La disdetta del contratto di locazione abitativa alla prima scadenza (l. 9 Dicembre 1998, n. 431)

AutorePier Paolo Bosso
Pagine749-758

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    Relaz. introduttiva svolta al Convegno del Coordinamento dei legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza l'8 settembre 2001.

@1. Il meccanismo di diniego di rinnovo alla prima scadenza (di cui all'art. 3, L. 431/98): locazioni libere e locazioni agevolate

Il dato normativo di partenza ci è dato dal disposto dell'art. 3, comma 1, legge 431/98, che disciplina il «meccanismo», elenca espressamente le ipotesi tassative e tipizzate e, ai commi seguenti, prevede le sanzioni per l'illegittimo diniego di rinnovo (o caratterizzato da intenti fraudolenti). Dall'esame complessivo della norma emerge chiaramente come l'intero meccanismo sia dominato da un clima di sospetto verso possibili comportamenti fraudolenti del locatore, che il legislatore intende fermamente scoraggiare minacciando, con funzione deterrente, le pesanti sanzioni di nullità della disdetta (di cui al comma 2) o risarcitoria per illegittimo diniego di rinnovo alla prima scadenza (comma 3) o alternativamente risarcitoria/ripristinatoria (comma 5). L'impressione è che il legislatore, con la legge 431/98, continuando nell'apertura del mercato già operata con la legge 359/92 (patti in deroga) e concedendo al locatore la locazione abitativa a canone libero (contratto «libero» del cosiddetto primo canale), con possibile opzione per il contratto «agevolato» (con incentivi fiscali, del cosiddetto secondo canale), dia per scontata una certa remuneratività dell'immobile locato e si attenda che il locatore, salvo tassativi e giustificati motivi di diniego di rinnovo alla prima scadenza, consenta al conduttore di rimanere, rispettivamente, almeno quattro anni (con normale rinnovo di altri quattro) o almeno tre anni (con proroga di altri due).

Emerge subito un'assoluta difformità di trattamento tra i cosiddetti primo e secondo canale: l'art. 3, legge 431/98, prevede la stessa procedura formale (di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza) e le stesse motivazioni che lo consentono, nel numero e nel contenuto (individuate alle lettere a, b, c, d, e, f, g, art. 3, comma 1).

Pare che, un po' in tutta la legge 431/98, il legislatore si lasci condurre da un'imprecisione di fondo: considerare che sia i contratti liberi che quelli agevolati abbiano una prima ed una seconda scadenza tecnica. Ciò è vero per il primo canale 1 per il quale sappiamo che alla prima scadenza (non inferiore a quattro anni) si può presentare una duplice alternativa: o vi è stato il diniego di rinnovo (sempre che il locatore lo attivi per tempo e soprattutto ne sussistano le condizioni) oppure il contratto si rinnova per quattro anni (anche se la prima durata era superiore). Per il secondo canale, considerata la dizione letterale dell'art. 2, comma 5, legge 431/98, non può dirsi altrettanto; alla prima ed unica scadenza tecnica (non prima di tre anni), se il locatore non ha negato il rinnovo con sei mesi di preavviso, l'ipotesi prevista come «ordinaria» dal legislatore è che le parti concordino sul rinnovo del medesimo contratto 2; in mancanza di una delle due soluzioni precedenti, scatterà una proroga biennale di diritto (con espressione letterale ripresa quasi integralmente dall'art. 11, comma 2 bis, legge 359/92) che prorogherà la prima scadenza, evidentemente senza farne nascere una «seconda», atteso che non vi è un rinnovo in senso tecnico. La proroga, se opera, è sempre di due anni, anche se la durata iniziale del contratto era superiore al minimo di tre anni 3.

La filosofia di fondo del meccanismo di diniego di rinnovo alla prima scadenza, confermata dalle sanzioni per illegittimo diniego o mancata destinazione (art. 3, commi 3 e 5), e dai lavori preparatori (relazione Zagatti 25 novembre 1998) è sostanzialmente quella di: favorire la stabilità abitativa, l'immissione sul mercato locativo di immobili prima sfitti ed eventualmente l'investimento immobiliare finalizzato alla locazione. In definitiva, al legislatore interessava risolvere il «problema casa» per il maggior numero possibile di famiglie. Gli strumenti tecnici utilizzati dal legislatore sono quelli di aver consentito una certa redditività degli immobili locati e conseguentemente di scoraggiare la disdetta al conduttore alla prima scadenza (salvo ipotesi tipizzate e tassative), per consentire al conduttore una durata piuttosto lunga (almeno otto anni per il contratto «libero», e almeno cinque per quello «agevolato») e di impedire in ogni caso che il locatore possa licenziare il conduttore alla prima scadenza per tenere l'immobile sfitto o sostituirlo con altro conduttore.

