Corte di cassazione civile sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27233

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giur

Arch. loc. e cond. 2/2014

LEGITTIMITÀ

base della domanda di risarcimento rigettata dalla detta

Corte esaminando il quarto motivo di appello.

Detto fatto era rappresentato dalla deduzione che l’im-

mobile era stato rilasciato in una certa data, che il con-

tratto doveva durata f‌ino ad una certa data e che era stato

rilocato ad una certa data.

Tale deduzione era stata prospettata come fondamen-

to della debenza dei canoni f‌ino alla data della rilocazio-

ne nella mi sura indic ata dal P., siccome si rileva dalla

lettura del r icorso, presen te nei fascicoli di par ti delle

fasi di merito (p. 5.). Detta deduzione, peraltro, nem-

meno risulta esaminata d alla sente nza di primo grado,

che pur si rinvien e in essi: detta sentenza, infat ti, risulta

avere giustif‌icat o il riconoscimento della de benza dei

canoni per la mancata dimost razione che sarebbe stato

possibile rilocare l’immobil e in tempi più brevi di quelli

in cui venne rilocato.

In tale situazione, emerge che la detta prospetta-

zione avrebbe do vuto essere riproposta in app ello, in

quanto rimasta asso rbita in primo grado, mentre il P.

non ha indicato se e dove lo fu. Ne consegue che per

tale parte il m otivo d i rico rso ris ulta in ammissibile ai

sensi dell’art . 366 c.p.c ., n. 6, perchè non ha indicato

l’atto processuale che legittimerebbe il far valere detta

prospetta zione. La stes sa individuazio ne della parte del

ricorso introdutt ivo in cui quella prospetta zione era

stata fatta valere è mancata nel ricorso, atteso che nes-

suna indicazione specif‌ica del contenuto del medesimo

in parte qua è stata fat ta e neppure è stato detto se e

dove sarebbe stato es aminabile ove prod otto in questo

giudizio di legittimità.

Peraltro, ricercando il ricorso di iniziativa della Corte

esso si è rinvenuto nei fascicoli di parte dei gradi di merito,

ma in essa non si coglie nemmeno alcun passo che avesse

fondato la domanda di riconoscimento dei canoni dopo il

rilascio sulla indisponibilità dell’immobile per l’esecuzio-

ne dei lavori di ripristino che vennero poi effettivamente

eseguiti.

In particolare, detto passo non si coglie là dove nel

ricorso si chiesero le “spese sostenute dal ricorrente per

il reperimento di nuovo conduttore e per la stipulazione

di un nuovo contratto di locazione, nonchè per l’attività ed

il dispendio di tempo impiegati per curare il ripristino dei

locali oltre i relativi costi di assistenza tecnica” (pagina 6

del detto ricorso).

Non sussistono, dunque, ragioni per giustif‌icare una

cassazione con rinvio per l’accertamento della debenza

dei canoni f‌ino al momento in cui si conclusero i lavori

di ripristino, per la cui spesa è stata accolta la relativa

domanda da Tribunale, con conferma sul punto da parte

della Corte territoriale, e, dunque, il godimento del P. ven-

ne ripristinato come avrebbe dovuto esserlo.

p.4. Il ricorso è, conclusivamente rigettato.

p.5. La circostanza che la quaestio iuris è stata esa-

minata per la prima volta funditus in questa occasione,

integra giusti motivi per la compensazione delle spese del

giudizio di cassazione, secondo il regime dell’art. 92 c.p.c.,

applicabile in questo giudizio. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. II, 4 DICEMBRE 2013, N. 27233

PRES. TRIOLA – EST. CARRATO – P.M. PATRONE (CONF.) – RIC. CANTARUTTI L. ED

ALTRI (AVV.TI MONAI E PRASTARO) C. VICARI C. ED ALTRO (AVV. BATOCLETTI)

Uso della cosa comune y Art. 1102 c.c. y Inderoga-

bilità y Esclusione y Previsione di limiti più rigorosi

y Ammissibilità y Condizioni.

Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Spese

condominiali generali y Modif‌ica a maggioranza, e

non all’unanimità, dei criteri di riparto stabiliti ex

art. 1123 c.c. y In favore di una ripartizione secondo

criterio “capitario” y Conseguenze y Nullità della

delibera.

. L’art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun parteci-

pante può servirsi della cosa comune purché non ne

alteri la destinazione e non impedisca agli altri par-

tecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto,

non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi

limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento

condominiale o dalle apposite delibere assembleari

adottate con i “quorum” prescritti dalla legge. L’unico

limite della legittima “autodisciplina condominiale” è

rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale

di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel

caso in cui, invece, l’assemblea condominiale (con le

prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti

soltanto un uso specif‌ico (nella fattispecie, apertura di

nuovi accessi nel muro comune), la stessa deliberazio-

ne deve ritenersi legittima. (Mass. Redaz.) (c.c., art.

1102) (1)

. In mancanza di diversa convenzione adottata all’una-

nimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la

ripartizione delle spese condominiali generali deve

necessariamente avvenire secondo i criteri di propor-

zionalità, f‌issati nell’art. 1123, primo comma, c.c., e

pertanto, non è consentito all’assemblea condominia-

le, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio

“capitario” le spese necessarie per la prestazione di

servizi nell’interesse comune. (Mass. Redaz.) (c.c., art.

1123; c.c., art. 1136) (2)

(1) Nel senso che l’art. 1102 c.c., non pone una norma inderogabi-

le i cui limiti non possano essere resi più severi da un predisposto

regolamento condominiale, successivamente recepito nel contratto

d’acquisto di beni compresi nel complesso condominiale, v. Cass. civ.,

sez. II, 24 aprile 1975, n. 1600, in Ius&Lex dvd 2/2014, ed. La Tribuna.

La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

legge di riforma del condominio.

(2) Nel senso che le delibere assembleari aventi ad oggetto la ri-

partizione delle spese comuni, con le quali si deroghi “una tantum”

ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate

senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle, v. Cass.

civ., sez. II, 19 marzo 2010, n. 6714, in questa Rivista 2010, 257.

La presente decisione conserva la propria eff‌icacia anche dopo la

legge di riforma del condominio.