La forma della disdetta della locazione
| Autore | Maurizio de Tilla |
| Pagine | 362-364 |
362
giur
3/2014 Arch. loc. e cond.
LEGITTIMITÀ
legittimazione del precedente proprietario a disdettare la
locazione di un immobile, dopo averlo ceduto ad altri, sono
eccentriche rispetto alla ratio decidendi del provvedimento
impugnato. La società ricorrente, invero, si limita a reitera-
re che, con il trasferimento della proprietà, l’alienante non
aveva più titolo a gestire i contratti relativi al bene ceduto,
ignorando del tutto che il rilievo dato dal giudice di merito
alla conoscenza che del preliminare aveva il conduttore
presupponeva la positiva valutazione dell’esistenza di un
mandato in esso incorporato e della sua perdurante vigen-
za anche dopo la stipula del definitivo. Per altro verso la
scelta decisoria adottata risulta conforme alla consolidata
giurisprudenza di legittimità la quale ha costantemente
affermato, con riferimento alla disdetta, il principio della
libertà delle forme. E tanto sul rilievo che essa costituisce
atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di un di-
ritto potestativo attribuito ex lega al locatore e concretan-
tesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la
prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo:
atto che può essere comunicato in qualsiasi modo, purchè
idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca
volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla sca-
denza. In tale contesto è stato anche significativamente
evidenziato che la stessa sua comunicazione a mezzo let-
tera raccomandata, prevista dalla L. n. 392 del 1978, art.
3, peraltro abrogato dalla L. n. 431 del 1998, art. 14, non è
forma prescritta a pena di nullità (confr. Cass. civ. 30 mag-
gio 2008, n. 14486; Cass. civ. 12 gennaio 2006, n. 409; Cass.
civ. 16 giugno 1998, n. 5981; Cass. civ. 23 novembre 1994, n.
9916; Cass. civ. 3 luglio 1979, n. 3763).
4. Quanto poi agli effetti della mancanza di contem-
platio domini, le censure articolate nel secondo mezzo,
volte a far valere l’insufficienza, la contraddittorietà e la
lacunosità dell’apparato argomentativo con il quale il giu-
dice di merito ha giustificato la sua decisione sul punto,
non sono conformi al disposto dell’art. 366 bis c.p.c., nel
testo vigente, ratione temporis.
Tale norma impone per vero, ove venga in rilievo
il motivo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, che il ricorrente
corredi le critiche di un momento di sintesi, omologo del
quesito di diritto, e cioè di un elemento espositivo che, pur
libero da rigidità formali, si concretizzi nella esposizione
chiara e sintetica del fatto controverso - in relazione al
quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria
- ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza
rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione
(Cass. n. 4556/09): il momento di sintesi impone invero un
contenuto specifico autonomamente ed immediatamente
individuabile, volto a circoscrivere i limiti delle allegate
incongruenze argomentative, in maniera da non ingene-
rare incertezze sull’oggetto della doglianza e sulla valu-
tazione demandata alla Corte (confr. Cass. civ. 1 ottobre
2007, n. 20603).
5 L’infondatezza del primo e del secondo motivo di
ricorso consente di ritenere assorbito l’esame del terzo,
relativo alla pretesa ratifica dell’operato di ABI da parte
di Unes.
In definitiva il ricorso deve essere rigettato.
La peculiarità della fattispecie consiglia di compensare
integralmente tra le parti le spese del giudizio. (Omissis)
LA FORMA DELLA DISDETTA
DELLA LOCAZIONE
di Maurizio de Tilla
Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha
affermato che la scelta decisoria adottata risulta conforme
alla consolidata giurisprudenza di legittimità la quale ha
costantemente affermato, con riferimento alla disdetta,
il principio della libertà delle forme. E tanto sul rilievo
che essa costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio,
espressione di un diritto potestativo attribuito ex lege al
locatore e concretantesi in una manifestazione di volontà
diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione ta-
cita del rapporto locativo: atto che può essere comunicato
in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza
del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non
rinnovare il rapporto alla scadenza. In tale contesto è
stato anche significativamente evidenziato che la stessa
sua comunicazione a mezzo lettera raccomandata, previ-
sta dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, peraltro abrogato dalla
L. n. 431 del 1998, art. 14, non è forma prescritta a pena
di nullità (conf. Cass. 30 maggio 2008, n. 14486; Cass. 12
gennaio 2006, n. 409; Cass. 16 giugno 1998, n. 5981; Cass.
23 novembre 1994, n. 9916; Cass. 3 luglio 1979, n. 3763).
La decisione va condivisa.
Sul piano della natura giuridica va rilevato che qualora
si controverta se la disdetta risulti validamente comuni-
cata ed, in particolare, che non vi sia la certezza che essa
provenga dal locatore per difetto di sottoscrizione, l’inda-
gine da compiere deve essere diretta ad accertare con ogni
mezzo se, sui piano della prova, la manifestazione nego-
ziale, quale che sia il mezzo adoperato, abbia raggiunto lo
scopo di far conoscere al conduttore l’intenzione inequi-
vocabile dei locatore di porre fine al contratto, senza che
possa incidere la disciplina della scrittura privata ex art.
2702 cc. e la mancanza dei requisito della sottoscrizione
(Cass., 23 novembre 1994, n. 9916, in questa Rivista, 1995,
357, in Giur. it, 1995, I, 1, 1508, in Riv. giur. edil., 1995, I,
809, con nota di M. DE TILLA; Pret. Milano, 4 maggio 1983,
in Vita not., 1984, 439; Pret. Bologna, 25 gennaio 1984, in
Foro it., 1984,1, 850.
Va chiarito che la disdetta della locazione a tempo
indeterminato si reputa conosciuta dal destinatario nel
momento in cui giunge al suo indirizzo, se egli non prova
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