Detassazione della prima casa: è davvero la strada giusta?

• Autore: G. T.
• Pagine: 575-576

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Arch. loc. e cond. 5/2015

Varie

DETASSAZIONE DELLA PRIMA

CASA: È DAVVERO LA STRADA

GIUSTA?

di G. T.

La stampa ha dato ampio risalto al proposito espresso

dal premier Renzi di detassare la pima casa. L’argomen-

to si presta ovviamente a un risalto mediatico. Ma, dal

momento che le minori entrate erariali dovranno essere

coperte in altro modo, dobbiamo chiederci se sia questa

la strada giusta. Partiamo da un esempio concreto: suppo-

niamo che io sia proprietario di due immobili residenziali,

uno a Venezia, dove appunto risiedo, ed uno nel Comune

di Vattelapesca. Con il ventilato sistema io quindi non

pagherò le imposte a Venezia, dove peraltro, residendovi,

utilizzo i servizi generali, dall’anagrafe alla pulizia delle

strade e via discorrendo. Pagherò invece le imposte al

Comune di Vattelapesca dove non metto mai piede e dove

quindi non utilizzo alcun servizio pubblico. Gli appas-

sionati di scienza delle f‌inanze rispolvereranno a questo

punto la teoria della traslazione delle imposte, secondo la

quale recupererò queste imposte aumentando il canone

locatizio del mio immobile di Vattelapesca. Ma, a parte la

scarsa applicabilità pratica di questo principio dottrinale,

sorge un altro problema. È giusto che il mio inquilino, il

quale vive in una casa di aff‌itto perché non vuole o non può

permettersi una casa di proprietà venga gravato non solo

del canone locatizio “normale”, ma anche di quell’aggiun-

ta dovuta appunto alle imposte traslate? Aggiungo che è

lecito sospettare – anche perché è quello che si è sempre

fatto – che il minore gettito dovuto all’esenzione delle

prime case porti ad una maggiore imposizione degli altri

immobili. È invece il problema generale della tassazione

degli immobili che va rivisto ed affrontato. Non penso che

la crisi immobiliare si risolva facendo acquistare un certo

numero di abitazioni come prime case. Aggiungo che fare

degli italiani un popolo di abitati proprietari della propria

casetta, e quindi con scarsa propensione agli spostamenti

(per studio, lavoro od altro) è assurdo ed antistorico. Fi-

nora si è f‌initi per far pesare sugli immobili i guasti delle

f‌inanza pubblica, e ciò per il solo fatto che, mentre ingenti

capitali f‌inanziari possono spostarsi da un paese all’altro

con un semplice ordine al computer e delocalizzare l’atti-

vità produttiva non è poi molto diff‌icile, gli immobili non

possono essere spostati. Ma, a parte le questioni sull’e-

quità, la ragionevolezza (1) e la stessa costituzionalità

di una siffatta impostazione, è opportuno esaminarne le

conseguenze economiche. L’eccessivo gravame tributario

ha avuto come conseguenze il grave deterioramento di un

settore economico, quello appunto immobiliare, che con il

suo indotto, inf‌luenza – in questo caso in senso deteriore

– l’intera economia ed i suoi settori produttivi. In concreto

se non si perverrà ad una più equilibrata tassazione dei

vari comparti economici si f‌inirà per danneggiare anche

quelli (sostanzialmente gli industriali) che si sarebbero

voluti proteggere. Va poi fatta una considerazione e cioè

che le non certo generose agevolazioni concesse al settore

immobiliare sono state sinora limitate ai beni di proprietà

di persone f‌isiche.

Pensiamo alle spese per recupero del patrimonio edi-

lizio, alle spese di riqualif‌icazione energetica ed altre an-

cora, f‌ino all’ormai storica diatriba sulle determinazione

del reddito tassabile per gli immobili storici, quasi che

l’obiettivo (la riqualif‌icazione, il risparmio energetico, la

tutela dei beni storici e così via) fosse perseguibile solo

dalle persone f‌isiche.

Ha senso tutto questo? Se guardiamo alla situazione

del settore immobiliare in generale ci accorgiamo che,

a causa delle crisi, si verif‌icano trasferimenti di proprie-

tà (si pensi alle aggiudicazioni nelle aste giudiziarie) a

prezzi quasi sempre non superiori alla metà del “valore di

perizia”.

A questo punto, per evitare un franamento dei valo-

ri degli immobili che potrebbe avere effetti devastanti

sull’intero sistema economico (si pensi agli immobili in

garanzia alle banche) sarebbe auspicabile che cospicue

disponibilità f‌inanziarie (le giacenze bancarie dimostrano

l’esistenza di patrimoni f‌inanziari in attesa di utilizzazio-

ne) si spostassero sul settore immobiliare.

Ma è ragionevole attendersi la costituzione di società

immobiliari quando esiste la consapevolezza di queste for-

me di penalizzazione, se non di ostracismo, nei confronti

delle società immobiliari (spesso gabellate come “società

di comodo”)?

Osserviamo che si sono incentivati i fondi immobiliari

(vedasi l’art. 20 del decreto Sblocca Italia n. 133/2014) e

perf‌ino le grandi società pubbliche (la CDP si è riempita

di immobili).

Dubito che i fondi immobiliari possano costituire una

risposta valida. Essi devono avere una vita limitata e la