Durata della locazione

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RIEPILOGO

a. Affitto di azienda. b. Ambito di operatività. c. Casistica; c1) Allevamento di cavalli. c-2) Area nuda. c-3) Associazione industriale. c-4) Attività assicurativa. c-5) Attività scolastica. c-6) Attività turistica. c-7) box e posti auto. c-8) Cabina elettrica. c-9) Camera di commercio. c-10) Campeggio. c-11) Concessionario di servizi aeroportuali. c-12) Cava di pietra. c-13) Dependance. c-14)... (visualizza il riepilogo completo)

 
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a. Affitto di azienda

All’affitto di azienda sono inapplicabili sia le norme della legge sull’equo canone n. 392/78, sia le disposizioni della legge 12 marzo 1968, n. 326 art. 2 lett. e) e ss. concernenti le agevolazioni in favore dei soggetti realizzatori di impianti sportivi e ricreativi e non dei soggetti che tali impianti hanno successivamente gestito. * Cass. civ., sez. III, 12 giugno 1995, n. 6591, Marri c. F.I.M. Srl

b. Ambito di operatività

Con riguardo alla locazione di un immobile ad uso non abitativo diverso da quelli previsti dall’art. 27 della L. 17 luglio 1978, n. 392, l’applicabilità della disciplina di cui agli artt. 27 e segg. della legge medesima deve essere affermata quando, pur in difetto di un rapporto pertinenziale (in senso proprio), risulti un collegamento funzionale di detto immobile con una delle attività contemplate dal citato art. 27, svolta in altro locale di cui il conduttore abbia la disponibilità a qualsiasi titolo (proprietà, locazione con altro locatore, comodato ...), e risulti altresì che tale collegamento, ancorché discendente da un’autonoma iniziativa del conduttore, debba considerarsi legittimo, sulla base delle originarie clausole contrattuali, ovvero del successivo comportamento delle parti, quale una cosciente tolleranza del locatore ai sensi dell’art. 80 della legge medesima. * Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2009, n. 24035 , Giustetto c. La Cucina Piemontese di Villano Mavi ed altri in questa Rivista 2010, 625. [RV610091] Qualora una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 c.c., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità. * Cass. civ., sez. III, 8 luglio 2010, n. 16117 , Sgaraglino c. Grisafi in questa Rivista 2010, 602. [RV613838]

In tema di locazione di immobili per lo svolgimento di una delle attività indicate nell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la iniziale pattuizione di un termine di durata del contratto superiore a quella minima di legge non esclude l’applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza di cui al successivo art. 28, con la conseguenza che è affetta da nullità, ai sensi del-l’art. 79 della legge n. 392 del 1978, la clausola diretta a limitare la durata della rinnovazione sino al compimento di una complessiva durata di anni dodici. * Cass. civ., sez. III, 26 gennaio 2005, n. 1596, Soc. Sacis in liquidazione c. Soc. Romana Partecipazioni Sociali, in questa Rivista 2006, 168.

In tema di locazione di immobili per lo svolgimento di una delle attività indicate nell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la previsione di un termine di durata del contratto superiore a quella minima di legge non esclude l’applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza di cui al successivo art. 28, ancorché la durata del contratto inizialmente pattuita sia uguale o superiore a quella di dodici o diciannove anni risultante dalla somma della durata minima legale iniziale e da quella minima di rinnovo, rispettivamente disposta per le attività indicate nei primi due commi dell’art. 27 e nel terzo comma del medesimo articolo. * Cass. civ., sez. III, 24 novembre 2004, n. 22129, Soc. MA.LU. di Galmacci Luciana e C. c. Lolli, in questa Rivista 2006, 168.

L’ambito di applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392 è delimitato dalla materia delle locazioni degli immobili urbani, sicché deve ritenersi che il recesso dal contratto di locazione, quale previsto dalla disciplina transitoria contenuta nella stessa legge, sia ammesso solo per la necessità di esercitare nell’immobile un’attività la cui concreta attuazione sia consentita dalla natura e destinazione urbana dell’immobile oggetto del contratto. Conseguentemente, mentre tra le attività che consentono il recesso rientrano quelle agricole connesse contemplate dall’art. 2135, comma secondo, c.c., in quanto ricomprese tra le attività industriali, commerciali ed artigianali, considerate dalla legge n. 392/1978, non vi rientra la mera coltivazione del fondo. * Cass., sez. III, 30 marzo 1990, n. 2615, Vecchione c. Sorrentino In tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile alla disciplina dell’art. 27 n. 392 del 1978, il giudice deve unicamente accertare se l’immobile oggetto della locazione - che può essere rappresentato anche da un’area nuda di modeste dimensioni - sia destinato ad una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile locato e l’attività del conduttore (nella specie, la S.C. ha ritenuto assoggettabile all’art. 27 cit. la locazione di un’area nuda destinata dal

conduttore, secondo le previsioni contrattuali, all’installazione di una cabina per servizio automatico di fotografie e fotocopie).

* Cass. civ., sez. III, 2 giugno 1995, n. 6200, Dedem Automatica Srl c. Cond. Galleria Frascati

L’art. 27 della L. n. 392/1978, che disciplina la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, concerne tutti gli immobili urbani, di qualunque specie, in cui si eserciti una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo art. 27, ivi comprese, pertanto, anche le locazioni di aree urbane non edificate (cosiddette aree nude) destinate, per contratto, all’esercizio di una delle dette attività (nella specie stazione di servizio per la vendita di carburante), con la conseguenza che la controversia relativa all’aggiornamento del relativo canone rientra nella competenza del pretore a norma dell’art. 45 della detta legge. * Cass. sez. III, 27 giugno 1990, n. 6537, Loda c. Fina L’art. 7 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, nella legge 21 febbraio 1989, n. 61, che dispone, nel primo comma, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione alla scadenza del periodo transitorio in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui all’art. 27 della legge n. 392 del 1978 sino al 31 dicembre 1989, e prevede - inoltre - nel secondo comma, che, per il periodo di sospensione la somma dovuta ai sensi dell’art. 1591 c.c. è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato del 100%, non si applica nei confronti dei conduttori titolari di locazioni di immobili adibiti ad attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nei riguardi dei quali l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata dalla previa corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi degli artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978. * Cass. civ., sez. III, 22 gennaio 1999, n. 587, Renzo Piattelli Sas c. Ubaldi Negri. [RV522533]

La disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392 è applicabile anche alla locazione di immobili adibiti ad uso di deposito, purché collegati in senso spaziale o temporale con una delle attività indicate negli artt. 27 e 42 della legge predetta. * Cass. civ., sez. III, 19 luglio 1996, n. 6522, Lombardi c. De Santo La stipulazione di un contratto di locazione di un immobile urbano destinato ad uso non abitativo, soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392, per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, ma l’invalidità della clausola derogativa e di conseguenza l’automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c., con l’applicazione della durata minima prevista dalla norma. * Cass. civ., sez. III, 19 aprile 1996, n. 3733, Rottigni c. Piantoni ed altra, in questa Rivista 1996, 737.

Qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 della L. n. 392 del 1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale «locazione non abitativa transitoria» e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 c.c., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità. * Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1996, n. 3663, Squillaci c. Comune San Godenzo

La nullità della clausola che limita la durata del contratto di locazione soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della L. 27 luglio 1978 n. 392 ad un periodo di tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l’automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c. con l’applicazione della durata legale, prevista dal quarto comma dello stesso art. 27, ancorché...

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