Il legislatore ha già fatto - a priori - una comparazione tra i due interessi in gioco (del conduttore a rimanere e del locatore a riavere l'immobile libero) ed ha scelto di far prevalere l'interesse del locatore solo per motivi ritenuti «meritevoli» di giustificare ciò, cioè superiori all'esigenza (del conduttore) alla stabilità abitativa, consentendogli solo una disdetta motivata; diversamente prevale l'interesse del conduttore (con rinnovo automatico quadriennale o proroga biennale di diritto). Le esigenze del locatore ritenute più meritevoli di tutela (rispetto a quella del conduttore) sono riconducibili a quattro filoni: a) destinazione dell'immobile per uso proprio (paragrafi a, b, dell'art. 3, comma 1); b) esigenza di importanti lavori di risanamento del patrimonio immobiliare, con aspetti indi di interesse collettivo (paragrafi d, e, dell'art. 3, comma 1); c) intenzione del locatore di «monetizzare» l'investimento immobiliare (paragrafo g, dell'art. 3, comma 1), e questa è la grande novità rispetto alle ipotesi previste dalle normative precedenti; d) prevale infine la volontà del locatore, anche senza essere giustificata da alcun particolare motivo, se il conduttore non ha in pratica più bisogno dell'immobile (paragrafi c, f, dell'art. 3, comma 1).

Occorre poi individuare a quali tipologie contrattuali si applichi il meccanismo di diniego di rinnovo previsto all'art. 3, legge 431/98. L'esame analitico della norma consente di comprendervi: a) contratti abitativi del primo e secondo canale, legge 431/98; b) contratti abitativi rinnovatisi tacitamente dopo l'entrata in vigore della 431/98, ai sensi dell'art. 2, comma 6, legge 431/98; c) contratti di locazione relativi agli immobili vincolati (legge 1089/1939, ora abro- Page 750 gata e sostituita dal D.L.vo 29 ottobre 1999, n. 490), o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 che, pur essendo ordinariamente sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 ss. del codice civile, siano tuttavia stati dalle parti stipulati secondo le modalità di cui al comma 3, legge 431/98; ciò stante il richiamo operato dall'art. 1, comma 2, legge 431/98; d) rapporti di locazione instaurati dopo l'entrata in vigore della legge 431/98 (30 dicembre 1998) con contratto scritto ma ricondotti, su iniziativa del conduttore, previa declaratoria giudiziale di nullità di alcune clausole (art. 13, comma 4, legge 431/98) nel contratto del primo o secondo canale, ai sensi del comma 5, art. 13, legge 431/98; e) rapporti di locazione «di fatto» instaurati dopo il 30 dicembre 1998, in violazione dell'art. 1, comma 4 (senza forma scritta) legge 431/98,e ricondotti anch'essi al contratto «libero» o «agevolato» con l'azione giudiziaria di accertamento esperita dal conduttore di cui all'art. 13, comma 5, legge 431/98 4.

Il meccanismo di diniego di rinnovo dell'art. 3, legge 431/98, sicuramente non si applica invece a: a) tutti i contratti non abitativi; b) contratti di locazione relativi agli immobili vincolati (come sopra) o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 ss. del codice civile, qualora non siano stipulati dalle parti - con precisa scelta - seguendo le modalità di cui al comma 3, art. 2, legge 431/98; c) locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica; d) locazione di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche; e) contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 ss. del codice civile.

@2. I motivi di disdetta: le ipotesi previste dall'art. 3, legge 431/98; rapporti con le ipotesi di recesso di cui all'art. 59, legge 392/78; rapporti con le ipotesi di cui all'art. 11, comma 2, legge 359/92

Si devono ora affrontare due questioni: a) quali siano, in concreto, i motivi costituenti giusta causa di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza; b) raffrontarli con le loro norme progenitrici, che sono: l'art. 59, legge 392/78 5 e l'art. 11, comma 2, legge 359/92 6 che richiama, a sua volta, l'art. 29 per gli usi e nuovamente l'art. 59 per le opere.

L'utilità del raffronto emerge immediatamente: sui motivi di diniego dell'art. 3, comma 1, legge 431/98, ovviamente, non c'è giurisprudenza, in quanto è prevedibile che le prime comunicazioni di diniego di rinnovo giungano a fine 2001 o inizio 2002 7; sarà importante individuare analogie e divergenze letterali, che torneranno utili agli operatori quando si troveranno, in assenza di una giurisprudenza sul punto (trattandosi di normativa nuova), a ricercare precedenti di riferimento. È evidente che se le ipotesi fossero perfettamente identiche il raffronto sarebbe praticamente inutile, e basterebbe rifarsi alla giurisprudenza formatasi sui precedenti di riferimento; invece vi sono diverse ed importanti differenze, per cui si impone il raffronto.

È curioso notare come vi sia il mancato richiamo, da parte dell'art. 2, legge 431/98, delle ipotesi di diniego dei paragrafi c, f, indicate dall'art. 3; si ritiene che ciò non possa avere conseguenze sostanziali tali da impedire il diniego di rinnovo alla prima scadenza per tali ipotesi, in quanto di fronte al chiaro ed analitico disposto dell'art. 3, si propende per una portata esemplificativa e non esaustiva delle elencazioni dell'art. 2...

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