Formazione o modifica delle tabelle millesimali

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 264-265

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Con la sentenza in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che le tabelle millesimali, ancorché frutto di «accorpamento» in un'unica espressione millesimale di più unità immobiliari, e quindi contrastanti con il principio della proporzionalità di cui all'art. 68 att. c.c., in quanto allegate a regolamento condominiale contrattuale, che costituisce una sorta di statuto della collettività condominiale, non possono esser modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 delle medesime disp. att. c.c. e conservano piena validità ed efficacia (quali leggi del condominio) sino a che non intervenga una rituale modifica delle stesse.

E poiché le tabelle convenzionali hanno forza di legge, anche la qualità di «condomino» si ricava da esse: non può, quindi, essere considerato tale, e pertanto titolare dei conseguenti diritti, ivi compreso quello di esser convocato o invitato per la validità delle assemblee condominiali e delle conseguenti delibere, il comproprietario di «unità immobiliari» prive di «caratura» nelle tabelle millesimali.

La decisione annotata è conforme all'orientamento prevalente in base al quale il condominio non può modificare a maggioranza una tabella millesimale fissata contrattualmente.

Siffatta tabella ha forza di legge fra le parti ai sensi dell'art. 1372 c.c. e non è suscettibile di revisione in via bonaria, se non mediante un nuovo contratto, modificativo di quello precedente.

Si è anche affermato che la previsione dell'art. 68 att. c.c., secondo cui la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento di condominio, non esclude però che i condomini, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla determinazione delle tabelle millesimali (cioè di tutte o di alcune o di una sola di esse).

Sulla scorta degli affermati principi si è stabilito che la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesimali o il regolamento non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è inefficace, nei confronti del condominio assente o dissenziente, per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma dell'art. 1137 c.c., atteso che le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., sono circoscritte all'amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri...