Il ricorso è infondato.

   Quanto al primo motivo, corretto deve ritenersi il criterio seguito dalla Corte di appello, di ripartire le spese di sostituzione della caldaia secondo i millesimi di proprietà.

   Va, infatti, in generale precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell'impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell'impianto, a cui carico la legge (articolo 1123, primo comma, c.c.) pone l'obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto comune, sono dovute, in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.

   In altri termini, è proprio il nesso che esiste fra il diritto di comproprietà e l'obbligo, che fa si che il quantum del contributo debba corrispondere al valore della quota.

   Consegue da ciò che, ove nell'edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni; cosicché, venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso.

   Non si pone, pertanto, il problema cui fa riferimento il condominio ricorrente nel mettere in rilievo l'inconveniente cui sarebbe esposto il criterio di ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà applicato ai condomini non serviti dall'impianto di riscaldamento.

   Secondo la disciplina dettata dal codice, non è invece applicabile alle spese di conservazione, qual è quella per la sostituzione della caldaia, il criterio di ripartizione di cui al secondo comma dell'articolo 1123 c.c., il quale ha ad oggetto solo le spese per l'uso ed in particolare per l'uso di quelle cose e impianti comuni che, essendo suscettibili per struttura e funzione, di godimento personale e soggettivo differenziato, consentono di porre l'uso che ciascun condomino può farne, e, quindi, la misura di quell'uso, a criterio di determinazione del quantum del contributo di spesa necessaria a coprire il costo. Tale essendo la disciplina prevista, in generale dai primi due commi dell'articolo 1123 c.c., va rilevato, in ordine al secondo motivo di ricorso, che, pur essendo tale normativa derogabile la deroga è possibile solo per via contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini; non rientrando fra le attribuzioni della assemblea condominiale, quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese, in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condominio attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua proprietà elusiva (v. sentenza 3042/95). Ritenuta la mancanza di prova sia della convenzione derogatoria che obblighi tutti i condomini, di cui si è sopra detto; sia della osservanza, per facta concludentia, da parte di tutti i suddetti condomini dell'asserito accordo derogatorio, non merita alcuna censura la dichiarata invalidità della delibera 16 marzo 1993.

   Il ricorso va, pertanto, respinto.

   Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del presente giudizio. (Omissis).

   @CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 17 dicembre 2003, n. 19300. Pres. Vittoria - Est. Durante - P.M. Finocchi Ghersi (conf.) - Imperatrice L. ed altra (avv. Boniloni) c. Salini ed altri (avv...