Giurisprudenza di legittimità

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@CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 24 febbraio 2006, n. 4258. Pres. Calfapietra - Est. Trombetta - P.M. Ceniccola (conf.) - Scoppola (avv. Conte) c. Condominio Via Confalonieri 1, in Roma (avv. Di Battista).

Assemblea dei condomini - Attribuzioni - Transazione avente ad oggetto beni comuni - Natura di negozio dispositivo - Autorizzazione all'amministratore - Unanimità dei consensi - Necessità.

Non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l'amministratore condominiale a concludere transazioni che abbiano ad oggetto atti di disposizione implicanti una diminuzione del diritto di proprietà comune (nella specie la concessione in uso esclusivo a tempo indeterminato di parte del lastrico solare), essendo necessario - per il disposto del comma 3 dell'art. 1108 c.c., applicabile al condominio in virtù del rinvio ex art. 1139 c.c. - il consenso di tutti i condomini. (C.c., art. 1108; c.c., art. 1135; c.c., art. 1139) (1).

(1) Nel senso che la delibera con la quale un'assemblea di condominio approvi la transazione di una vertenza mediante concessione di un'area comune in locazione ultranovennale deve essere approvata, a pena di nullità, all'unanimità dei partecipanti al condominio, v. Trib. Napoli 19 novembre 1994, in questa Rivista 1995, 884.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione notificata il 27 febbraio 1992 il Condominio di via Confalonieri 1 convenne in giudizio davanti al Tribunale di Roma, l'arch. Francesco Scoppola deducendo: che, a seguito di vertenza, in base alla quale il convenuto aveva citato in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, subìte dall'appartamento di sua proprietà, era intervenuta fra le parti, in sede di conciliazione giudiziale, una transazione in forza della quale lo Scoppola veniva autorizzato ad eseguire una copertura, ai fini igienici, del cassone di rifornimento idrico collocato dallo stesso, in assenza di autorizzazione del condominio, sul lastrico solare e lo Scoppola rinunziava a richiedere il risarcimento danni subìti dal suo appartamento; che tale transazione era subordinata alla ratifica da parte dell'assemblea che non solo non intervenne, ma fu espressamente deciso, con delibera 1 ottobre 1991, di non ratificare, attese le violazioni urbanistiche e di progetto commesse dallo Scoppola che aveva costruito un vero e proprio appartamentino collegato a quello sottostante di sua proprietà, occupando parte del lastrico solare condominiale.

Chiedeva, pertanto, la demolizione di quanto edificato dallo Scoppola sul lastrico solare, la chiusura dell'asola creata fra l'appartamento del medesimo ed il lastrico solare di proprietà comune, il ripristino dello status quo ante, oltre al risarcimento danni.

Lo Scoppola, costituitosi, contestava la domanda attrice asserendo di essere stato autorizzato dal condominio ad eseguire i lavori in forza dell'accordo intervenuto fra le parti in sede di conciliazione giudiziale; chiedeva, pertanto il rigetto della domanda ed in via riconvenzionale che fosse affermato il suo diritto di eseguire le opere ai sensi dell'articolo 1227 c.c. con condanna del condominio al risarcimento dei danni per l'omessa manutenzione del lastrico solare nella misura accertata dal Ctu, nella causa dal medesimo precedentemente intentata contro il condominio.

Espletata Ctu il tribunale con sentenza 2 dicembre 1996 accoglieva la domanda del condominio, con condanna dello Scoppola alla demolizione di quanto abusivamente costruito, al ripristino dello stato dei luoghi; dichiarava l'insussistenza del diritto dello Scoppola di sopraelevare; condannava il Condominio al pagamento in favore del convenuto della somma di lire 43.000.000 a titolo di risarcimento danni per le infiltrazioni.

Su impugnazione principale dello Scoppola ed incidentale del condominio, la Corte d'appello di Roma, con sentenza 5 settembre 2001, respingeva l'appello principale ed in parziale accoglimento dell'appello incidentale riduceva in euro 35.000.000 oltre interessi la somma dovuta allo Scoppola a titolo di risarcimento danni.

