Ganasce fiscali sulle locazioni non registrate: prime considerazioni su una nuova ipotesi di nullità

AutoreNino Scripelliti
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  1. - La legge finanziaria per il 2005 ha riservato qualche sgradita sorpresa per i locatori, quale la sanzione della nullità disposta dal comma 346 dell'articolo unico di tale legge per i contratti di locazione, qualora non registrati 1, con la finalità, presumibile, di portare i contratti di locazione a conoscenza della Amministrazione Finanziaria. Secondo la nuova disposizione i contratti di locazione o i contratti che costituiscono diritti di godimento di unità immobiliari anche non abitative (e quindi anche contratti di comodato e di usufrutto, uso o abitazione), comunque stipulati, sono nulli se non sono stati registrati, quando la registrazione debba essere effettuata nel termine fisso e quindi sia obbligatoria (art. 4 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131).

    La norma, che rappresenta una novità nel pur variegato panorama del costante inasprimento della pressione fiscale sugli immobili, è destinata a far discutere, sia per motivi di merito, di etica e di opportunità tributaria (non sembra che tra i problemi rilevanti del nostro ordinamento tributario vi sia quello della evasione delle imposte sui canoni di locazione), sia per motivi più strettamente giuridici, in quanto è ben vero che il legislatore è sovrano e nemmeno si può pretendere che nella concitazione finale della approvazione della legge finanziaria lo stesso legislatore abbia la sensibilità e la finezza di uno studioso del diritto civile, ma resta il fatto che la nullità è una categoria della teoria generale del negozio giuridico sulla quale si può intervenire solo alla condizione di non alterarne i presupposti e gli effetti, nell'ambito del sistema della patologia del negozio.

  2. - Ora, pur dando per scontato che la norma non sia retroattiva (ché altrimenti si porrebbe in contrasto con l'art. 3 della legge 27 luglio 2000, n. 212, Statuto del contribuente), e che sia destinata a produrre effetti solo per i contratti stipulati a partire dal 1º gennaio 2005 (salvo il caso di scuola di quelli stipulati prima e per i quali non sia scaduto il termine per la registrazione), si tratta egualmente di disposizione che presenta aspetti singolari.

    È noto che la nullità impedisce che il contratto nullo produca gli effetti previsti dalle parti, in termini di costituzione, estinzione e modificazione di diritti, e quindi la nullità del contratto di locazione fa sì che non esista il diritto dell'occupante di utilizzare l'immobile e nemmeno il suo obbligo contrattuale di corrispondere il canone. Dal lato del proprietario, si può invece affermare che, essendo il contratto nullo, egli avrà diritto alla restituzione dell'immobile dall'occupante oltre al risarcimento dei danni che fossero conseguenza della occupazione, nonché al ripristino dell'immobile se questo fosse stato modificato per effetto di lavori previsti nel contratto di locazione, che tuttavia essendo nullo non può attribuire alcun diritto. Ma su questi punti si tornerà nel seguito di questa nota.

    Resta tuttavia da chiarire la natura di questo tipo di nullità che non è comminata dalla legge in ragione di condizioni o carenze originarie del contratto 2, ma per effetto della omissione di un adempimento imposto ad entrambe le parti, successivo alla stipulazione e di natura tributaria, considerato anche che la registrazione non è un atto delle parti, alle quali, locatore e conduttore, compete solo di richiederla all'Ufficio del registro, ma è piuttosto un provvedimento tributarioamministrativo, consistente propriamente «nella annotazione in apposito registro dell'atto o della denuncia e, in mancanza, della richiesta di registrazione con l'indicazione del numero progressivo annuale, della data della registrazione, del nome del richiedente, della natura dell'atto, delle parti e delle somme riscosse» (articolo 16 D.P.R. n. 131/1986 cit.).

    Per vero all'articolo 1418 c.c., con norma di chiusura (comma 3) si prevede la nullità del contratto anche «negli altri casi stabiliti dalla legge», non escludendo così l'eventualità che la nullità possa essere comminata anche da norma sopravvenuta al contratto, del che vi è esempio proprio nella legislazione di settore e segnatamente nell'articolo 62, comma 3, legge n. 392/1978 che previde, al tempo, la riduzione dei canoni di locazione dei rapporti locativi in corso alla entrata in vigore della legge, qualora superiori a quelli risultanti dall'applicazione degli articoli 12 e seguenti e cioè all'equo canone, in questo caso agendo ex post sui contratti che prima della legge avevano previsto canoni superiori; e sullo stesso piano agivano anche le disposizioni del regime vincolistico che nel corso del tempo prorogavano la durata dei rapporti in corso, anche in questo caso con effetti manipolativi sui contratti stipulati precedentemente, ai sensi dell'articolo 1419, comma 2 c.c., secondo il quale le clausole nulle possono essere sostituite di diritto da norme imperative: e nel caso, le norme che prorogavano la scadenza del contratto o che riducevano i canoni, operavano comminando la nullità delle pattuizioni contrattuali di contenuto contrastante e sostituendole ex lege. Tanto si dice non perché questo sia il modo di operare del comma 346, ma solo per osservare che la nullità non originaria del contratto o di singole clausole che sia disposta da una legge sopravvenuta, non può essere assimilata a quella conseguente alla omissione di un adempimento tributario, già previsto ed autonomamente sanzionato, da effettuare entro trenta giorni dalla...

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