Giurisprudenza di legittimità

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. III, 1 giugno 2004, n. 10485. Pres. Giuliano - Est. Segreto - P.M. Russo (diff.) - Ghio c. Clarino ed altri.

Sublocazione e cessione - Cessione del contratto - Cessioni plurime - Obbligazioni nascenti dal contrattoSoggetti chiamati a risponderne - Responsabilità di tutti i conduttori succedutisi nel tempo - Danni arrecati all'immobile locato - Risarcimento - Rapporti interni tra conduttori - Criteri - Indicazione.

Nel caso di più cessioni di un contratto di locazione relativo ad immobile ad uso commerciale (ex art. 36 L. n. 392/ 78), per le quali il locatore non abbia liberato i diversi conduttori cedenti, tutti i locatari succedutisi nel tempo sono solidalmente obbligati nei confronti del locatore ceduto per le obbligazioni nascenti dal contratto. A tal fine, in tema di responsabilità per danni arrecati all'immobile, nei rapporti interni, tra i vari conduttori, il risarcimento dei danni di cui è certo l'autore sono posti a carico esclusivo dello stesso (secondo il criterio di imputabilità), mentre il risarcimento dei danni di cui non è certo l'autore (pur essendo certo - nel rapporto esterno con il locatore - che essi sono stati cagionati nel corso della locazione) è ripartito in parti uguali tra i vari conduttori (obbligati solidalmente nei confronti del locatore). (C.c., art. 1298; c.c., art. 1587; c.c., art. 1588, L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 36) (1).

(1) Sulla responsabilità solidale tanto del primo conduttore, quanto dei successivi soggetti divenuti parte del rapporto locativo (e non espressamente liberati dal locatore ceduto), v. App. Lecce, 2 novembre 2002, n. 512, in questa Rivista 2003, 512 e Trib. Milano 11 dicembre 1995, n. 11026, ivi 1996, 951. In dottrina, si consiglia l'approfondimento di DOMENICO PIOMBO, La posizione del cedente e del cessionario rispetto alle obbligazioni contrattuali nell'ipotesi di cessione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 L. 392/78, anche con riferimento al caso di pluralità di cessioni, ivi 1996, fasc. 6.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione notificata il 12 aprile 1989 Clavarino Franco ed Angelo e Momi Irene convenivano davanti al Tribunale di Genova Ghio Liliana, assumendo che erano proprietari locatori dei locali, siti in Genova, corso Sardegna 331 e 333, già condotti in locazione dalla convenuta che vi esercitava attività di lavanderia; che i locali erano stati ceduti alla convenuta, ai sensi dell'articolo 36 legge 392/78 da Sacchi Flores; che a questa i locali erano stati ceduti dall'originario conduttore Guggino Ignazio; che essi attori non avevano liberato i vari cedenti e cessionari nel corso delle cessioni; che ai locali erano stati cagionati gravi danni durante la locazione, dei quali ne chiedevano il risarcimento.

La Ghio chiamava in giudizio la Sacchi ed il Guggino, per essere dagli stessi manlevata.

Questi si costituivano e resistevano.

Il tribunale, con sentenza depositata il 12 aprile 1995, condannava il Guggino, in solido con la Sacchi e la Ghio al pagamento della somma di lire 20.710.000, nonché queste ultime due al pagamento della somma di lire 2.670.000, oltre interessi e rivalutazione.

Avverso questa sentenza proponevano appello il Guggino, la Satta e la Ghio.

La Corte di appello di Genova, con sentenza depositata il 28 aprile 2000, condannava la Ghio, la Sacchi ed il Guggino in solido e con diritto di rivalsa degli ultimi due nei confronti della Ghio, al pagamento agli attori della somma di lire 8.630.000, oltre rivalutazione ed interessi. Condannava il solo Guggino al pagamento nei confronti degli attori della somma di lire 2.300.000.

Riteneva la corte di appello, per la parte che qui interessa, che gli attori avevano esteso la domanda in primo grado nei confronti dei chiamati in causa; che, a norma dell'articolo 36 legge 392/78, obbligata principale alla restituzione della cosa locata in buono stato locativo era esclusivamente la Ghio, quale ultima conduttrice, mentre gli altri due precedenti conduttori erano solo solidalmente obbligati con la stessa nei confronti dei locatori; che, conseguentemente, fatto salvo il danno relativo ad un servizio igienico, pari a lire 2.300.000 cagionato dal Guggino, che veniva condannato direttamente al pagamento nei confronti degli attori, per tutti gli altri danni (per i quali non era stata raggiunta la prova certa di chi fosse l'autore tra i tre conduttori) il risarcimento doveva ricadere esclusivamente sulla Ghio, nell'ambito del rapporto interno, poiché essa era l'obbligata principale alla restituzione dell'immobile in buono stato locativo ai locatori.

Riteneva poi la corte di merito che detti danni all'immobile andassero limitati, in ogni caso, a soli quelli accertati come verificatisi nel corso dell'intero periodo di locazione, e quindi complessivamente in lire 8.630.000.

