Fine della locazione per lo spirare del termine

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Rassegna

di giurisprudenza

fine della locazione

per lo spirare del termine

■ La disdetta relativa al contratto di locazione costituisce atto

negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto pote-

stativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione

di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione

tacita del rapporto locativo. Pur prevedendo l’art. 3 della legge

n. 392 del 1978 (abrogato successivamente dall’art. 14 della

legge n. 431 del 1998, ma applicabile temporalmente nella fatti-

specie) che la disdetta debba essere comunicata con lettera rac-

comandata, tuttavia tale forma non è prescritta a pena di nullità

(nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può

essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare

a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore

di non rinnovare il rapporto alla scadenza. Sulla scorta di tali

principi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un

atto processuale come l’intimazione di sfratto per f‌inita locazio-

ne, nel quale, però, a tal f‌ine, deve essere espressa chiaramente

e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locato-

re ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente

e giuridicamente. * Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 2006, n. 409,

Ghirardi c. Gaggetti [RV586207]

■ È valida la lettera di disdetta o recesso dal contratto di

locazione, pur se carente della sottoscrizione della parte, se

l’autenticità dell’intento risolutorio sia facilmente verif‌icabile

attraverso un comportamento collaborativo del destinatario,

doveroso in osservanza degli obblighi di buona fede imposti alle

parti nell’esecuzione del contratto. * Trib. civ. La Spezia, sez. III,

4 aprile 2000, n. 2124, Asparago c. Pellottieri, in questa Rivista

2000, 449

■ In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello

abitativo, ed in relazione alle f‌inalità perseguite dall’art. 29 della

legge 392/1978, la eventuale nullità della disdetta per mancata

specif‌icazione dei motivi (nullità assoluta, che può essere fatta

valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e grado del

giudizio) rende inidoneo l’atto de quo a produrre gli effetti suoi

propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce

di valere per la scadenza successiva come espressione di volon-

tà contraria alla rinnovazione della locazione. * Cass. civ., sez.

III, 26 aprile 2004, n. 7927, Kuwait Petroleum Italia Spa c. Monte

Grappa Srl [RV572338]

■ Le modalità della disdetta del contratto di locazione, che

siano indicate nel contratto medesimo (nella specie, cartolina

o biglietto postale raccomandato con ricevuta di ritorno), non

possono integrare una forma convenzionale ad substantiam, e,

pertanto, non ostano a che l’atto possa giungere all’indirizzo del

destinatario con mezzi equipollenti (nella specie, plico postale

chiuso), ai sensi ed agli effetti di cui all’art. 1335 c.c. La disdetta,

che il locatore comunica al conduttore per la cessazione del

rapporto di locazione, costituisce atto unilaterale recettizio, il

quale, ai sensi dell’art. 1335 c.c., deve presumersi conosciuto

nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario, se que-

sti non provi di essere stato, senza colpa, nell’impossibilità di

averne notizia. * Cass. civ., sez. III, 9 settembre 1978, n. 4083,

in Arch. civ. 1979, 103. Conforme, per l’ipotesi di raccomandata

semplice, Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1989, n. 2211

■ Nella locazione di durata infranovennale la disdetta può es-

sere intimata anche in virtù di procura conferita dal locatore

verbalmente e, ove sia stata intimata da chi, in difetto di una

preventiva procura, non ne aveva il potere, può essere ratif‌icata

dal locatore. * Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 1975, n. 355

■ In caso di illegittima anticipata cessazione del rapporto di

locazione ad uso non abitativo al conduttore dev’essere ricono-

sciuto il diritto ad essere risarcito del danno, da commisurare

alla perdita dei prof‌itti dell’attività dalla data dell’indebito rila-

scio f‌ino a quella in cui si sarebbe prevedibilmente protratto il

rapporto, anche alla stregua del regime vincolistico, senza pe-

raltro considerare la possibile ulteriore detenzione della quale

il conduttore avrebbe potuto fruire in base a provvedimenti giu-

diziali o disposizioni legislative recanti f‌issazioni, sospensioni

o proroghe dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio, che

hanno valore esclusivamente processuale, senza incidere sul-

l’avvenuta cessazione del rapporto e sulle conseguenze che da

essa scaturiscono in ordine alla mora nella restituzione. * Cass.

civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5948, Soprana c. Vesentini

■ La disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la

cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine

contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la

riconsegna del bene locato e cioé l’esecuzione di una presta-

zione indivisibile, è eff‌icace nei confronti di tutti i conduttori,

ancorché intimata ad uno solo di essi. * Cass. civ., sez. III, 17

maggio 1999, n. 4797, Arcella A. ed altri c. Germano

■ La disdetta ha la funzione di impedire la prosecuzione del con-

tratto di locazione, non di determinare la cessazione del rapporto

prima della scadenza, sicché essa, quando sia stata intimata per

un termine di scadenza anteriore, vale per il termine successivo,

non ostando alla sua eff‌icacia la relativa incidenza del maggiore

intervallo temporale. * Cass. civ., sez. III, 4 maggio 1989, n. 2076,

Morabito-Porci c. Pirrone-Rizzo. Conforme, Cass. civ., sez. III, 20

febbraio 1996, n. 1318, Ciampaiola c. Soc. Orazio

■ Le locazioni degli immobili urbani destinati ad uso di abita-

zione, soggette a proroga alla data di entrata in vigore della L.

27 luglio 1978, n. 392, cessano alle scadenze indicate nell’art.

58 della citata legge senza che sia necessaria la disdetta, non

essendo soggette — a differenza dei contratti non soggetti a

proroga per i quali è espressamente prevista (art. 65) — alla di-

sciplina della rinnovazione tacita del rapporto prevista dall’art.

3 della stessa legge. * Cass. civ., sez. III, 26 ottobre 1989, n. 4428,

Alioto c. Renna

■ La rinnovazione tacita del contratto di locazione o di aff‌itto

a tempo determinato non può desumersi dal solo fatto della

permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del

termine contrattuale, ma occorre che dall’univoco comporta-

mento tenuto dalle parti dopo la scadenza del contratto possa

desumersi la tacita volontà di entrambe di mantenere in vita il

rapporto locativo. * Cass. civ., sez. II, 16 marzo 1990, n. 2211,

Pelle c. Pelle

Arch. loc. e cond. 6/2014