Durata e rinnovo dell'incarico di amministratore

Autore:Corrado Sforza Fogliani
Pagine:282-282
 
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282
dott
DURATA E RINNOVO
DELL’INCARICO
DI AMMINISTRATORE
di Corrado Sforza Fogliani
La riforma del condominio prevede che “l’incarico di
amministratore ha durata di un anno e si intende rinno-
vato per eguale durata” (art. 1129, comma 10, primo pe-
riodo). In sostanza, una formula di compromesso fra chi
voleva mantenere la durata di un anno e chi voleva invece
portarla (fra cui il Senato, in prima lettura) a due. Ma, in
pratica, cosa significa la formulazione della norma?
Punto di partenza dell’interpretazione è che la riforma
conferma in un anno la durata (certa) dell’incarico di am-
ministratore. Questo, salvo rinnovo (tacito). Salvo – quin-
di – che i condomini manifestino una volontà contraria
a tale rinnovo. In sostanza, se l’assemblea condominiale
non approvi (e questa è la via più cautelativa senz’altro
da consigliarsi) una delibera di “diniego di rinnovazione”
(mutuando l’espressione dalla normativa delle locazioni).
La delibera in questione dovrà essere adottata – deve
ritenersi – con la stessa maggioranza prevista per la no-
mina e la revoca dell’amministratore (art. 1136, comma
4) e quindi con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell’edificio: ciò, sia in prima che in seconda convocazione,
dato il tenore – preciso ed incondizionato: “sempre” ap-
provate – della precitata disposizione di cui all’art. 1136, e
sempre fermi per la loro valenza generale (stesso articolo)
i quorum costitutivi assembleari (rispettivamente, per la
prima e seconda convocazione) di cui al primo (tanti con-
domini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio
intero e la maggioranza dei “partecipanti al condominio”)
e al terzo comma (tanti condomini che rappresentino
almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo
dei “partecipanti al condominio”) del medesimo articolo
or ora citato. L’assemblea per la delibera di “diniego di
rinnovazione” dal canto suo, potrà essere eventualmente
convocata da, o a richiesta di, due condomini (ex art. 66,
comma 1, delle Disposizioni di attuazione del Codice) e
dovrà essere tempestivamente comunicata – e comunque,
prima della scadenza annuale – all’amministratore (che,
in ogni caso, potrà anche prenderne formalmente atto –
quindi, a verbale – in sede di assemblea).
Non si ritiene automaticamente applicabile all’assem-
blea in parola (e, quindi, salvo espressa deliberazione
favorevole e previo suo inserimento all’o.d.g. dell’assem-
blea stessa) quanto previsto dal secondo periodo dell’art.
1129, comma dieci, e cioè la contestuale nomina – come in
caso di revoca o dimissioni – di un nuovo amministratore:
questo, per ragioni pratiche, ma anche per tuziorismo,
non prevedendolo espressamente la norma (che si limita,
appunto, alla revoca o alle dimissioni). Al proposito, va in-
fatti sottolineato che il “diniego di rinnovazione” è istituto
del tutto diverso dalla “revoca”, potendo solo la seconda
intervenire anche nel corso del mandato, così come pre-
cisato – con l’espressione “in ogni tempo” – all’art. 1129,
comma 11.
Ancora, deve dirsi che non si ritiene applicabile al
rinnovo tacito la disposizione che prevede che, “ad ogni
rinnovo dell’incarico”, l’amministratore condominiale
comunichi i propri dati anagrafici e le altre informazioni
di cui alla stessa disposizione (art. 1129, comma 2). Ciò,
naturalmente, sul presupposto che sia obbligo dell’ammi-
nistratore – come si ritiene – comunicare senza ritardo a
tutti i condomini ogni variazione che intervenga, nei dati e
nelle informazioni fornite, in corso di mandato.
Per completezza, va ricordato che – nelle assemblee di
cui s’è trattato, come in ogni altra – devono essere conteg-
giati fra gli intervenuti anche i conferenti delega, mentre
il condomino proprietario di più unità immobiliari sarà da
conteggiarsi in ragione di un intervenuto. Va pure ricor-
dato, sempre in materia di assemblee, che i quorum co-
stitutivi devono sussistere al momento della costituzione
dell’assemblea, essendo ininfluente che alcuni condomini
si allontanino ad assemblea in corso, fino anche ad abbat-
tere il quorum necessario per il suo inizio.
3/2013 Arch. loc. e cond.
RIFORMA DEL CONDOMINIO
precisione ed espressamente accettato» (cfr. Cass. 4 feb-
braio 1992, n. 1195, in Giust. civ. 1992, I, 2407), aggiungen-
do che «perché si producano gli effetti della trascrizione
è necessaria la completezza della nota … nel senso che
la stessa deve indicare il contenuto essenziale del titolo di
cui si chiede la trascrizione e menzionare con chiarezza i
negozi giuridici cui si vuole dare pubblicità» (cfr. Cass. 14
marzo 1975, n. 970, in Giur. it. 1976, I, 1, 1006).
Il rigore con il quale la giurisprudenza delimita la
opponibilità del regolamento nei confronti dei terzi
acquirenti, richiedendo che in assenza di trascrizione
nei registri immo biliari l’adesione dell’ acquirente alle
norme regolamentari debba essere manifestato espres-
samente per iscritto in modo chiaro ed inequivocabile,
ha motivo di ess ere richiamato anche rispett o alla nuova
disposizione, dovendo ragionevolmente es cludersi che la
sola allegazione al registro dell’assemblea sia di per sé
sufficiente a rendere opponibil e ai terzi acquirenti quelle
norme regolamentari che determinano limitazioni alla
proprietà esclusiva.

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