Fine della locazione per lo spirare del termine

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Rassegna
di giurisprudenza
fine della locazione
per lo spirare del termine
La disdetta relativa al contratto di locazione costituisce atto
negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto pote-
stativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione
di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione
tacita del rapporto locativo. Pur prevedendo l’art. 3 della legge
n. 392 del 1978 (abrogato successivamente dall’art. 14 della
legge n. 431 del 1998, ma applicabile temporalmente nella fatti-
specie) che la disdetta debba essere comunicata con lettera rac-
comandata, tuttavia tale forma non è prescritta a pena di nullità
(nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può
essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare
a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore
di non rinnovare il rapporto alla scadenza. Sulla scorta di tali
principi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un
atto processuale come l’intimazione di sfratto per finita locazio-
ne, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente
e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locato-
re ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente
e giuridicamente. * Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2006, n. 409,
Ghirardi c. Gaggetti [RV586207]
È valida la lettera di disdetta o recesso dal contratto di
locazione, pur se carente della sottoscrizione della parte, se
l’autenticità dell’intento risolutorio sia facilmente verificabile
attraverso un comportamento collaborativo del destinatario,
doveroso in osservanza degli obblighi di buona fede imposti alle
parti nell’esecuzione del contratto. * Trib. civ. La Spezia, sez. III,
4 aprile 2000, n. 2124, Asparago c. Pellottieri, in questa Rivista
2000, 449
In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello
abitativo, ed in relazione alle finalità perseguite dall’art. 29 della
legge 392/1978, la eventuale nullità della disdetta per mancata
specificazione dei motivi (nullità assoluta, che può essere fatta
valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e grado del
giudizio) rende inidoneo l’atto de quo a produrre gli effetti suoi
propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce
di valere per la scadenza successiva come espressione di volon-
tà contraria alla rinnovazione della locazione. * Cass. civ., sez.
III, 26 aprile 2004, n. 7927, Kuwait Petroleum Italia Spa c. Monte
Grappa Srl [RV572338]
Le modalità della disdetta del contratto di locazione, che
siano indicate nel contratto medesimo (nella specie, cartolina
o biglietto postale raccomandato con ricevuta di ritorno), non
possono integrare una forma convenzionale ad substantiam, e,
pertanto, non ostano a che l’atto possa giungere all’indirizzo del
destinatario con mezzi equipollenti (nella specie, plico postale
chiuso), ai sensi ed agli effetti di cui all’art. 1335 c.c. La disdetta,
che il locatore comunica al conduttore per la cessazione del
rapporto di locazione, costituisce atto unilaterale recettizio, il
quale, ai sensi dell’art. 1335 c.c., deve presumersi conosciuto
nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario, se que-
sti non provi di essere stato, senza colpa, nell’impossibilità di
averne notizia. * Cass. civ., sez. III, 9 settembre 1978, n. 4083,
in Arch. civ. 1979, 103. Conforme, per l’ipotesi di raccomandata
semplice, Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1989, n. 2211
Nella locazione di durata infranovennale la disdetta può es-
sere intimata anche in virtù di procura conferita dal locatore
verbalmente e, ove sia stata intimata da chi, in difetto di una
preventiva procura, non ne aveva il potere, può essere ratificata
dal locatore. * Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 1975, n. 355
In caso di illegittima anticipata cessazione del rapporto di
locazione ad uso non abitativo al conduttore dev’essere ricono-
sciuto il diritto ad essere risarcito del danno, da commisurare
alla perdita dei profitti dell’attività dalla data dell’indebito rila-
scio fino a quella in cui si sarebbe prevedibilmente protratto il
rapporto, anche alla stregua del regime vincolistico, senza pe-
raltro considerare la possibile ulteriore detenzione della quale
il conduttore avrebbe potuto fruire in base a provvedimenti giu-
diziali o disposizioni legislative recanti fissazioni, sospensioni
o proroghe dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio, che
hanno valore esclusivamente processuale, senza incidere sul-
l’avvenuta cessazione del rapporto e sulle conseguenze che da
essa scaturiscono in ordine alla mora nella restituzione. * Cass.
civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5948, Soprana c. Vesentini
La disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la
cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine
contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la
riconsegna del bene locato e cioé l’esecuzione di una presta-
zione indivisibile, è efficace nei confronti di tutti i conduttori,
ancorché intimata ad uno solo di essi. * Cass. civ., sez. III, 17
maggio 1999, n. 4797, Arcella A. ed altri c. Germano
La disdetta ha la funzione di impedire la prosecuzione del con-
tratto di locazione, non di determinare la cessazione del rapporto
prima della scadenza, sicché essa, quando sia stata intimata per
un termine di scadenza anteriore, vale per il termine successivo,
non ostando alla sua efficacia la relativa incidenza del maggiore
intervallo temporale. * Cass. civ., sez. III, 4 maggio 1989, n. 2076,
Morabito-Porci c. Pirrone-Rizzo. Conforme, Cass. civ., sez. III, 20
febbraio 1996, n. 1318, Ciampaiola c. Soc. Orazio
Le locazioni degli immobili urbani destinati ad uso di abita-
zione, soggette a proroga alla data di entrata in vigore della L.
27 luglio 1978, n. 392, cessano alle scadenze indicate nell’art.
58 della citata legge senza che sia necessaria la disdetta, non
essendo soggette — a differenza dei contratti non soggetti a
proroga per i quali è espressamente prevista (art. 65) — alla di-
sciplina della rinnovazione tacita del rapporto prevista dall’art.
3 della stessa legge. * Cass. civ., sez. III, 26 ottobre 1989, n. 4428,
Alioto c. Renna
La rinnovazione tacita del contratto di locazione o di affitto
a tempo determinato non può desumersi dal solo fatto della
permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del
termine contrattuale, ma occorre che dall’univoco comporta-
mento tenuto dalle parti dopo la scadenza del contratto possa
desumersi la tacita volontà di entrambe di mantenere in vita il
rapporto locativo. * Cass. civ., sez. II, 16 marzo 1990, n. 2211,
Pelle c. Pelle
Arch. loc. e cond. 6/2014

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