Uso esclusivo del lastrico solare condominiale e illegittima costruzione di veranda

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 834-836

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@1. Nozione

L'esito a cui perviene il Tribunale di Milano nella riportata sentenza si inferisce sin dalla lettura delle prime righe di essa, posto che il condomino proprietario dell'unità immobiliare all'ultimo piano, quando voglia sopraelevare o costruire manufatti ha l'onere di provare di essere proprietario esclusivo del lastrico solare o della terrazza.

Nella fattispecie, la parte convenuta, che aveva costruito una veranda in alluminio sullo spazio soprastante il proprio immobile, disponeva del più limitato uso esclusivo del lastrico solare. Prevedibile, quindi, il dispositivo della sentenza: accoglimento della domanda con dichiarazione di illegittimità dell'opera, costruita per proprio uso esclusivo, e riduzione in pristino del lastrico solare stesso.

La facoltà di utilizzazione del bene spettante all'usuario non comprende alcuna possibilità di sfruttamento economico, essa solo consente la percezione dei frutti, se oggetto dell'uso fosse una cosa fruttifera. Infatti, l'uso, quale diritto speciale, riprende solo alcune delle facoltà di godimento contenute nella proprietà. La differenza dell'uso rispetto agli altri diritti reali parziari si estrinseca nella riduzione delle pretese dell'usuario nei confronti del proprietario e le stesse facoltà di uso di cosa fruttifera incontrano il limite nei bisogni del titolare e della sua famiglia.

Il diritto di uso, attenendo alla persona del titolare, consente, quindi, l'utilizzo del bene direttamente dall'usuario entro i limiti dei bisogni propri e della sua famiglia. Sono esclusi ulteriori modalità di disposizione di tipo economico e, come scrive un autore, il divieto di cedere o di dare in locazione tale diritto reale di godimento si ricollega col carattere alimentare dell'istituto, in quanto rivolto a procurare ad una persona un mezzo di sostentamento ¹. Il diritto di uso, pur nella generalità del suo contenuto, non va al di là del puro e semplice schema dello ius in re aliena, realizzando una ipotesi di mero godimento economico, è esso privo di un elemento (godimento in senso giuridico, potere di disporre), che, ai fini della configurabilità di una situazione di «dominio» sulla cosa, ha carattere essenziaale e non può far difetto ².

Il contenuto del diritto di uso è specificato dall'art. 1021 c.c., a norma del quale, chi ha il diritto di uso di una cosa può servirsi di essa e, se fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia... L'oggetto del diritto di uso per cui si controverte al Tribunale di Milano è un lastrico solare di proprietà del condominio, per natura infruttifero, sicché l'usuario ha la facoltà di utilizzarlo, non di percepire frutti.

@2. Norme di legge

Circa l'uso della cosa comune, recita l'art. 1102 c.c. che ciascun partecipante può servirsi di essa, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti...