Fabbricato Condominiale: Tinteggiatura Diversa Della Facciata Di Unità In Proprietà Esclusiva; Innovazione, Modificazione

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 399-402P

399

giur

Arch. loc. cond. e imm. 4/2018

MERITO

FABBRICATO CONDOMINIALE:

TINTEGGIATURA DIVERSA

DELLA FACCIATA

DI UNITÀ IN PROPRIETÀ

ESCLUSIVA; INNOVAZIONE,

MODIFICAZIONE

di Vittorio Santarsiere

SOMMARIO

1. Nozione. 2. Norme di legge. 3. Decoro architettonico. 4.

Oggetto. 5. Fondamento giuridico. 6. Tutela giurisdizionale.

1. Nozione

La sentenza che precede riguarda un condominio oriz-

zontale, costituito da unità abitative di due piani l’una. Il

proprietario di una di esse ha variato il colore originale

della sua parete esterna ed ha realizzato delle strutture

senza autorizzazione. Iniziative tutte sgradite agli altri

condomini, che indissero l’assemblea del condominio per

muovere l’inosservante delle regole a più miti consigli.

Gli interpreti non sembrano propensi ad intravedere nei

condomìni orizzontali alcuna peculiarità diversa dai con-

domìni divisi per piani.

Osservato in dottrina che i c.d. condomìni orizzontali

hanno avuto sviluppo notevole, specie nelle grandi città,

ma tendono ad essere condizionati dalle strutture urbane,

che, per la endemica insuff‌icienza di talune infrastrutture

urbane non consentono un massiccio sviluppo dello spa-

zio abitativo in estensione anziché in altezza, non è pos-

sibile individuare nei condomìni orizzontali alcunché non

riscontrabile in altre strutture urbanistiche, per quanto

riguarda la soddisfazione del bisogno indotto dal migliore

godimento dell’abitazione (1).

Ora, preme ricordare che la proprietà dei condomini di

immobili non è piena, ma costituisce proprietà conformata.

Codesta qualità pertiene sia alle parti comuni, sia alle unità

individuali e le prescrizioni legali afferiscono anche a que-

ste, sicché, a mo’ di esempio, non è possibile fare rumori

entro il proprio appartamento. Evidenziato in dottrina che

limiti e vincoli sono posti alla proprietà dagli artt. 42 e 44

Cost., sicché il proprietario non è libero di fare ciò che crede

nei conf‌ini della sua proprietà, si delinea così la proprietà

conformata, diversa da quella vincolata ed i sostenitori della

prima ritengono che i poteri del proprietario sono quelli pre-

visti dalla legge. Viene, inoltre, confutato che l’intervento

conformativo, sebbene riduca i poteri precedentemente con-

sentiti al proprietario, possa considerarsi espropriativo (2).

I comunisti dell’immobile orizzontale, risentiti per le

trasformazioni effettuate senza ponderare, né domanda-

re autorizzazione alcuna, convocarono l’assemblea del

condominio per indurre quello di loro inosservante delle

regole (di buon vicinato) a porre f‌ine alla condotta ille-

cita, peraltro, del tipo permanente. L’assemblea emise

una deliberazione all’unanimità, portante vari interventi

sull’immobile del condominio, tra i quali, il ripristino del

colore originale della parete esterna di parte convenuta,

nonché la demolizione delle strutture minori fatte, ma

non autorizzate.

Le innovazioni delle cose comuni sono modif‌iche, le

quali importano l’alterazione della entità sostanziale in

modo che le parti delle cose stesse presentino una diver-

sa consistenza materiale ovvero vengano utilizzate per

f‌ini diversi da quelli precedenti. In quanto novità, muta-

mento, trasformazione, le innovazioni consistono sempre

nell’atto e nell’effetto del facere. Non è, pertanto, viziata,

per violazione della disciplina delle innovazioni, la delibe-

razione dell’assemblea del condominio, la quale conservi

immutato lo status quo ante (3). Costituiscono, invece,

modif‌icazioni quegli interventi che si concretizzano in una

maggiore, più intensa utilizzazione della cosa comune da

parte del singolo condomino. Esse non devono implicare

alterazione alcuna della consistenza e della funzione della

cosa e sono consentite ove non mutino la destinazione del

bene all’uso e servizio comune (4).

2. Norme di legge

L’art. 1102 c.c., dettato per la comunione, trova utile

impiego anche nella materia del condominio (art. 1139).

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,

purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli

altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro

diritto. A tal f‌ine può apportare a proprie spese le modi-

f‌icazioni necessarie per il migliore godimento della cosa..

”. Codeste modif‌icazioni permettono al condomino di ser-

virsi della cosa comune, apportando a proprie spese le

modif‌icazioni volte al migliore godimento, senza alterarne

la destinazione. Le modif‌icazioni stesse sono nella facoltà

del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razio-

nale utilizzazione della cosa.

È indicativa, per l’interpretazione della norma su “l’uso

della cosa comune”, una voce dottrinale, la quale spiega

il comportamento del singolo condomino, che “non deve

impedire agli altri l’uso della cosa comune”. Con l’espres-

sione “impedimento” sarebbe impossibile qualsiasi modif‌i-

ca, che incida sul “pari uso degli altri condomini”. Essa in-

cluderebbe non solo la impossibilità dell’uso, ma, persino,

la restrizione di esso da altri, compromettendo l’equilibrio

del rapporto di comunione. In linea di massima, sarebbe

meglio accogliere l’opinione moderata, che pone la limi-

tazione all’impedimento assoluto, non ad una semplice

diminuzione di godimento. Bisogna tenere distinte le limi-

tazioni che riguardano l’uso della cosa comune da quelle

che afferiscono all’uso della cosa in proprietà esclusiva.