Il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza

AutoreCasa Editrice La Tribuna
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    Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori , fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).


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@a) Albergo

Ad una locazione ad uso alberghiero sorta nell'anno 1938 e, quindi, soggetta al regime transitorio, non sono applicabili gli artt. 29 e 59 della L. 392/78; conseguentemente, nessuna motivazione di diniego del rinnovo occorre che i locatori diano con l'intimazione di finita locazione.

    Trib. civ. Torre Annunziata, sez. stralcio, 11 maggio 2001, n. 971, D'Anna L. ed altri c. Ercolano G. ed altri, in questa Rivista 2002, 188.


In tema di recesso dal contratto di locazione, l'art. 29, secondo comma, della L. 27 luglio 1978 n. 392, in materia alberghiera, ha natura speciale rispetto al primo comma e contiene una regolamentazione autonoma rispetto alla generalità degli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione; ne consegue che solo nelle specifiche ipotesi ivi previste, e cioè, in caso di ristrutturazione dell'immobile, ferma restando la destinazione alberghiera, o di apporto allo stesso di notevoli migliorie tali da aumentarne la capacità ricettiva, o comunque da determinare il passaggio dell'azienda ad una categoria superiore, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti, o, infine, in caso di esercizio diretto della attività alberghiera è possibile per il proprietario ottenere la disponibilità dell'immobile, restando esclusa la possibilità di esercitare la facoltà di far cessare tale locazione per necessità abitativa contemplata, per gli altri immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, dalla lett. a) del primo comma.

    Cass. civ., sez. III, 17 dicembre 1990, n. 11954, Scarpa c. Nardi.


In tema di locazione alberghiera la facoltà di recesso del locatore per esercitare nell'immobile locato la medesima attività del conduttore non è subordinata all'accertamento del requisito della capacità professionale, da documentare con il nulla osta della autorità amministrativa preposta al settore alberghiero, atteso che l'art. 29 della legge n. 392 del 1978 (applicabile anche nel regime transitorio per l'espresso disposto dell'art. 73 della stessa legge) limita il suo richiamo solo all'art. 5 della legge n. 191 del 1963 (come modificato dall'art. 4 bis della L. 28 luglio 1967 n. 628) e non anche al successivo art. 6, che tale nulla osta prevedeva e che deve altresì ritenersi abrogato, ai sensi dell'art. 15 delle preleggi, per incompatibilità con la nuova disciplina organica della materia locatizia introdotta dalla legge dell'equo canone.

    Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1994, n. 5664, Raimondo c. Iacoangeli.


In tema di locazioni urbane, la disciplina dettata dall'art. 29, secondo comma, della L. 27 luglio 1978 n. 392, con riguardo agli immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, trova applicazione anche con riguardo agli immobili adibiti all'esercizio dell'attività di affittacamere, la quale, sia pure con proporzioni ridotte, presenta caratteristiche imprenditoriali analoghe.

    Cass. civ., sez. III, 13 luglio 1982, n. 4124, Tabacco c. Maggiorino.


@b) Ambito di operatività

Il diniego di rinnovo del contratto di locazione non abitativa alla prima scadenza non trova ostacolo nel mancato possesso, da parte del locatore, delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione; né rileva l'eccepita disponibilità di altri immobili utilizzabili per la destinazione addotta, avendo il locatore il diritto insindacabile di scegliere quello ritenuto più idoneo.

    Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2002, n. 537, Miniero c. Esposito Lazzazara, in questa Rivista 2002, 210. [RV551663]


In tema di locazione di immobili destinati ad una delle particolari attività indicate dall'art. 42 della L. 27 luglio 1978 n. 392, il secondo comma del citato art. 42, nella parte che richiama il preavviso per il rilascio di cui all'art. 28 e lo dice applicabile ai contratti indicati nel primo comma, assoggetta questi contratti alla disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale dettata dagli artt. 28 comma secondo e 29 della stessa legge.

    Cass. civ., sez. III, 5 novembre 1991, n. 11756, Ministero dell'Interno c. Zannelli.


In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, alla cessazione del regime transitorio, non solo la rinnovazione tacita del contratto, ma a maggior ragione la stipulazione (tra le stesse parti e avente ad oggetto il medesimo immobile ancora occupato dal conduttore) di un nuovo contratto, svincolato da quello precedente, determina l'assoggettamento del rapporto locativo alla disciplina ordinaria e quindi anche la applicazione alla prima scadenza del nuovo contratto delle norme in materia di diniego della rinnovazione di cui agli artt. 28 e 29 della leggePage 774 27 luglio 1978 n. 392.

    Cass. civ., sez. III, 8 ottobre 1996, n. 8786, Buongiovanni c. Landucci.


La semplice classificazione di un immobile come suscettivo di intervento di recupero nell'ambito di un programma pluriennale di attuazione non è sufficiente a realizzare il presupposto di cui all'art. 29 lett. c) legge n. 392/78.

    Pret. civ. Piacenza, 15 febbraio 1982, n. 43, Grazioli e altri c. Bigatti.


In tema di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza è sufficiente che nella disdetta si faccia riferimento ad una delle ipotesi prefigurate dall'art. 29 della L. n. 392/78 nel caso in cui il locatore, per motivi organizzativi e strutturali, non sia in grado - pur nella certezza della destinazione dell'immobile ad una delle attività previste dalla norma - di determinare all'origine ed in dettaglio l'utilizzazione specifica che ne sarà fatta. (Fattispecie nella quale una Banca, locatrice di immobile, aveva indicato nella disdetta di voler utilizzare lo stesso «per ampliamento della propria attività» senza ulteriormente specificare per quale servizio bancario particolare il medesimo immobile sarebbe stato utilizzato).

    Trib. civ. Bologna, sez. III, 16 maggio 1991, n. 373, Soc. Banca Agricola Mantovana c. Mistroni, in questa Rivista 1991, 778.


La clausola con cui le parti fanno decorrere il termine di preavviso del diniego di rinnovazione dalla data di spedizione della raccomandata che contiene la disdetta motivata e non dalla data in cui la relativa comunicazione pervenga al conduttore, è nulla ai sensi dell'art. 79 L. n. 392/1978.

    Pret. civ. Milano, sez. I, 12 novembre 1990, Fidinvest Spa c. Banca del Monte di Lombardia, in questa Rivista 1991, 162.


@c) Attività commerciale

In tema di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo il diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per l'intenzione del locatore di destinare l'immobile all'esercizio della propria attività commerciale, non può trovare ostacolo nel mancato possesso da parte del locatore medesimo delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione, pur essendo tenuto il giudice, ai sensi dell'art. 29 della legge 27 luglio 1978 n. 392, a verificare la serietà, concretezza e attualità del proposito del locatore.

    Cass. civ., sez. III, 22 maggio 1997, n. 4568, Noi Incontro Soc. c. Comandini.


Ai fini della cessazione della locazione d'immobile destinato ad uso diverso dall'abitazione per diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza da parte del locatore per il manifestato proposito di esercitarvi attività commerciale (o anche alberghiera), è irrilevante il difetto delle prescrizioni richieste per l'esercizio del commercio, quale l'iscrizione nel registro degli esercenti commerciali, trattandosi di inosservanza di norme non operanti nell'ambito del rapporto privatistico.

    Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1994, n. 5664, Raimondo c. Iacoangeli.


In tema di diniego di rinnovazione della locazione non abitativa alla prima scadenza del contratto per la necessità...

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