Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento
| Autore | Fabrizio Bruno Guizzetti |
| Pagine | 419-421 |
419
dott
Arch. loc. e cond. 4/2014
RIFORMA DEL CONDOMINIO
IL DISTACCO DALL’IMPIANTO
CENTRALIZZATO
DI RISCALDAMENTO
di Fabrizio Bruno Guizzetti
SOMMARIO
1. La norma di riferimento. 2. Le condizioni per il distacco;
2-a) I notevoli squilibri. 2-b) L’aggravio di spesa per gli
altri condòmini. 2-c) La partecipazione alle spese di ma-
nutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato. 3.
La procedura per il distacco. 4. Il distacco e le clausole dei
regolamenti condominiali.
1. La norma di riferimento
L’articolo 1118 ultimo comma codice civile, in vigore
dal 18 giugno 2013, dispone che “Il condòmino può ri-
nunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscal-
damento o di condizionamento, se dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di
spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante re-
sta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per
la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua
conservazione e messa a norma.”
La norma recepisce sostanzialmente, se pur con alcune
modifiche, i principi ormai da tempo elaborati dalla giuri-
sprudenza in materia di distacco di singole unità immobi-
liari dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
2. Le condizioni per il distacco
Il distacco della singola unità immobiliare non deve
provocare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di
spesa per gli altri condomini.
È opportuno che il condòmino fornisca preventivamen-
te all’amministratore ed all’assemblea la prova della sus-
sistenza di questi requisiti.
Infatti in caso di contestazione da parte dell’assem-
blea, spetterà al condòmino che vuole esercitare il di-
stacco l’onere di provare la sussistenza dei requisiti, ai
sensi dell’art. 2697 codice civile (“Chi vuol far valere un
diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono
il fondamento”).
L’aggettivo “notevoli” deve intendersi riferito solo agli
“squilibri di funzionamento” e non agli “aggravi di spesa”,
considerata la particella disgiuntiva “o” posta tra i due
termini.
2-a. I notevoli squilibri
L’espressione utilizzata dal legislatore è oltremodo ge-
nerica e si presta a molteplici interpretazioni.
Prima della legge di riforma del condominio la giuri-
sprudenza affermava il divieto di distacco in presenza
semplicemente di squilibri nel funzionamento dell’im-
pianto. Il testo della legge è quindi più favorevole per chi
intenda distaccarsi, poiché il distacco potrebbe avvenire
anche a fronte di “lievi” o, comunque, “non notevoli squili-
bri” dell’impianto.
Certamente non saranno rilevanti le possibili variazio-
ni in diminuzione della temperatura negli appartamenti
confinanti, che siano conseguenza non del distacco di per
sé stesso, bensì del fatto che il proprietario tenga spento
il suo impianto autonomo. Sul punto resta valido quanto
affermato dalla Cassazione nella sentenza 27 maggio 2011,
n. 11857.
Per converso dovrebbe ritenersi squilibrio notevole
quello che comunque richieda, a seguito del distacco, un
intervento correttivo sull’impianto per garantirne il buon
funzionamento e la resa termica precedente. Ciò in quanto
il distacco non può comportare l’obbligo degli altri condò-
mini di effettuare (e neppure di dover subire) modifiche
dell’impianto comune.
È presumibile che la valutazione dei “notevoli squili-
bri”sarà motivo di divergenze tra i condòmini: in caso di
contestazione questa valutazione dovrà essere compiuta
dall’autorità giudiziaria sulla base degli elementi di prova
forniti dal condòmino che intenda eseguire il distacco.
2-b. L’aggravio di spesa per gli altri condòmini
Il distacco di una unità immobiliare dall’impianto di ri-
scaldamento centralizzato comporta, di norma, un minor
consumo globale e quindi, in termini assoluti, un rispar-
mio di spesa.
Tuttavia non è sufficiente questo requisito per legitti-
mare il distacco: il minor consumo conseguente al distacco
non determinerà un aggravio di spesa per i condòmini che
continuano ad utilizzare l’impianto solo quando la minore
spesa per consumi sarà pari o superiore alla quota di spesa
di riscaldamento che faceva carico in precedenza all’unità
distaccata.
Ad esempio, se un appartamento ha 100 millesimi di
riscaldamento (quota corrispondente al 10% delle spese
di riscaldamento) e se dal suo distacco deriverà una
riduzione dei consumi globali di riscaldamento del 7%,
ciò corrispondererebbe ad un aumento della spesa di ri-
scaldamento del 3% a carico degli altri condomini, pur in
presenza di un minor consumo globale.
Oltre ai consumi si deve tener conto anche delle spese
fisse di gestione dell’impianto: ad esempio l’energia elet-
trica; l’abbonamento per il contratto di gestione; il corri-
spettivo per il soggetto responsabile.
In presenza di aggravio di spesa si deve ritenere ancora
possibile il distacco a condizione che il condòmino di-
staccato assuma a suo carico tale aggravio di spesa (Cas-
sazione 3 aprile 2012, n. 5331; Cassazione 30 marzo 2006,
n. 7518).
2-c. La partecipazione alle spese di manutenzione
straordinaria dell’impianto centralizzato
Il rinunziante al servizio di riscaldamento centralizza-
to resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese
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