Formazione amministratori, condhotel, calcolo tariffa rifiuti, convocazione assemblea e pec, altre questioni immobiliari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 4-6

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Arch. loc. cond. e imm. 3/2018

Dottrina

FORMAZIONE AMMINISTRATORI,

CONDHOTEL, CALCOLO TARIFFA

RIFIUTI, CONVOCAZIONE

ASSEMBLEA E PEC, ALTRE

QUESTIONI IMMOBILIARI

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Tribunale di Padova sul mancato svolgimento del corso

di formazione per amministratori. 2. Comunicazione di ces-

sione di fabbricato in caso di locazione. 3. La “retromarcia”

sugli sgomberi è f‌iglia del decreto sicurezza. 4. Le barriere

architettoniche in condominio. 5. Esercizio del condhotel.

6. Tariffa rif‌iuti, così il calcolo corretto. 7. Locazioni brevi,

normativa completa. 8. Posta elettronica certif‌icata (pec)

e convocazione dell’assemblea. 9. Rinviata al 2025, per in-

tervento della Confedilizia, l’attribuzione delle controversie

condominiali ai giudici di pace.

1. Tribunale di Padova sul mancato svolgimento del cor-

so di formazione per amministratori

La mancata frequentazione del corso di formazione

periodica “rende illegittima la nomina dell’amministra-

tore di condominio nel senso che l’amministratore non

potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la

sua nomina sarebbe nulla”. Così il Tribunale di Padova,

sulla base del richiamo al diritto di ciascun condòmino

“ad avere come amministratore una persona qualif‌icata”.

In effetti, in dottrina è stata sostenuta la nullità di una

delibera con cui venga nominato un amministratore sprov-

visto dei prescritti requisiti di formazione; e ciò sul pre-

supposto della contrarietà all’ordine pubblico. Tuttavia,

come abbiamo già avuto modo di evidenziare su queste

colonne con riguardo a tale orientamento, una delibera

siffatta – non incidendo, all’evidenza, sugli interessi (ge-

nerali) della collettività ma solo su quelli (particolari)

della compagine condominiale – non sembra essere con-

traria all’ordine pubblico. Il che trova conferma, del resto,

anche nel fatto che ove il legislatore della riforma avesse

voluto dare particolare rilievo all’art. 71-bis disp. att. cod.

civ., che disciplina i requisiti per svolgere l’incarico di am-

ministratore, avrebbe senz’altro inserito questa previsione

tra quelle def‌inite inderogabili dal successivo art. 72. A

questo quadro il Tribunale di Padova nulla aggiunge, e si

può continuare a ritenere che una delibera con cui venga

nominato un amministratore privo di formazione sia, più

semplicemente, annullabile. Ciò che non toglie, natural-

mente, a ciascun condòmino – ai sensi dell’art. 1129, undi-

cesimo comma, cod. civ. – la possibilità di ricorrere all’au-

torità giudiziaria per la revoca di un amministratore così

nominato. Da sottolinearsi è anche ciò che afferma, nella

circostanza, lo stesso Tribunale circa la cadenza dell’obbli-

go di formazione periodica, che – secondo il giudice vene-

to – decorre a partire dal 9 ottobre di ogni anno, in linea

con la data di entrata in vigore (avvenuta il 9.10.’14) del

cosiddetto “decreto corsi” (d.m. n. 140/’14).

2. Comunicazione di cessione di fabbricato in caso di

locazione

In caso di locazione, un adempimento in relazione al

quale spesso sorgono dubbi riguarda la comunicazione di

cessione di fabbricato all’autorità locale di pubblica sicu-

rezza. È il caso quindi di fare chiarezza. Occorre, allora,

sapere che, a seguito dell’entrata in vigore del decreto leg-

ge n. 79 del 20.6.’12 (come convertito in legge), per tutti i

contratti di locazione e di comodato di fabbricati o di por-

zioni di fabbricato sia ad uso abitativo sia ad uso diverso

dall’abitativo per i quali è prevista come obbligatoria la

registrazione, non è più dovuta tale comunicazione, cono-

sciuta anche come “denuncia antiterrorismo” e disciplina-

ta dell’art. 12, del decreto legge n. 59 del 21.3.’78 (come

convertito). Con particolare riferimento alla locazione,

pertanto, in caso di rapporto superiore a 30 giorni (durata

oltre la quale occorre, com’è noto, registrare il contratto),

tale denuncia non è dovuta. La registrazione del contratto,

in altre parole, “assorbe” l’obbligo in questione. Mentre –

vale la pena precisarlo – al di sotto del predetto limite dei

30 giorni, il citato d.l. n. 59/’78, non prevede (e non ha mai

previsto) la comunicazione di cessione del fabbricato. Il

discorso cambia, invece, quando ad occupare l’immobile

sia un cittadino non appartenente all’Unione europea. In

tal caso, infatti, il predetto d.l. n. 79/’12 nulla ha inciso con

riguardo all’obbligo di comunicazione previsto dall’art. 7,

decreto legislativo n. 286 del 25.7.’98 (T.U. sull’immigra-

zione); norma che stabilisce, in particolare, che chiunque,

a qualsiasi titolo, dia alloggio ovvero ospiti un extracomu-

nitario (o apolide), anche se parente o aff‌ine, o lo assuma

per qualsiasi causa alle proprie dipendenze ovvero ceda

allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili,