La nuova disciplina del rilascio degli immobili ad uso abitativo

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 381-389

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Relazione svolta al X convegno del Coordinamento legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 9 settembre 2000.

@1. La natura delle norme (se transitoria o definitiva)

Il problema si pone innanzitutto con riferimento alle disposizioni di cui all'art. 6 della legge n. 431 del 1998.

Va subito detto che nell'ambito dell'art. 6 vi sono alcune previsioni - quelle contenute nei primi tre commi - che contengono una disciplina che senza dubbio ha portata esclusivamente transitoria: si tratta infatti di disposizioni dirette per un verso ad introdurre e disciplinare la sospensione dell'esecuzione dei rilasci per un periodo di tempo limitato (centottanta giorni a far tempo dall'entrata in vigore della legge: la transitorietà della portata della norma dunque in questo caso deriva direttamente dalla espressa limitazione temporale della sua operatività) e per altro verso a fissare la disciplina per l'esecuzione del rilascio relativamente ai titoli di rilascio già formatisi prima dell'entrata in vigore della legge n. 431 (in questo caso la transitorietà della portata della norma deriva invece dalla considerazione che il suo ambito di applicazione è già a priori limitato espressamente a fattispecie destinate ad esaurirsi in un periodo di tempo più o meno breve: periodo di tempo pur sempre necesssariamente limitato) 1).

Le restanti disposizioni dell'art. 6 - sia la previsione del quarto comma (diretta a regolare il meccanismo di rifissazione della data del rilascio per «i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo l'entrata in vigore della presente legge») sia anche la previsione del sesto comma (diretta ad introdurre e regolare la determinazione forfettaria del risarcimento del danno per il ritardo nel rilascio dell'immobile) - hanno invece un contenuto che potrebbe avere - almeno in linea astratta - portata definitiva.

Si pone dunque il quesito se la disciplina contenuta in queste ultime disposizioni abbia natura definitiva ovvero transitoria.

Al proposito si sono registrate in dottrina ed in giurisprudenza - con riguardo soprattutto alla portata della disposizione del quarto comma dell'art. 6 - opinioni divergenti.

- In dottrina, in sede di primo commento della legge, l'opinione che è risultata avere maggiore credito è quella che sostiene la natura definitiva delle norme in esame.

L'attenzione, come detto, si è appuntata soprattutto sul la previsione del quarto comma: al cui riguardo si è ritenuto di potere affermare - attraverso una lettura della norma intesa a ravvisarne una portata assai ampia, limitata solo da quell'unica esclusione che è espressamente prevista come tale dal testo della norma (e cioè dall'esclusione dei titoli emessi prima dell'entrata in vigore della legge) - che la disciplina contenuta nel quarto (e nel quinto) comma dell'art. 6 costituisce il «regime ordinario delle esecuzioni dei rilasci» fissando appunto tale disposizione una normativa avente portata definitiva 2) fissando appunto tale disposizione una normativa avente portata definitiva 3). In quest'ottica l'elemento di discrimine tra le ipotesi disciplinate dal terzo comma e le ipotesi disciplinate dal quarto comma dell'art. 6 sarebbe costituito dunque dall'elemento temporale legato alla data dell'entrata in vigore della stessa legge n. 431: il terzo comma regolerebbe tutti i titoli sorti antecedentemente a tale data mentre il quarto comma regolerebbe tutti i titoli sorti successivamente a tale momento. Ed in questo modo la disciplina dettata dall'art. 6 sarebbe destinata a coprire per intero la materia, regolando (attraverso la previsione «aperta» del quarto comma) anche tutti i titoli futuri.

- In sede di ulteriore esame della legge si è di contro venuta affermando - tanto in giurisprudenza quanto anche in dottrina (4) - l'opinione opposta, secondo la quale le norme in questione avrebbero invece natura transitoria. In questo senso va ricordato soprattutto - per l'ampiezza e la completezza degli argomenti contenuti nella sua motivazione - il decreto 16 novembre 1999 del Tribunale di Venezia (5). Può essere opportuno ricordare i passaggi argomentativi attraverso i quali tale provvedimento perviene appunto alla conclusione per cui è «corretta e preferibile la tesi che considera l'intera normativa sul rilascio degli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, contenuta nell'art. 6 della legge 431/98, di natura transitoria e temporanea». Quali argomenti a sostegno dell'opinione della transitorietà della norma sono dunque segnalati:

a) il fatto che la normativa in esame sia destinata a sostituire altra normativa di natura temporanea (e cioè la disciplina di cui al decreto legge n. 551 del 1998);

b) il fatto che la disciplina medesima sia destinata a regolare solo situazioni limitate: solamente i provvedimenti di rilascio per finita locazione relativi esclusivamente alle locazioni abitative concernenti immobili siti solamente nelle località indicate dalla norma;

c) la circostanza che l'art. 56 delle legge n. 392 del 1978 non sia affatto abrogato: il che sembrerebbe determinare un'irragionevole duplicazione, foriera di possibili contrasti, del meccanismo di fissazione dei termini per l'esecuzione;

d) il fatto che nei lavori parlamentari sia stata espressa con chiarezza l'intenzione del legislatore di dare maggiore certezza al diritto del locatore al rilascio dell'immobile alla fine della locazione;

e) ed ancora il fatto che il meccanismo in questione consentirebbe, cumulandosi con quello di cui all'art. 56, di differire la riconsegna dell'immobile addirittura di trenta mesi dalla data della pronuncia del provvedimento di rilascio;

f) il fatto poi, che l'effetto finale e concreto del meccanismo di cui si discute sarebbe (ove esso avesse portata definitiva) esattamente contrario a quello perseguito dal legislatore: il mercato delle locazioni infatti tenderebbe addirittura a ridursi poiché ben difficilmente i proprietari sarebbero disposti a locare il loro immobile in presenza della possibilità - certa e generalizzata - per il conduttore di fruire di una doppia fissazione del termine per il rilascio;

g) la considerazione che la mancata limitazione dell'applicazione del meccanismo di graduazione alle sole fattispecie di cui al primo comma (titoli di rilascio per finita locazione per immobili ad uso abitativo siti nei comuni ad alta tensione abitativa) condurrebbe al risultato palesemente ir- Page 382 ragionevole di allargare l'ambito della loro applicazione a tutte le locazioni (e dunque anche - in difetto di diverse indicazioni - alle locazioni ad uso diverso);

h) la considerazione, infine, che il mancato richiamo dell'art. 6 da parte del secondo comma dell'art. 1 (che disciplina le locazioni «speciali») troverebbe ragione appunto nella natura transitoria delle disposizioni dell'art. 6.

Oltre a tutte le ragioni ricordate dal Tribunale di Venezia è stato poi segnalato in dottrina come la portata transitoria della norma debba ritenersi «connaturata nel sistema, trovando . . . la sua ratio nella situazione ancora emergenziale data dall'accumulo di un gran numero di sfratti da anni in attesa di esecuzione» (6) (così come è del resto confermato - si è aggiunto - dal fatto che appunto l'art. 6 non è tra le norme menzionate dal secondo comma dell'art. 1 ai fini dell'esclusione della sua applicazione ai contratti di nuova stipulazione).

Va detto però che nell'ambito dell'opinione che sostiene - sulla base di tutte le ragioni ora viste - la natura transitoria delle norme in esame non vi è piena omogeneità di vedute.

1. Nell'ambito di questa prospettiva è stata sostenuta infatti per un verso l'opinione secondo cui la «graduazione» (il meccanismo di rifissazione della data del rilascio) troverebbe applicazione solamente nei confronti dei provvedimenti emessi entro la data (il giorno 27 o 28 giugno 1999) di scadenza della sospensione delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio (7). In questo senso si è espresso - tra gli altri - proprio il tribunale di Venezia con il decreto 16 novembre 1999 che abbiamo appena visto: nella motivazione di tale provvedimento è infatti affermato che la procedura per «la rifissazione della data di esecuzione come prevista dall'art. 6 viene in proscento per i soli provvedimenti emessi entro il 27 giugno 1999, mentre per i provvedimenti emessi successivamente si applica esclusivamente la disposizione dell'art. 56 legge n. 392, che non è stato abrogato e adempie alla specifica funzione di regolare l'esecuzione in relazione alle situazioni delle parti».

2. Nell'ambito dell'opinione medesima secondo cui le disposizioni in esame avrebbero portata transitoria è stata però affacciata anche l'opinione secondo cui l'ambito di applicazione delle stesse non sarebbe circoscritto ai soli provvedimenti emessi prima della data di scadenza del periodo di sospensione di cui secondo comma dello stesso art. 6, ma sarebbe invece esteso al novero - assai più ampio - dei provvedimenti di rilascio concernenti rapporti locativi che siano già cessati o che nel futuro verranno a cessare alla stregua della disciplina previgente delle locazioni abitative e che non vengano rinnovati sulla base delle previsioni della nuova disciplina» (8).

Alla base di questa opinione vi è la considerazione che la portata transitoria della previsione del quarto comma dell'art. 6 (portata transitoria da ritenersi - come già si è detto - connaturata al sistema sì da escludere che la norma possa riguardare i titoli di rilascio relativi ai contratti di nuova formazione) deve considerarsi comunque riferita - entro l'ambito così definito - a tutti i «provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo l'entrata in vigore della legge»: nessun richiamo, del resto - si è osservato - viene operato dal legislatore, quanto all'ambito di applicazione delle previsioni del quarto comma, alla data di scadenza della sospensione dell'esecuzione prevista dal primo comma, sì che la limitazione di tale ambito di applicazione...