Amministratore condominiale che fugge con la cassa: come si ripartisce la spesa per ripianare l'ammanco

• Autore: Pier Paolo Capponi
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Il caso non è pià solo «di scuola», per usare l'espressione che si legge spesso nei manuali di diritto quando viene trattato un caso che si verifica assai raramente nella realtà.

La fattispecie oggetto delle presenti note si concretizza quando un amministratore condominiale «scappa con la cassa»: si appropria, cioè, indebitamente dei contributi che i condomini gli hanno versato, lasciando di conseguenza un ammanco nella contabilità condominiale ordinaria e/o straordinaria.

Prima regola per arginare il triste fenomeno - oltre a quella, ovvia, di una scelta ponderata dell'amministratore - è quella di far intestare direttamente al condominio il conto corrente, andando contro la prassi seguita da diversi amministratori che ritengono invece più comodo e proficuo aprire un solo conto corrente, spesso a loro stessi intestato, relativo a più condominii (a volte anche alcune decine).

Il conto dovrebbe poi essere accessibile almeno a due consiglieri, cosicché questi possano periodicamente controllarne lo stato (esistono oggi mezzi informatici che facilitano di molto la ricerca).

Fatta questa premessa, va affrontato il caso di come ripartire tra i condomini il disavanzo che si verifichi a seguito di una appropriazione indebita da parte dell'amministratore (fatte salve, ovviamente, tutte le azioni civili e penali nei confronti dello stesso).

Esistono diverse «scuole di pensiero».

C'è chi sostiene che il disavanzo deve essere sanato suddividendo la somma all'uopo necessaria tra tutti i condomini, per millesimi di proprietà.

Tale criterio, a mio parere, potrebbe però ingiustamente penalizzare qualche condomino a favore di qualcun'altro.

Si consideri, infatti, l'ipotesi che in un bilancio metà della spesa serva per il riscaldamento e che da esso siano legittimamente esclusi i piani fondi, non muniti ab origine di elementi riscaldanti.

Ripartire l'ammanco per millesimi di proprietà vorrebbe dire non tenere conto di tale situazione, di fatto venendo ad aggravare ingiustamente la posizione dei proprietari dei piani fondi, che dovrebbero contribuire per i loro millesimi relativamente a spese (e relativi ammanchi) che non competono affatto agli stessi.

Qualcun'altro vuole dividere la spesa per colmare il «buco» lasciato dall'amministratore, in parti uguali: criterio che presta anch'esso il fianco all'obiezione già detta.

C'è infine qualcuno che fa riferimento a ciò che l'amministratore ha lasciato in concreto da pagare: se in ipotesi fossero le...