La disdetta priva di sottoscrizione nel contratto di locazione: nullità sanabile o inesistenza?

• Autore: Cosimo Calvi
• Pagine: 423-425

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giur

Arch. loc. e cond. 4/2015

MERITO

considerare espletato il dovere di comunicazione antici-

pata quando non è certo che la comunicazione sia giunta o

che il mittente sia stato identif‌icato con certezza.

L’unico modo per superare la radicale inesistenza del-

l’atto era rinnovarlo, con comunicazione scritta e f‌irmata.

A tal f‌ine poteva valere l’intimazione di sfratto giudizial-

mente, purché fosse stata comunicata nei termini di legge.

Nel caso di specie il locatore ha intimato sfratto solo in

data 7 dicembre 2010, superato il termine di legge (alme-

no nei mesi prima della scadenza del contratto).

Pertanto lo sfratto non può essere convalidato.

In mancanza di prosecuzione del contratto, non più

possibile allo stato, atteso che è stata eseguita l’ordinanza

provvisoria di rilascio e dato il tanto tempo trascorso le

parti hanno perso interesse alla prosecuzione del rappor-

to, deve essere accolta la domanda riconvenzionale del-

l’opponente, tempestivamente proposta e adeguatamente

provata, con la produzione del nuovo contratto di locazione

avente ad oggetto una casa analoga a quella lasciata, ma

aff‌ittata ad un canone di molto superiore e, della fattura

rilasciata dalla ditta che ha eseguito il trasloco. È indub-

bio, infatti, che tali spese il conduttore non avrebbe af-

frontato ove il contratto fosse proseguito per altri quattro

anni. In conclusione lo sfratto non può essere convalidato

e, posto che il rapporto non può più proseguire essendo

venuto meno l’interesse delle parti alla prosecuzione, il

locatore deve essere condannato a versare al conduttore,

a titolo risarcitorio per la mancata prosecuzione del con-

tratto f‌ino alla nuova scadenza, la somma di € 11.800,00,

quantif‌icata sommando il costo sostenuto per il trasloco

(€ 600,00) alla differenza mensile di canone (€ 280,00 al

mese) sborsata per l’immobile reperito in sostituzione di

quello rilasciato f‌ino alla scadenza del quadriennio (10

febbraio 2015), oltre rivalutazione e interessi, trattandosi

di un debito di valore, dalla domanda e f‌ino alla sentenza.

Successivamente sono dovuti solo gli interessi legali f‌ino

al soddisfo. Le spese seguono la soccombenza, liquidate

come a dispositivo, ai sensi del D.M. 10 marzo 2014, n. 55,

in vigore dal 2 aprile 2014. (Omissis)

la disdetta priva

di sottosCriZione nel

Contratto di loCaZione:

nullità sanabile

o inesistenZa?

di Cosimo Calvi

La disdetta inviata dal locatore priva di sottoscrizione

è giuridicamente inesistente e destinata a non produrre

alcun effetto, non valendo l’atto di intimazione di sfratto a

sanare l’invalidità ratif‌icando la precedente comunicazio-

ne, stante la nuova disciplina in materia di locazione (L. n.

431/98) che impone l’adozione della forma scritta “ad sub-

stantiam” per la costituzione d un valido rapporto di loca-

zione (a fortiori a tale vincolo di forma devono soggiacere

tutti gli atti che incidono sul medesimo rapporto, modif‌i-

cando o estinguendolo, siano essi unilaterali o bilaterali).

Il caso - Il locatore di una unità immobiliare ad uso abi-

tativo intima licenza per f‌inita locazione facendo precede-

re l’intimazione da una disdetta, inviata nel termine di cui

all’art. 3 L. n. 431/98, priva di sottoscrizione. Il conduttore

propone opposizione sostenendo che il contratto si era

tacitamente rinnovato, attesa l’inesistenza della disdetta,

poiché priva di sottoscrizione del locatore. Il Tribunale di

Taranto ha accolto l’opposizione sulla scorta del principio

secondo cui la disdetta priva di sottoscrizione è un atto

inesistente e conseguentemente ineff‌icace, perché solo la

f‌irma consente di attribuire il contenuto negoziale dell’at-

to al suo autore.

Le questioni giuridiche e la soluzione - Si discute della

validità (“rectius” della inesistenza e/o della nullità)

della disdetta del contratto di locazione mancante della

sottoscrizione del locatario. La sentenza offre interessanti

spunti di rif‌lessione sul tema della libertà delle forme nel

contratto di locazione, sugli istituti dell’inesistenza, della

nullità e dell’ineff‌icacia, sulla sanatoria degli atti.

Osservazioni - Nel caso che ci occupa il Tribunale di

Taranto, accogliendo l’opposizione del locatario, fonda la

motivazione della sentenza sulla circostanza che, in ma-

teria di locazioni, la disciplina della L. n. 431/98 ha fatto

venire meno il principio di libertà delle forme che aveva in

precedenza consentito alla giurisprudenza di ritenere che

l’atto negoziale recettizio della disdetta comunicato ver-

balmente potesse essere ratif‌icato dalla parte interessata

con il successivo atto introduttivo del giudizio di rilascio.

Prima della novella ( o come conseguenze di gravami

sorti in seguito a decisioni assunte prima), non mancava-

no decisioni in senso contrario, soprattutto di merito, che

affermavano il principio opposto, ovvero, che “La disdetta

del contratto di locazione priva di sottoscrizione non è

inesistente, potendo essere ratif‌icata dalla parte interes-

sata anche con l’atto introduttivo del giudizio di rilascio,

qualora risulti provato che essa, quale che sia il mezzo

di comunicazione adoperato, abbia raggiunto lo scopo di

rivelare al conduttore l’intenzione inequivocabile del lo-

catore di far cessare il contratto” (Corte appello Salerno,

17 gennaio 2005); “La mancanza di sottoscrizione della di-

sdetta non ne comporta l’inesistenza, essendo suff‌iciente

che sia individuabile la provenienza dal locatore, prove-