Dopo aver premesso che la conciliazione giudiziale, pur potendo avere contenuto di transazione, presuppone in ogni caso l'incontro di volontà delle parti, afferma la corte d'appello che, non avendo l'amministratore condominiale, di per sè, il potere di disporre delle cose comuni (nella specie il lastrico solare), era onere dello Scoppola, che assumeva le dipendenze della legittimità della realizzazione da lui effettuata sul lastrico solare, dalla validità della conciliazione, dimostrare l'esistenza del potere dispositivo dell'amministratore o l'intervenuta ratifica della conciliazione giudiziale, in che, sebbene nella citazione introduttiva del giudizio, il condominio aveva dedotto soltanto la mancata ratifica della transazione da parte dell'assemblea condominiale, tale linea difensiva presupponeva che l'amministratore avesse agito fuori o con eccesso dei suoi poteri. Poiché con l'atto di conciliazione lo Scoppola era autorizzato non solo a completare i lavori tendenti ad incorporare una parte del lastrico so- Page 276 lare ed a realizzare su di esso una cubatura, disponendosi in via perenne dal lastrico necessariop er la copertura e le modifiche relative al volume tecnico, afferma la corte d'appello che giustamente il tribunale ha ritenuto non opponibile al condominio il negozio posto in essere dall'amministratore in quanto non ratificato dall'assemblea; trattandosi di sottrarre in via definitiva una parte del lastrico solare all'uso comune occorreva il consenso di tutti i condomini mai intervenuto né dedotto; e l'onere che lo Scoppola si era assunto, di trascrivere il verbale di conciliazione, dimostrava che l'accordo aveva la funzione di trasferire allo stesso una parte del lastrico solare, tant'è che la realizzazione del manufatto rendeva più che concreta la possibilità di un uso abitativo con interdizione all'uso comune di parte del lastrico solare.

Conclude sul punto la corte d'appello che non essendo intervenuti tutti i condomini nell'assemblea con cui si era autorizzato l'amministratore a stipulare l'accordo con lo Scoppola, né avendo mai un'assemblea totalitaria ratificato il suddetto accordo, la condanna al ripristino dello stato dei luoghi andava confermata.

Quanto al diritto a sopraelevare reclamato dallo Scoppola afferma la corte d'appello che esso è da escludere nel caso di specie, in quanto la norma (articolo 1127 c.c.) presuppone la proprietà esclusiva del lastrico solare e consente al proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare sempre che sia proprietario dell'intero ultimo piano e non di una parte di esso, come nella specie, è lo Scoppola.

Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione lo Scoppola. Resiste con controricorso e ricorso incidentale il condominio.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE. - Deduce il ricorrente principale a motivi di impugnazione:

1) la falsa applicazione delle norme e dei principi in materia di interpretazione, perfezionamento ed efficacia del contratto, di rappresentanza, di validità delle deliberazioni condominiali, con conseguente violazione degli articoli 2697 c.c. e 345 c.p.c. e connessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo in relazione all'articolo 360 nn. 3 e 5 c.p.c. per avere la corte d'appello nel ritenere l'accordo transattivo di cui al verbale di conciliazione giudiziale 17 novembre 1989, inidoneo a produrre effetti giuridici, per carenza del potere rappresentativo dell'amministratore del condominio che l'ha sottoscritto, erroneamente:

a) affermato essere onere del ricorrente,convenuto in giudizio provare l'esistenza del potere dispositivo a favore dell'amministratore o l'intervenuta ratifica assembleare dell'accordo di cui alla conciliazione giudiziaria, nonostante: 1) spettasse al condominio, attore in giudizio, che negava la produzione di effetti del negozio, l'onere di dimostrare di non aver prestato alcun consenso al suo perfezionamento; 2) le clausole di cui al verbale di conciliazione escludessero la volontà delle parti di condizionare l'efficacia delle obbligazioni discendenti dalla transazione ad una successiva formale approvazione da parte dell'assemblea condominiale, dal momento che: 2.1) l'amministratore era stato autorizzato alla stipula dell'accordo dalla delibera dell'assemblea straordinaria del 19 ottobre 1989 edotta del progetto, presentato dal ricorrente alla ripartizione urbanistica del comune ed allegato al verbale di conciliazione; 2.2.) la necessità di una successiva verifica dell'assemblea denotasse l'assenza di volontà transattiva; 2.3) l'eventuale discrepanza tra l'atto autorizzato e quello concluso, per essere stato posto in essere dall'amministratore privo di poteri o superandone i limiti rendesse inefficace l'accordo indipendentemente dall'operatività di qualunque meccanismo condizionante l'efficacia;

b) ritenuto aver l'amministratore superato i limiti del mandato ricevuto nonostante: 1) la tesi dell'eccesso di rappresentanza dell'amministratore fosse stata formulata per la prima volta in appello, introducendo, inammissibilmente, un tema di indagine e di decisione completamente diverso; 2) l'autorizzazione all'amministratore fosse stata conferita in funzione di una proposta transattiva formulata dal ricorrente e trasmessa al condominio; 3) l'assemblea condominiale non avesse avanzato proposte alternative e fosse consapevole che il progetto presentato al comune non dovesse essere modificato, ma solo completato;

c) ritenuto che, trattandosi di disporre di una cosa comune (il lastrico solare), la delibera avrebbe dovuto essere approvata da tutti i condomini, nonostante: 1) in nessun caso sia previsto che le deliberazioni debbano essere approvate con il consenso unanime di tutti i condomini; 2) trattandosi, nella specie, non di trasferimento, ma di concessione in uso di...