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione Ghio Liliana.

Resistono con controricorso gli attori.

Non si sono costituiti gli altri intimati.

MOTIVI DELLA DECISIONE. 1. - Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione di legge per errata interpretazione del disposto dell'articolo 36 legge 392/78, la violazione di legge per inosservanza dei principi generali in materia di obbligazioni ed in particolare dell'articolo 1299 c.c., in tema di regresso fra condebitori solidali, nonché la violazione di legge per inosservanza del disposto dell'articolo 1588 c.c. in materia di locazione.

Secondo la ricorrente l'articolo 36 della legge 392/78 prevede l'obbligo solidale del cedente l'azienda nei confronti del locatore per le obbligazioni derivanti dal rapporto locatizio. Ritiene la ricorrente che correttamente il primo giudice aveva rilevato che sulla base di detta norma sussiste una solidarietà «discendente» tra i successivi conduttori, per cui sussisteva una responsabilità del primo (Guggino) per Page 428 l'intero importo liquidato, per il secondo (Sacchi) solo per le obbligazioni proprie e della successiva ed ultima (Ghio), la quale era poi responsabile solo per le proprie (dal 1986 al 1988).

Lamenta la ricorrente che il giudice di appello, sovvertendo detta impostazione, aveva invece ritenuto la solidarietà nel debito di tutti i conduttori, con un diritto di rivalsa dei primi due nei suoi confronti, sul rilievo che, essendo essa l'ultima conduttrice cessionaria, l'obbligazione del risarcimento dei danni all'immobile locato grava su di essa. Sostiene la ricorrente, invece, che essa aveva chiamato in causa i precedenti conduttori, proprio per essere dagli stessi manlevata nei confronti del locatore per fatti riferibili alle precedenti locazioni.

Secondo la ricorrente a lei era imputabile il solo danno relativo alla rimozione del perlinato, pari a lire 400.000, mentre gli altri danni erano imputabili ai precedenti conduttori; così operando la corte di merito ha fatto errata applicazione dell'articolo 1588 c.c., che dispone che il conduttore è responsabile del deterioramento della cosa che interviene nel corso della locazione, qualora non provi che tali danni siano accaduti per causa a lui non imputabile, nonché dell'articolo 1299 c.c., che stabilisce il diritto di regresso del condebitore, che abbia pagato l'intero debito, per il pagamento della parte di ciascuno di essi.

2. - Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto dell'obbligo solidale e del regresso dei condebitori, l'omessa pronuncia sulla domanda di condanna diretta dei precedenti conduttori e/o manleva e garanzia per i danni da loro provocati, nonché l'omessa od erronea valutazione delle risultanze probatorie in punto di riferibilità di danni.

   La ricorrente lamenta che senza valida motivazione essa sia stata ritenuta responsabile di tutti i danni, anche di quelli precedenti alla sua locazione, mentre degli stessi dovevano rispondere i precedenti conduttori direttamente, ovvero, nel caso di ritenuta solidarietà, doveva essere accolta la sua domanda di rivalsa; che il tribunale aveva rilevato correttamente chi erano gli autori dei danni, riportandosi alle conclusioni del ctu ed alle deposizioni testimoniali nonché alle dichiarazioni dell'attore Franco Clavarino.

   3.1. - Ritiene questa Corte che i due motivi, essendo strettamente connessi, vadano esaminati congiuntamente.

   Essi sono parzialmente fondati e vanno accolti per quanto di ragione.

   Osserva preliminarmente questa Corte che in materia di locazioni, in caso di cessione - senza il consenso del locatore - del contratto di locazione insieme all'azienda ai sensi dell'articolo 36 della legge 392/78 (c.d. dell'equo canone), il conduttore cedente - che non sia stato liberato dal locatore ceduto - risponde solidalmente dell'inadempimento del cessionario. Tale obbligazione di garanzia, il cui fondamento va ravvisato nel potere esclusivo di scelta del cessionario da parte del cedente e nella corrispondente esigenza di tenere il locatore - che a tale scelta non ha titolo - indenne dalle negative conseguenze che possano derivarne, trova applicazione anche nelle ipotesi di c.d. cessioni intermedie, e cioè qualora alla prima cessione ne segua una seconda ad opera del cessionario, con la conseguenza che l'originario conduttore e primo cedente rimane obbligato in solido con l'ultimo cessionario per le obbligazioni di costui, essendo tenuto a rispondere del meccanismo dei subentri automatici da lui posto in essere e che il locatore non può evitare (Cass. 17201/02; 895/86; 2435/89).

   3.2. - Il primo problema che si pone è se, viceversa, anche il cessionario conduttore sia responsabile nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni a carico del conduttore cedente e da questi non adempiute.

   Sul punto l'articolo 36 legge 392/78 tace.

   Ne consegue che, trattandosi di cessione di contratto, operano i principi generali fissati per detto istituto e segnatamente dagli articoli 1408 e 1409 c.c.

   Il cessionario subentra in tutti i diritti ed obblighi del cedente, che non siano...